轉眼2019年就要過去，從1998年房改至今，不知不覺已經走過20多年了。

根據專家的預測，從1-11月份的表現來看，今年房地產銷售額極有可能達到16萬億的歷史新高，房屋銷售面積則依然會維持在17億平米左右。

與此同時，今年房地產投資額保持了10%以上的增速，除了房企土地購置面積有所下降以外，其他的施工、竣工指標都在改善。

這是從2015年以來，房地產體量連續4年加速擴張了。

要知道，從2018年至今，調控次數持續創出新高，房價上漲的時間和幅度也越來越窄。可從整體數據來看，樓市仍能保持如此龐大的增量，確實令人意外。

難道購房者依然有充沛的負債空間？難道二三四線城市的上漲動力依然很足？

當然不是，筆者認為，這只是市場「追漲殺跌」的情緒使然罷了，很多人依然沉浸在買房賺錢的「幻夢」里，不肯醒來。

從空置房的增長就能看出來。

西南財大此前發布報告指出，我國城鎮地區住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。截止2017年底，全國城鎮地區有6500萬套空置住房。

要知道，6500萬套是前年的數據，如果加上2018、2019年均17億平米的銷售面積，按100平米一套房，21.4%的空置率來算，光是最近兩年，就增加了727萬套空置房。

就是目前的空置房數量：6500萬+727萬=7227萬套。

何為空置房？不管是房子買到老家不住，又去城市裡打工租房，還是炒房客囤積的閒置房屋，只要是常年沒人居住的房子，都在此列。

空的房子越多，房地產市場的投機情緒越旺盛，表面上投資、施工數據很強悍，實際上卻有點「外強中乾」。

順著這個思路，10年後，有多少房子「沒人居住」？我們用3個數字「管中窺豹」，說清這個事。

第1個數字：1.7億套存量商品房。

從1998年房改到2005年，房地產年均銷售面積僅僅在1億-5億平米之間，從2010年到2018年，每年的房地產銷售面積都高達10億平米以上。

這20年賣出去的房產面積相加，得出的結果是177億平米，按每套房100平米來計算，總共賣出去了1.7億套房子。

第2個數字：未來10年會蓋1.2億套商品房。

按照經濟學家任澤平的推斷，未來10年，全國自住房需求年均高達11.7億平。

其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分別為13.6億平、11.6億平和11.0億平，相當於2016、2013和2015年全國商品住房銷售面積。

這樣算來，10年時間，房地產銷售面積將近120億平米，仍以100平米一套房來計算，相當於會賣掉1.2億套房子。

兩個數字相加，可以得出10年後的房屋總量，即1.7億套+1.2億套=2.9億套。

第3個數字：空置率會增長到30%左右。

根據每日經濟新聞去年底的報道，40年來，城鎮人均住房建築面積從6.7平方米增加到36.9平方米，增長了4.5倍。

40年增長4.5倍，每10年大概增長1倍左右，照此看來，未來10年的增速也可能翻倍。

但是，人均居住面積的增長，絕對無法代替空置率，這是兩個完全不同的概念，因為人們可能會習慣住大房子，但不代表房子面積大了之後就不住人了。

因此，未來空置率的變化，應該是在目前20%的基礎上適當增加，假設未來十年持續溫和增長，空置率可能會達到30%左右。

2.9億套房子，空置率30%，也就意味著，10年後，「沒人居住」的房屋數量可能會達到8700萬套。

這個數字是不是看起來並不高？

要知道，以上數據都是房改之後備案的城鎮商品房，不包括大量空置的農村自建房、宅基地、學校宿舍、小產權房。

這些房子魚龍混雜，分布廣泛，非常難統計，唯一能肯定的是，它們的數量一定很驚人。

舉個例子，在房地產市場發展最為成熟的深圳，小產權房占全市總住房套數的比例居然超過了56%，即深圳住房中一大半是小產權房。

推及全國，在商品房之外，沒有房產證的舊房、自建房、小產權房只會比現有的1.7億商品房總量更多。

我們再從房價角度來分析空置房的問題，10年後，「沒人居住」的房子會不會「打折甩賣」？

第一，空置房主要出現在中小城市，三四線樓市下行壓力非常大。

上文提到了一組數字，分別是一二線、三四線房屋空置率的差異，這種差異，在未來必然會持續放大。

從新城區的擴張速度就能看出來，據不完全統計，截至2016年5月，中國縣及縣以上的新城新區數量總共超過3500多個，如果加上2017、2018和今年的數據，這個數字應該會將近4000個。

這些新城區，絕大部分位於人口常年流出的三線以下城市，隨著大都市圈的人口集聚效應越來越強，小城市的空置房屋只會多，不會少，長期來看，當地房價回落的壓力非常大。

第二，房屋持有成本將在未來10年持續上升，房子長期沒人住必然會「甩賣」。

決定房子是否「打折甩賣」的重要因素，是房屋的持有成本。而房屋持有成本是否增加，最引人遐想的，是房產稅。

早在前兩年，房產稅就一直在提，雖然最近兩年落地的機率非常低，但每年都有實質性的推進，比如第二次房屋普查，150個城市的房屋聯網，就算2020-2025年不會實行，在2030年之前，房產稅的實施可以說是遲早的事。

再舉個例子，今年9月份的時候河北省發布的《關於個人出租住房個人所得稅徵收管理有關事項的公告》規定，個人出租(轉租)住房不能提供準確的成本費用憑證，不能準確計算房屋租賃成本費用的，在租金收入的5%-10%的幅度內核定應納稅所得額。

以每月租金2000元計算，要扣減800的免徵額，再去掉城建、教育費附加等，按10%的稅率算，大概是200多塊錢。

這下就把空置房的兩條路都給堵住了。

如果房子一直持有在手中，以後可能會徵收房產稅，如果房子租出去了，還可能會收5%-10%的「房東稅」，對很多「房多人少」的三四線城市來說，本來房子的租金就很低，這下更是給多套房的投機客立了個「下馬威」。

經濟學家李迅雷用「6個字」說明白了這個問題。

李迅雷指出：所謂「房價走平虧錢」，在百城房價統計中，有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。而且絕大部分小城市租房市場很小，房屋空置率高，租金收益幾乎可以忽略不計。

因此，對於空置房來說，雖然在2019年末依然呈現出「高位運行」的形態，等到10年之後，隨著房屋持有成本越來越高，房價上漲動力消失，「打折甩賣」已成定局。