一直以來，樓市是以「無懈可擊」的方式在運行。

越來越多的開發商，在最近幾年擴張成了千億房企，購房者不斷加槓桿，用低首付乃至零首付的方式透支負債，成為所謂的「新富人」。

這個過程很短暫，有媒體做過統計，選取資產規模超5000億元的房地產企業，十年時間，萬科總資產增長了7倍，保利增長11倍，綠地增長18倍，恆大增長超20倍，融創中國增長了30倍。

隨著體量擴張、房價抬升，每個人的身家都飛速增長。

研究機構富蘭克林鄧普頓近日發布了最新的《中國內地退休入息策略及預期統計調查》。調查顯示，京滬廣深四個一線城市，平均退休目標儲蓄約為400萬元，個人儲蓄是一線退休人員的主要資金來源。

為什麼需要這麼多錢？當然是因為房子更值錢了，有房族個個都是千萬富翁。

但是，這種高速增長的遊戲遲早會走到盡頭，看似牢不可破的樓市體系，終究會出現一道「裂縫」。

這道裂縫的名字叫「生育率」，我們不妨從一份報告入手，闡明這個問題。

民生證券研究所9月26日發布研報指出：房地產需求總體已經得到滿足，人口結構開始下行。

第一，勞動力人口下降。

數據顯示，中國25-44歲人口數量，在2015年達到頂峰後，進入了下行軌道，正因為年輕人口下降，也使得房地產和汽車需求進入了下降周期。

報告還做出了預測：2015至2025年，勞動力每年減少375萬人，2025到2030年，每年減少500萬人。2030到2035年，每年減少960萬人。

也就是說，我們的房地產需求，早在2015年就出現了「鬆動」，只不過是後來的人口大量進城、棚改貨幣化等因素，使樓市進一步「水漲船高」。

第二，老年撫養比加速上升。

報告指出，高房價催生不婚族，導致我國老年撫養比加速上升，預計在2030年會達到25%，較2010年增長一倍；2050年達到46%（相當於日本2018年的水平），2080年將會達到69%。

什麼叫撫養比？

簡單來說：如果100個人里有20個小孩（15歲以下），20個老人（65歲以上），那麼總撫養比 = 40/60 = 66.67%。

總撫養比越高，說明人群中勞動人口占比越低；配合持續下降的出生率，表明社會老齡化程度在加深。而年輕勞動人口，正是登記結婚的主力人群。

因此，在人口總量和人口結構的雙重作用下，房地產將面臨巨大的需求下行壓力。

說白了，就是買房的人越來越少。

對購房者而言，宏觀的環境、長期的走勢既無法改變，也無能為力，我們需要做的，是提前知曉：哪些人受到的影響最大？

筆者認為，是1982年以後出生的購房者。

為什麼說把1982年看做是「分水嶺」呢？

截止目前，我們共經歷了兩波「嬰兒潮」，第一波在1962-1973年，平均每年新出生2700萬嬰兒；第二波在1982-1992年。

如今，第一代「嬰兒潮」在逐漸年老退休，按照55歲的女性退休年齡測算，從2017年開始，我國已經進入第一代「嬰兒潮」的退休期，未來的十幾年將是退休的高峰階段。

所以，在第二代「嬰兒潮」中出生的有房族、剛需、購房者們，未來將面臨「三大考驗」，或者說三大難題。

第一，養老負擔加重。

1982-1992年出生的人，如今大部分都是27-37歲的年紀，正是一家的頂樑柱，但家庭結構卻與以前不可同日而語。

現在大部分家庭都是四個老人、一對夫妻、一個孩子，也就是說，夫妻雙方都是獨生子女，兩口子要同時撫養四個老人，一個小孩，如果沒人看孩子的話，夫妻雙方只有一個人工作養家，這無疑加劇了年輕人口的負擔。

在4月份，《中國養老金精算報告2019-2050》發布，2019年，平均2個多繳費者贍養1個離退休者，社科院預測到2050年，幾乎是1個繳費者贍養1個離退休者。

第二，子女教育成本更高。

根據中國人口與發展研究中心副主任賀丹在2018年的調查，中國育齡婦女不打算再生育的前3位原因，依次是「經濟負擔重」、「年齡太大」、「沒人帶孩子」。

這部分育齡婦女，恰恰就是1982-1992年出生的人口，歸根結底，這些家庭不想生育的原因是：子女教育成本太高了。

前段時間，一位媽媽抱怨自己半年的工資，撐不起孩子的一個暑假，各種輔導班、樂器、玩具、電子產品、衣服，幾乎讓家長喘不過氣來。

實際上，並非是這位家長太矯情，當全社會都把孩子當成「溫室花朵」養育時，誰又能夠「獨善其身」？

第三，房產價值縮水的可能性最高。

對1982-1992年間出生的有房族來說，他們既經歷了樓市如脫韁野馬一般的躥升，也將經歷「穩中有降」、「保值屬性丟失」、「價值縮水」的尷尬。

中泰證券宏觀分析師梁中華近日指出，從投資的角度來看，如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話，「持有房產每天都在虧錢」。

根據復旦大學2012年的測算數據，上海房產平均每年折舊率在3%-5%之間，我們就按照4%來算，持有房產的總成本也有將近9%，而收益只有1.2%都不到。

事實上，買房虧錢的又何止是上海，百城房價統計中，有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。而且絕大部分小城市租房市場很小，房屋空置率高，租金收益幾乎可以忽略不計。

綜上所述，當樓市體系出現「裂痕」之後，每一位購房者都應該及時轉變自己的理念。

畢竟，人到中年，既怕失業，又怕收入降低，更怕老人、孩子出現任何不確定因素，考慮到房子的保值增值屬性逐漸消失，兩項權衡之下，對絕大部分人來說，擁有一套自住房即可，已經沒有必要把有限的積蓄和現金全部置換成房產。