今天看到一個數據：百城住宅庫存同比連增12個月。

上海易居房地產研究院近日發布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至2019年11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47359萬平方米，環比增長1.9%，同比增長5.7%。

從同比數據看，當前庫存規模已呈現了連續12個月的正增長態勢，庫存壓力開始增大。

啥意思？

全國挑100個典型城市，一二三四線都有，這些城市代表了房地產市場的「全貌」，它們的在售樓盤庫存總量，已經達到了4.7億平米，不管同比還是環比，都是增長狀態，而且已經連續保持了12個月！

這是什麼概念？

眾所周知，自2016年開啟「去庫存」之後，從一二線熱點城市，到三四線偏遠城市，房價全部水漲船高，房地產庫存也降到了歷史地位。

但是，從這個數據來看，2018年11月份開始，到現在整整一年時間，賣不出去的房子又開始積壓了！

房地產是講究「周期」的，從2009年至今，這個周期中，庫存一直呈現減少狀態，這是房價持續上漲的動力之一。

現在庫存再次上升，似乎又「預示」了下個10年走「下坡路」的信號。

那麼，10年後的樓市，房子會「打折促銷」甩賣，還是「供不應求」的搶購？

我們先從樓市面臨的宏觀環境講起。

第一，人口結構的變化不可逆，勞動力減少，樓市整體購房需求是下降的。

北大教授蘇劍最近稱：中國勞動力人口從2013年開始減少，一直持續到現在，每年大概減少300多萬。我們判斷，中國人口峰值前年已經到了，中國人口的負增長去年已經發生了。」

他認為，從2022年開始，中國勞動力人口每年都會減少1000萬左右，而且將持續15年。

原因很簡單，彼時1962年出生的人開始進入退休年齡，而60年代是中國生育高峰期的開始。

勞動力減少和人口老齡會導致什麼結果？

筆者認為，至少對樓市來說，意味著購房需求的大幅下降，無論是婚房、改善房、二胎房，都會出現需求的下滑。

老人是不需要大房子的，他們需要的是養老、健康和娛樂，而不是空無一人的好房子、大房子，只要配套足夠好，他們不會為各地新城區的房子買單。

第二，庫存上升、房價停漲的前提下，加上房產稅、空置稅，會使房屋持有成本的上升。

這是一個很關鍵的點，上文提到，百城庫存已經連續12個月增長了，在售樓盤越多，賣不動的房子越多，「供過於求」的情況下，就意味著房價上漲的可能性越來越低。

房價一旦終結上漲，哪怕是維持平穩，不再下跌回調，對房屋持有者來說，去掉折舊費、房貸利息、裝修和維修費用，持有一套房子也是虧錢的。

更何況，早在前兩年，房產稅就一直在提，雖然最近兩年落地的機率非常低，但每年都有實質性的推進，比如第二次房屋普查，150個城市的房屋聯網，就算2020-2025年不會實行，在2030年之前，房產稅的實施可以說是遲早的事。

如果房產稅和空置稅落地，買房帶來的「虧錢」效應會進一步擴散，儘管稅率和免徵面積還沒有定，卻是未來10年樓市最大的變量之一。

綜上所述，無論是購房人口年齡的變化，還是房屋持有成本的上升，都意味著房子將不可能出現「供不應求」式的搶購。

相反，大量城市因為人口流出加劇，老齡化加速，購房需求萎縮，持有成本上升，極有可能會出現大面積的「打折促銷」。

之所以這樣說，從1個例子中就「可見一斑」。

澎湃新聞最近報道說，黑龍江鶴崗閒置的房子，因為需要交暖氣費和物業費，很多房主懶得交，直接低價賣掉，多則一平米3000塊，少則幾萬塊一套房。

這種現象，極有可能會成為未來的常態，尤其是四五線城市的「老破小」家屬院、二三線城市的外環遠郊，當各城市土地出讓收入下降，新城區開發遇阻，人口填充不及時，房子「打折促銷」將是必然。

反之，那些庫存一直保持低位的城市，還有類似京滬深這樣幾乎沒有新房的城市，已經進入二手房存量市場的城市，優質學區、商圈、醫院、地鐵周邊的房子，依然會享受最高的溢價，這是存量時代房地產最顯著的特徵。

經濟學家任澤平之前曾用「6字」說破房地產的規律：金融、供需、人口。

這也就是大家熟知房地產準則：短期看「金融」，中期看「供需」，長期看「人口」。

金融、供需、人口這6個字，就是洞察未來樓市趨勢的「鑰匙」。

當房屋持有成本上升，房價停漲，當三四線城市的供給越來越多，需求越來越低，當一二線城市匯聚比現在更多的人口，房地產市場的「分化」將不可避免。

對購房者來說，假如你是不折不扣的剛需，如果家裡的財力支持，優先選擇人口500萬以上大城市的「主城區」，最好是國家中心城市、長珠兩三角這樣的城市群，才能夠避免自己的房子，在10年後面臨「打折促銷」的窘境。