我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：房姐，可否分析一下深圳碧海是否適合投資+自住？謝謝～
回答：碧海還不錯碧海實際上可以理解為低配版的寶安中心，不論從片區品質、配套、交通都差寶中一到兩個檔次，但由於房價也便宜一些，所以對於有總價約束的小白領來說，碧海是寶安中心的替代品；之後前海的產業（特別是大鏟灣）也會利好到碧海；
但由於碧海片區已經大體建設完成，而寶安中心還有大片的空地以及歡樂海岸2.0規劃，因此未來碧海和寶安中心的差距會進一步拉大；至於很多人關心的飛機噪音的問題，其實對於小白領來說是可以完全可以接受的，不構成折價因素；但如果未來房價再上漲50%，碧海就需要改變定位服務於低端金領的改善需求，對於挑剔的金領來說，飛機噪音可能會帶來一定的折價；
因此，碧海有潛力，可以跑贏大勢，但不如寶安中心，也不如前海；還有大家關注的騰訊科技島，目前看來要真正等到騰訊入駐還有至少7年時間，且入駐人員規模也是未知數；入駐之後，碧海片區的租金必定會迎來大漲。
投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：買房賺錢主要靠兩點，漲幅和槓桿。在不買CEO房的情況下，各種類型的二手房漲幅其實差異都不大。但是槓桿所導致的影響卻非常大，三成首付和一成首付所帶來的收益卻是天壤之別
所以在不買CEO房的情況下，槓桿比漲幅更重要。而一般正兒八經的次新房很難做到低首付，反而是很多老破大卻比較容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的漲幅略輸給次新，即使老破大的流通性比次新差一些，但是槓桿的威力實在太大了，一成首付買入的老破大收益率依然秒殺三成首付的次新。通過以上分析，最好的投資策略是低首付買入單價低的老破大。
您認為我的分析對嗎？如果不對，請您指導一下，並闡述一下原因，謝謝您
回答：給你個基本公式：收益率=漲幅*槓桿率*周轉率
在漲幅一定的情況下，槓桿率和周轉率都非常重要；
而重慶本身限售2年，因此周轉率這一因素相對固定。剩下的就是你說的漲幅和槓桿率了。
先上結論：你的理論模型在大漲前夜的時間窗口期內部分成立，在大多數時間對大多數人不成立。
比如2016年的大漲前夜，珠江太陽城都可以做到5倍以上槓桿，只需十幾萬的首付。2017年暴漲，低首付操作手法收益率爆表。但即使這樣，也有限制性因素：貸票資源和心力資源。
你不可能貸票無窮隨你買，更可能的情況是只有幾個貸票如何操作獲得【絕對值】更多，而不是【相對值】。而在大多數時候，老破大的漲幅是小於次新的，流動性也更差。更重要的是不少低首付的房子都有這樣或那樣的硬傷（地下室、頂復、特大面積等），這些硬傷在我們看來是需要嚴重打折的，而很多一刀流忽視了這樣的硬傷成為接盤俠的比比皆是。另外，房子作為一項資產，還有三個要素：收益性、風險性和流動性。
老破大：收益性一般、風險性低、流動性差；
次新：收益性較好、風險較低、流動性較好。
而我們投資的時候要兼顧投資三要素和槓桿率。
提問：實在難以抉擇，來請教您，有投資和小孩上學的雙需求，相中了本地一個已成型地區公認的封閉商業樓盤，頂復為市場價的8.5折，但是該區域樓盤價格已經為城市高限...需要消耗掉女方的SFSD...頂復單南朝向，是入手這個單南朝向的頂復還是去購買頂層市價8.5折的大平層？平層次頂及普通樓層首付承擔不起..總感覺自己犯了「CEO盤和處房情節」...
回答：看城市，南方城市頂復頂層或者頂層大平層85折CEO不錯的
北方城市頂復從65折到85折都有
東北三省頂層大平層折價嚴重，我買過市場價6折的CEO頂層大平層
提問：美麗的房姐：本人JLH武漢放票用完了！大專學歷！自己名下還有個40W
的房貸！有300W現金武漢戶口怎麼操作買深圳性價比高點樓盤最好倒掛！想把錢用光！別再操這個心了！每月可以負擔5W—10W還款
回答：首先現在深圳的新房沒有被限價的，挑選新房確實要很有眼光和定力。
買新房的回報率能超過二手的，只有兩種可能：
1限價階段新房成交冷淡，開發商打折，比如去年的很多大漲過後的二線城市，武漢等。
2真正核心區的新房新房變二手，就好像二婚，還有人願意高價接盤，無非是看好它的長期價值，並且片區沒有新盤跟你搶購買力。
比如福田南山中心區的新房，變成二手依然是片區內最新的房子，依然很緊俏。
也比如副中心核心區的新房，類似寶中、紅山、大運、鳳凰城、坪中的新房，占了那幾塊核心土地，別的新房分享不到核心的優質配套（尤其是名校），那麼還是會有人拱搶。
以上，買新房跟二手淘筍有很大區別，要買只買最好的地段和配套資源，現在深圳灣、蛇口和科技園、香蜜湖的新房變二手，依舊有人不斷置換進來，原因不是它便宜，而是它足夠好，足夠稀缺。深圳以二手淘筍為主。
提問：房姐，你好！在二手房市場中，同一小區，兩房普遍比三房價格高，為什麼呢？求解答
