原國家房改課題組組長、中房集團公司原董事長孟曉蘇
出品｜焦點財經&搜狐地產
作者 | 王迪
把新一輪房改的機會給到低收入家庭、新市民家庭和年輕人新家庭，不僅可以幫助他們實現住房夢，而且按照當年房改方案的做法，幾年後產權型保障房可以和商品房並軌，就能夠讓低收入群體再享受一次房改紅利，走上共同富裕的道路。」————孟曉蘇
他是中國改革開放的親歷者，是中國住房制度改革的奠基人，以及若干金融創新產品的提倡者，亦是享受國務院特殊津貼專家。在工廠工作10年後成功考取北京大學，於1983年起任國家領導人萬里同志秘書和辦公室負責人。
從學者、政府官員到企業家等多重角色的轉化中，孟曉蘇一直是保障房建設的呼籲者。25年前，孟曉蘇曾參與房改方案的起草，當時便提議建立「住房雙軌制」，即市場供應商品房、政府提供廉租房。
彼時，中國受到東南亞金融危機影響，中央政府決心培育新的經濟增長點，房地產進入了決策層視野，商品房「市場化」走上改革舞台，進而催生了全民買房的造富時代。如今關於「完善雙軌制」的熱議，讓住房制度走到新的十字路口。
孟曉蘇坦言，看到自己呼籲20多年保障房建設逐漸被中央和全社會接受，對未來住房制度回歸正軌充滿希望。與此同時，他又擔心政策不能落實，心情並不輕鬆。
值此「新房改」熱議之時，搜狐財經與原國家房改課題組組長、中房集團公司原董事長孟曉蘇進行了一場兩個多小時的對話，這位精神矍鑠的70多歲長者，層層剖析當前樓市「病根」，詳解其「新一輪房改」提議，鞭辟入裡，言辭犀利。
此為專訪系列的第二篇：第一篇為《對話孟曉蘇：新一輪「造富」時代來臨，保障房讓低收入群體再享「房改」紅利》
以下為對話精選：
1萬億財政資金能發揮10萬億的作用，否則保障房就是「瘸子打圍坐著喊」
搜狐財經：此前，我國也在增發1萬億元國債支持災後恢復重建和提升防災減災救災能力。您覺得應該增發多少國債才能匹配今後幾年的保障房建設？
孟曉蘇：保障房建設應該由中央財政帶頭出一部分資金，比如說，中央財政可以每年拿出1萬億元資金投資保障房，如果為此發行國債也是值得的，是完全能還得起的。這1萬億元投資到地方後，可以要求地方政府配套提供1萬億元，這就變成2萬億；再加上銀行貸款、信託、保險、社保等資金作為貸款和投資進入，這樣就很容易放大到5萬億元；保障房建設不收土地出讓金，這5萬億元都用在建設上，就能當10萬億元用。規模化保障房建設就可以開展起來了。
我們能不能認識到建保障房就是「民生基礎設施」？我們應當拿出投資基礎設施的資金和幹勁來建設保障房。這樣通過幾年努力，就能把積累問題基本化解。
保障房建設和商品房建設一樣，同樣能拉動鋼鐵、水泥、建築業、家電、家居等行業的發展，地方財政也可以得到稅收。保障房建設能夠補上商品房銷售下降所丟掉的5萬億元。所以需要有中央財政投資，才可以層層放大。沒有中央財政引領就難於儘快啟動規模化建設。如果仍停留於向地方政府發號召提要求，地方財政正普遍陷於困境，拿不出多少資金來建設保障房，有可能再次成為「瘸子打圍——坐著喊」。
搜狐財經：保障房建設地方政府普遍缺錢，能否貫徹落實還是未知數。
孟曉蘇：基礎設施投資多數是短期收不回來的，救災資金更是別指望收回，唯獨保障房建設投資是能收得回來的。產權型保障房是以相當於商品房1/3的價格賣給低收入居民；租賃型保障房可以發行REITs收回投資；「租售並舉」的政策要求，還包括租賃型保障房可以變租為售，可以根據租戶願望讓其以保障房價格獲取房屋產權。以上方式都可以實現投資資金的良性循環。
認識問題是保障房建設的最大難點，保障房入市不會對商品房價格造成衝擊
搜狐財經：如此，那您覺得落實雙軌制最大的難點是解決資金問題嗎？
孟曉蘇：比資金更重要的是認識問題。到現在為止，還不能讓人對建設保障房政策要求的落實而放心。中央與國務院的要求歷來很明確，能不能得到落實？還需要進一步提高認識。
管理層這次能不能深刻認識到保障房建設的重要性，認識到它關係到執政黨「人民至上」指導思想的落實？希望看到「新房改」具體做法與社會輿論的巨大期望值能銜接上。
