本期撰稿&排版：梧曉桐
有一個姑娘，她有一些任性，她還有一些囂張……
誰是那個姑娘？原水產市場地塊！
既530特大土拍之後，無錫又有7塊住宅地將在7月17日開始競拍。其中有一塊家世不錯、相貌中上、小家碧玉的地讓曉桐很感興趣，遂興沖沖前去探看一番。
它就是XDG-2019-17號地塊，又名水產市場地塊，面積很小，總占地才21254㎡，但在梁溪河畔長大、天生清秀，雖然旁邊鄰居面貌不佳，但不影響姑娘成長為小家碧玉一枚。
姑娘戶籍隸屬河埒口板塊，但距離河埒口核心有一定距離。建築路上不遠處，十餘年前曾出過獲得國家獎項的梁溪人家，近些年名聲了了。但近幾年建築路拓寬，姑娘家對門的商業逐漸成熟，也算為姑娘添上了一筆豐厚的配套嫁妝。
就這樣一位姑娘，正值佳年，提出了不低的招婿要求——起始出讓金67238萬元，起始樓麵價為13754元/㎡。據傳，已被多家青年才俊盯上。
您覺得，會水漲船高嗎？
NO.1地塊詳情（嫁妝）
水產市場地塊位於濱湖區建築路與湖濱路交叉口西北側，坐擁獨特地理位置和區位優勢，在社會發展的各個方面都成熟穩定的地理片區，是無錫西片人流、物流、商流的集散地，是無錫的黃金區位。
它東靠月秀東園（老小區，安置房），西面是規劃道路，靠近梁溪苑（老小區，安置房），北鄰梁溪河和仙蠡敦公園（河景資源），南接建築路（靠近公路）。
位於梁溪河板塊，周邊交通、商業、教育、醫療等配套優異且齊全。
地塊處於河埒街道，交通配套十分齊全。
主幹道：湖濱路，青祁路，建築路可直達無錫市中心等位置；
地鐵交通：地鐵1號線、2號線（已通車）、地鐵4號線（在建，預計2022年底通車）。
公共運輸：36路;53路;63路;139路;207路;211路;快3線; 1路;11路;33路;41路;56路;63路;131路;207路;211路;508路;760路;快6線
姑娘豐厚的陪嫁，也讓她眼光放得很高，要求「壕」聘禮：起始樓麵價為13754元/㎡。
NO.2不確定因素（小脾氣）
姑娘在外自是乖巧可人、落落大方，小脾氣怎麼樣就有待考證。
目前地塊周邊教育資源豐富，稻香實小、河埒小學、蠡橋小學等環伺周圍，距離錫師附小（陽光校區）僅900餘米。
江蘇省無錫師範附屬小學（陽光校區）是無錫市比較出名的小學，若能夠被劃分為它的學區房，該房產價值定將上漲一大截。
在地塊不遠處的陽光城市花園小區，C區、D區是錫師附小陽光校區的學區房。廣大網友很是關註：不知道這塊地將來能不能成為錫師附小的學區。
曉桐查了一下，在該地塊相鄰的兩個小區：月秀東園和梁溪苑，學區都是稻香實驗小學。看來，這塊地成為錫師附小學區房的可能性並不算太大。
當然，不到最後一步，我們也不能絕對，只能對該地塊報以期許。
NO.3略有不足（性格缺陷）
姑娘外觀不錯，配套完善，但避免不了地有些小毛病。
地塊面積實在是太小了，總占地才21254㎡，可建面積不高。
項目全貌
而過小的占地面積讓未來的售樓處、展示區和停車處都受到了限制。
在地塊正南方，未來項目大門的地方，正對著一個拍違停的攝像頭，很擔心將來看房人沒處停車啊~
門口違停攝像
被拍車輛
另外，地塊本身不太規整，尤其是東北角有一塊突出去的地方。
這裡靠近北橋，車量的噪音和尾氣問題讓人不爽；而南面安置房所造成的不佳觀感也會給項目的設計和營銷團隊提出大難題。
姑娘的小毛病說大不大，需要家人多多包容，心疼設計師3秒鐘～
NO.4幾點看法（項目難點）
女兒雖好，就不知未來生活會怎樣，眾人很是擔心啊！地塊小，總價有限，准入門檻低，對於急於回籠資金的開發商來說真是喜聞樂見。
但基本上只能做一期的產品，對開發商也是一種考驗。如此小的體量，做好了，皆大歡喜。一個不小心，無法重頭再來！賭性還是有一點的！
而預計未來主力購房群體是以濱湖區地緣性的客戶為主，剛需和改善為主力，對於價格的敏感度非比較高，想必對於產品品質也不會要求太低。
另外，目前板塊在售項目較少，板塊宜居性強，已由剛改向改善過渡。
區域內項目一覽圖
隔梁溪河相望，北面小區實景圖
曉桐查看了地塊周邊的二手房和目前在售項目的次新房房價，由此可以看出，周邊改善客戶群體龐大，市場前景較好。
項目周邊二手房毛坯均價在1.4-2.9萬元/㎡，周邊年代較早的二手房價格在1.4-1.8萬/㎡，次新二手房價在2.1-2.9萬/㎡。
寫在最後：
曉桐了解到，目前棲庭新房在售價格約23000元/㎡，而原水產市場地塊與棲庭各項配套、區位優勢相差不大，不考慮地價情況下，未來售價相差應當相差不多。
但該地塊目前起始樓麵價為13754元/㎡，如果底價拿地，毛坯售價預計會在21000元/㎡起步；若競爭激烈，競拍價上漲過高，要想達到保本甚至是獲得高利潤，對開發商設計及營銷部門都是一個不小的挑戰。
佳媛待嫁閨中，7月17日花落誰家！？
你覺得，這位姑娘最終會身價幾何呢？歡迎與我們交流討論~