回答：仔細觀察你會發現，面積越小，單價越高。
1.對小面積單價的利好，是單套房蘊含的共性價值，比如掛戶口、上學、車位、小區環境、物業品質、周邊配套，無論你的房子是50平還是300平，只要買在這裡，這些就都有。如果這些共性價值能值200萬，對小戶型單價的拉動自然大於大戶型。
2.面積的邊際效用遞減原理。自住使用時，存在一個甜點面積段：低於這個區段，功能性就會偏弱，比如一房只適合單身貴族，不適合絕大多數有小孩的家庭；高於這個區段，增加的面積是在提升舒適度，而不是不可缺少的必備功能，在200平的基礎上再多個30平、50平提升的愉悅感顯然沒有70平的基礎上大，所以後面那30、50平顯然沒有前面那30、50平值錢。
3.具體到某個板塊、某個樓盤的客戶畫像，以及導致的各個區段產品供求關係的分析。現在二胎化時代，基本武漢的新盤都以3居為主，2居需要的人多，供應很少很少，價格一定會很高。
4.樓盤不同戶型之間的定位不同，目標客群本身就有分層，產品做的就很不一樣，可以說除了在同一個小區甚至同一棟樓，其餘根本看起來就是兩個產品。從低到高、從小到大，戶型設計、裝修標準、功能、景觀存在非常明顯的差異，也就不奇怪為什麼低區賣30萬/平、高區賣50萬/平、頂復賣70萬/平了。（低區是超高區、頂復的業主買給管家和司機住的）
提問：房姐，筍盤怎麼淘？如何第一時間發現？看連家還是跑中介？
回答：多去看盤，跟中介多溝通，搞好關係，讓他們有筍盤第一時間發給你
提問：姐，公積金剛交滿六個月（異常的不是武漢交的），這次想在武漢買首套房，需要用上嗎？還是等下次置換時，公積金餘額更多時用呢？
回答：滿6個月就行，武漢支持異地公積金，建議首套用上，置換也可以再用一次，這麼好的羊毛不要浪費。
提問：房姐你好，剛剛加入星球，不曉得您對哈爾濱的樓市了解不？近期家人要買房坐標哈爾濱，首房首貸群力，江北，香坊有沒有好的剛需盤推薦，首付預算30個，兩居即可，投資加自住。或者其他區域的高性價比樓盤也可。麻煩您啦
回答：東北只推薦瀋陽哈爾濱已經起來了。長春、哈爾濱、大連實際漲幅遠超瀋陽，如果不是18年3月、8月兩次連續限購，瀋陽早已如上述三城。好消息是，給了你剛好上車時間，也給了瀋陽漲幅足夠的確定性，瀋陽房價和周邊城市勢能差更大了，彈簧壓的越狠，反彈越兇猛。
提問：房姐，能具體說說二手房哪些因素會影響價格嗎？
回答：1.高層的中高區，每高一層，合理的價格應該是貴0.6%到1%左右
2.低區折價厲害，一般有10%-15%的折價
3.裝修只要不是太差，基本沒什麼差價
4.預算有限時，裝修可以妥協的，樓層卻不可以
這些都是比較常用卻有效的方法，有心的朋友可以牢記。
提問：房姐好！感謝多次的指導，還是有濱江情節，漢口賣不起，有朋友買了漢陽的「濱江金茂府」，極力推薦。看了樓盤和周邊規劃還可以、單價和物業費均較高、裝修的檔次不高，若以持有10年的心態購置，從多方面看合適否？增值的空間？另，有愛家國際華城24樓97平的大2房一套空置，不想出租，是否該繼續持有？敬請賜教！謝謝您了！
回答：看過國內大小城市的江景，今天來聊聊什麼是好的江景房。江景房的稀缺資源到底是什麼呢？答案是：能欣賞城市天際線的地方。也就是城市的全貌。城市全貌距離適中且無遮擋才能夠看到。距離過遠，城市的高樓大廈就顯得過於渺小。距離過近，則無法看清城市的全貌。
江，僅提供了一個視野開闊的條件，水面是最平的襯托物，更關鍵的是對岸的摩天城市景觀。而這個景色，必須經過天時、地利、人和的偶合，才會出現。就江面寬度而言，江景的條件十分苛刻。寬度過窄，建築阻擋了你的視線，你無法看到城市的全貌。
天津的海河、太原的汾河、蘭州的黃河、南寧的邕江、福州的閩江都過於狹窄，不足300米寬。這直接導致了濱江視野受限，景色差強人意的結果。長沙的湘江比較倒霉，因為江中間有一座島：橘子洲，活生生將兩邊景色打斷，橘子洲並不高，但是足以讓江邊堤壩上的人們視野受限。
而武漢處於長江和其第一大支流漢江的交匯處，這麼說武漢江景潛力無線啊？
並不是！長江在武漢寬度超過1公里，而漢江在武漢寬度小於200米。長江太寬建築物太小，漢江太窄視野不開闊。武漢的江景天際線，必須要用綠地606這種大尺度建築物才能夠起死回生。500-1000米的江面寬度，才是江景的福地，不遠不近，普通樓房不顯小，摩天大樓剛好能看全貌。上海的黃浦江，重慶的長江、嘉陵江、廣州的珠江、是天生的江景房出產地。
相比武漢的江景，我個人更喜歡湖景。武漢土著自住喜歡就買，濱江金茂府現在開盤的這幾棟並不是一線江景，同等價格，錦繡長江一線江景更好一些。愛家可以繼續持有，做截斷抵押融資，入手低價潛力盤投資。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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