現在媒體與社會輿論正在推動管理者提高認識，並提高了全社會對保障房建設重要性的認識。「14號文件」確實並沒有「新房改」的提法，「啟動新一輪房改」是我一年多前提出的政策建議。如今媒體與社會輿論紛紛呼籲「新房改」，很像是在十多年前中央提出我國宏偉發展目標時，被外媒群起發聲說「這就是『中國夢』！」的情形。後來中央從善如流地接受了「中國夢」提法，成為引領全國人民團結奮進的鮮明旗幟。現在的「新房改「提法順天應人，當然可以成為未來房地產政策的指導方針。
搜狐財經：您覺得我國保障房應該占多少比重？
孟曉蘇：享受保障房政策優惠的家庭應該占到我國大城市家庭的50%。我把他們稱為「一低兩新家庭」，即「低收入家庭」、「新市民家庭」與「城鎮年輕人新家庭」。保障房建設不收土地出讓金，建設成本一點都不低與商品房，當然必須是較小戶型，以解決「基本保障」。不收土地出讓金就可以做到保障房的「低房價」，在一線城市大約是商品房價格的1/3，實實在在地把房價「降低下來了」。同時商品房土地就可以不限價，商品房則應當回歸商品屬性，以滿足改善性需求為導向，商品房就不需要再限制房價，也不要過分限制流通，做到「市場歸市場，保障歸保障」。
過去人們總哀嘆商品房價格高，要求「降低房價」卻降不下來，讓「降低房價」成為空談。而在「住房雙軌制」中的保障房建設，就是提供了一批不含地價，相當於商品房價格1/3的房子，這才是真正的「降房價」，能提供出一批低價房屋，定向滿足低收入群體的需求。
搜狐財經：有專家稱，大量保障房入市，可能會對商品房價格造成衝擊。您怎麼看？
孟曉蘇：這怎麼可能呢？新加坡政府提供的保障房這麼多，商品房價格照樣上漲。它們本身就是兩個不同的東西。不能說豬肉白菜供應多了，就造成鮑魚龍蝦跌價，不是那麼回事。如果誤以為高收入居民從此不買商品房了，而是都去買保障房了，那就大錯特錯了。國家對保障房購買和租賃對象都有嚴格認定標準與認定程序，不能允許高收入居民享受保障房。
只要商品房解除限購和限價，商品房價格就不會因保障房加大建設而下降，反而會回歸到市場價格的軌道。近幾年新加坡商品房價格持續攀高，於是新加坡政府就對商品房購置增加徵稅，外國人購買商品房的「印花稅」被提高到60%，還有其它稅負。高稅率徵得的稅收又可以拿去為本國人民建設保障房。
搜狐財經：有人說，未來可能保障房的供應會大於商品房，您怎麼看？
孟曉蘇：這在局部地區有可能，比如在某些大城市。總量上是大城市居民家庭的50%可以享受保障房優惠。而在多數中小城市和城鎮，地價和房價本來就不高，可以用其它方式實現住房保障。我認為，現在中央「加大保障房建設和供給」是審時度勢的正確要求。在需要靠房地產業拉動經濟的時候，及時加大保障性住房建設，不僅可以有效改善民生，而且還能堵上房地產銷售市場下滑的窟窿，並藉此調整房地產開發的供給結構。
加大保障房建設與取消限購同時發力，樓市起來後股市恢復就有希望了
搜狐財經：您曾判斷現在正是商品房購買者出手的好時候，但是現在樓市依然比較低迷，您還鼓勵買房嗎？
孟曉蘇：我認為，現在商品房價格難得這麼低，如果是有改善性需求的商品房購買者，無論是從個人角度還是對國家角度，我都鼓勵他們及時拿出錢來買房。這些購房資金回到市場還是很重要的。對於需要保障房的居民來說，我不主張他們現在就去買房，這部分居民可以先等一等，因為保障房建設國家已經有計劃，會有更大的供應量。
搜狐財經：如果現在推行新房改，會不會導致另外一個問題。比如，本來想買商品房，但看到新房改後會有更多低價的保障房入市，讓原本能上車的人停下步伐，進而導致樓市更加低迷？
孟曉蘇：不會。因為被保障房政策照顧的人群是確定的，如果屬於商品房購買人群，就不要想去購買保障房。當然如果屬於保障房人群，非要去購買商品房那是自找苦吃。政府與社區要將保障房申請人群進行嚴格認證與區分，保證保障房能賣給或租給低收入群體。
政策落實的過程並不複雜，不同收入標準的人群是很容易劃分的。全世界都能劃分清楚保障房群體，為什麼要擔心我國劃分不清楚呢？當然那時迫使低收入人群面對商品房市場不可企及的高房價情況，就會從根本上得到改變。
