都說房地產是個水池子，需要有資金源源不斷的流入，開發商才能獲得充沛資金拿地、蓋房子，房產才能不斷升值，「擊鼓傳花」的遊戲才能一直玩下去。
因此，房地產既不是製造業，也不是實體經濟，更不是高科技和新經濟，本質上，就是一個靠槓桿驅動的資金密集型行業，金融屬性遠大於自住屬性。
數據顯示，1998-2018年，20年的時間中，全國均價從1854元上漲至8542元。
從2004-2017年，13年的時間，我國個人購房貸款餘額從1.6萬億元增至21.9萬億元，增幅達13.7倍。
正是有了這些資金充當「水龍頭」，開發商才有錢去囤積土地儲備，從一二線到三四線四處蓋房，如今房地產年銷售面積17億平米，年成交額達16萬億，與源源不斷的「水源流入」有密切關係。
然而，到了2020年，地產商最擔心的事已經發生了，樓市開始逐步「抽水」，資金面捉襟見肘，開發商因為最大的「財神爺」沒了。
1，房地產信託規模大幅萎縮。
據某信託金融研究院發布的最新報告，2019年第四季度房地產信託募集資金1410.62億元，環比下滑26.43%！
此外，從2019全年來看，行業投向工商企業和基礎產業規模占比顯著上升，投向房地產的規模占比已從一季度的15%左右降至四季度的10%以下。
該研究院研究員喻智認為，在強監管趨勢下，2020年的房地產信託業務或將繼續萎縮，預計2020年的房地產信託增量規模預期下滑幅度在15%-20%之間。
2，房地產信託有多重要？
經濟學家沈建光曾說過：主要信託的資金去向，接近20萬億（一半左右）流到房地產，還有20%左右流到金融，這部分可能也是進入私募，最終也是進入房地產。
真正跟實體企業有關的，也就是20%左右，能進入工商企業的資金連10%都不到。
換句話講，10萬億的信託流向了樓市，還有5萬億通過金融、私募渠道繞道進入房地產，信託可以成為房地產最大的「財神爺」。
尤其是現在的市場，不少跟銀行打交道的朋友應該了解，連個人房貸都很難，更別提開發商了，很多地方開發貸也做不了。
上市房企發公司債也沒那麼容易，有的票面利率直接飆到了10%以上，很多房企只能把信託看成是最後的「救命稻草」。
而根據中國房地產報在1月10日的報道，《2019年四季度集合資金信託統計報告》顯示，信託行業在史無前例的強監管氛圍中資產規模從22萬億回落至21萬億元。其中，2019年四季度房地產類信託規模占比28.89%，環比減少8.61個百分點。
也就是說，地產商最看重的資金來源里，1萬億元「不翼而飛」了！
事實上，樓市「抽水」的趨勢早已出現。
據公開信息統計，2019年以來信託業已收到近40張罰單。超過20家信託公司被罰，約占全部信託公司數量的三分之一。
多家信託因為「信託資金違規用於房地產開發企業繳交土地出讓價款、違規投向四證不全的房地產項目、違規向不具備二級資質的房地產開發企業提供融資」等原因被罰。
從時間軸來看，監管的表態異常密集。
2019年5月，銀保監會下發23號文，明確要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資；
7、8月份連續對房地產信託、銀行機構進行整治約談，同時對開發貸、境外債等多種融資方式進行進一步限制；
8月底，銀保監會公布在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查的通報，對中小銀行違規為房地產項目提供融資進行了批評。
而在2020年1月4日，銀保監會發布《關於推動銀行業和保險業高質量發展的指導意見》，直接定調2020年房地產市場的資金面，其中明確提出：銀行保險機構要落實「房住不炒」的定位，嚴格執行房地產金融監管要求，防止資金違規流入房地產市場。
上文提到，專家預計今年房地產信託規模會繼續下降近20%的幅度，也跟目前的調控環境有關，雖然各個城市在放鬆調控，央行又出手降准，包括11月份5年期LPR也有所調降，但是，只要銀保監會的表態依然從嚴，信託這個「房地產財神爺」就不可能會延續以往的高速增長。
對購房者來說，這個消息有什麼影響？
1，不要碰經營槓桿率高的房企。
最近幾年，不少開發商因為高速周轉、拿地擴張，財務狀況異常吃緊，經營槓桿率高企，尤其是那些前幾年在三四線城市大肆囤地捂盤的開發商，包括一些執著於「造新城」、「造高樓」和併購的房企，現金流是他們共同面臨的問題。
假如信託不再「接濟」這些開發商，情況好一些的，還能夠靠降價促銷，加速回款來渡過難關，槓桿又高、降價還賣不動的房企，2020年務必要遠離。
2，認清房住不炒的大勢，理性購房。
從2017年至今，「房住不炒」這個理念，每年都要提及，到今年已經是第三年了。
值得注意的是，自從提出這個理念後，2018、2019連續兩年，房價上漲的時間越來越短，漲幅也越來越小，不少城市持有房產已經出現了「虧錢」的效應。
如果考慮到樓市最大的「資金來源」在今年繼續減少，也就意味著，2020年的房價會繼續維持在一條穩定的「水平線」上，買賣房產賺差價已經行不通了，現如今買房，必須堅持「理性」+「自住」的思路才行。