搜狐財經：有人說，目前十萬火急的問題是，穩定房地產市場可能引發的系統性金融風險和地方財政危機。您覺得政策層面還需要補充哪些短板？
孟曉蘇：穩定房地產市場要從兩端發力：一方面是要加大保障房建設，很快就可以把相關產業拉動起來。它也不會影響到地方政府財政收入，因為這部分「協議出讓土地」或稱「劃撥土地」本身就是商品房供地以外的土地，商品房土地的「招拍掛」照樣進行，而且不必再限制地價了。保障房銷售與租賃還會產生一些其它稅收，保障房建設所拉動的相關產業也會產生相關稅收。
另一方面就要全面解除商品房「限購」，「讓商品房回歸商品屬性」的要求就是要鼓勵市場買賣，讓商品房市場重新活躍起來。我為「取消限購」呼籲多年，現在一線城市還有堅守不取消限購的，讓人民群眾很不放心，擔心「打壓」政策還會回潮。只有全面取消「限購」才能讓人們恢覆信心。
所以，必須在「住房雙軌制」上同時發力。如果保障房建設不及時啟動，商品房市場一旦恢復起來就會重現「房價上漲」情景，應對「房價過快上漲」又會導致出台打壓房地產政策，重新走入惡性循環的怪圈。
搜狐財經：限購全部放開的話，會不會造成一線城市的樓市擠壓？
孟曉蘇：各國房地產市場對本國人民都是全部放開的，為什麼我們要擔心放開後都涌到北京來買房呢？舉例說美國房地產從來不限購，難道要擔心美國人都去住在紐約或華盛頓嗎？看看我國十多年的限購，已經把人給限出毛病來了。
再舉個例子，當年我國剛取消糧票的時候，讓很多人感到不適應，他們奇怪怎麼今後拿錢就能直接買糧食了？那人們不都會吃得撐死了？這是同一個道理吧。多年的限制狀態，讓人們患上了「斯德哥爾摩綜合症」和「肖申克的救贖」里的病症，解除限制後反而渾身不自在。
搜狐財經：有專家稱，以前樓市不行，股市行。或者股市不行，樓市行，它倆總有一個行。但現在兩個都不行。您如何看待樓市與股市兩者回暖的關聯？
孟曉蘇：我認為現在的A股不是牛市、也不是熊市，而是「狗市」。「狗市理論」源自國外，說的是股市就像狗，狗的特點就是圍著主人腳下轉。即便是拿根骨頭扔出去，狗叼到骨頭後還會再回到主人腳下。對股市的短期刺激就跟扔骨頭效果一樣。只有主人出門登山，狗才會跟著走高。
從根本上講，要解決上市公司業績問題，就要把整個產業推動起來；而沒有房地產行業作為支柱產業的拉動，相關產業就恢復不起來，上市公司業績也就難於恢復。其中的因果關係是非常清晰的。待樓市獲得恢復之後，股市的恢復就有希望了。所以股市恢復還需要等一段時間。
搜狐財經：您覺得現在樓市已經到底了嗎？
孟曉蘇：現在人們在觀察研究，樓市是將結束低迷進入反彈，還是會陷入長期低迷？對於這個問題，我也難以做出回答。如果趕快調整房地產政策，按照中央精神「適時調整優化政策」，我認為樓市很快就能得到恢復。當然在我國香港特區也出現過持續6年樓市低迷的情況。如果我們對中央政治局要求和國務院14號文置若罔聞，長期不願全面解除限購，繼續打壓購買者信心，那麼今年樓市低迷會要持續到年底了，明年會不會繼續低迷也未可知。所以會取決於政策方向。面對兩年樓市低迷，需要按照中央要求儘快調整房地產政策。
擔心雙軌制政策不能落實，避免政策再入以往怪圈
搜狐財經：您是保障房的最早倡議者之一，被稱為「中國保障房之父」。如今看到已經有進展，您的心情如何？
孟曉蘇：媒體送給我幾個稱號，包括「中國房地產之父」、「中國保障房之父」、「中國REITs教父」等，其中我最喜歡的就是「中國保障房之父」。我自三十年多前擔任中房集團公司總經理和董事長以來，一直致力於為全國人民建設保障房。我持續呼籲保障房建設已二十多年，現在我對我國住房制度回歸雙軌制充滿希望。
同時，我確實也有些擔心，怕調控政策再進入到以往的怪圈。如果保障房建設只有要求而沒有措施，最終又會走到主要依賴商品房市場、不能充分發展保障房的狀態，讓低收入群體繼續面對價格高企的商品房市場。那時主管部門又會在社會輿論的壓力之下，把打壓商品房價格當成主要調控目標。我國社會能夠達成「完善住房市場體系與住房保障體系」的共識嗎？能夠通過加大保障房建設和供給的實踐，走出多年困擾我國經濟發展的怪圈嗎？