我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：房姐，現在利率上浮這麼高，還能高槓桿買房嗎？房價如果不漲，會不會虧？
回答：高槓桿買房，風險有多大？
假設房子總價為130萬，100平（三房），租金收入為3000/月。
情況一：
首付20萬，（通過gpgd）貸款110萬，月供6300（利息5000+本金1300），月供差2000，乘以12個月=24000，除以130萬=1.85%。
也就是說，只要房價每年漲1.85%就可以覆蓋成本。
情況二：
首付20萬也是（通過xyk、xyd）借的，每個月需付1200的利息，乘以12個月=14400，
加上24000，除以130萬=2.95%。
只要房價每年漲2.95%就可以覆蓋成本。
情況三：
0首付買的，即貸款130萬，月供7400（利息6000+本金1400），月供每年差36000，除以130萬=2.77%。
只要房價每年漲2.77%就可以覆蓋成本。
提問：請問房姐姐，哪裡是領漲區？
回答：1.你要看板塊的發展階段，是屬於啟動初期，發展期還是成熟期。
成熟區大部分利好已經兌現，價格也處於高位。
發展中板塊，配套正在逐步完善，價值在不斷兌現。
啟動初期，純粹的規劃階段，交通，醫院，學校等資源都處於待建狀態。
2.功能分區不同，價格表現也不同，比如CBD，CID，CLD，或者學區。
3.其實每一次領漲的板塊都不同，這跟ZF的炒作強相關，板塊輪動。已經變熱的板塊，並且利好還沒有兌現之前，就不要再進。
年輕人和熱錢集中的地方一直也是領漲區。
但是補漲區永遠是固定板塊。
提問：房姐你好，關山金地格林東郡97左右3房，毛坯總價在218萬，單價2.24萬，我想砍一刀在買，砍多少合適，現在這個小區價格都比較堅挺，可能218萬砍不下來，現在要不要入手，還是等到7-8月份在入手，目前這套97小3房是小區價格最低的，但2018年8月份房價高點的時候，還有人買到急賣的98的滿二毛坯才213萬，感覺這邊沒怎麼跌。
回答：只有著急賣的才會降價買，如果談的好，砍5-8萬沒有太大問題
提問：房姐，金地中心是我1.8左右買入的，還剩90萬貸款左右1.如果我現在想賣掉這套房子去買其它自住兼投資的房子，現在這個房子多少錢賣合適？雖然現在這套是我名下唯一住房，但賣掉後我父母名下還有房子可住。我父母除非jlh否則沒有房票。2.我的公積金之前公司交的武漢最低標準，最近才轉為每個月1100，一共交了19個月了，我想再買第二套房的時候用上公積金，我想問公積金貸款額度會受第一次純商貸額度的影響嗎，買第二套房公積金的貸款利率是多少？我之前總聽人說公積金里要有2W才能用公積金貸款，這是什麼說法？打擾房姐了！
回答：1.不建議賣金地中心的房子，還有漲幅空間。除非是小戶型，占房票可以考慮出掉。目前市場價在2萬左右。
2.有商貸的情況下，公積金貸款算二套，利率上浮10%，額度最高50萬。公積金繳納滿半年就可以貸款了。
提問：房姐，你好，我在白沙洲萬科金色城市有套房子，還有公積金貸款20多萬沒有還，由於交通原因不能住，打算租出去，現在手上有父母的拆遷款100萬，看中了漢陽國信香樟馨園90個平方156萬一樓帶院子的房子，中介說首付5成加後期費用8.5萬，這合理嗎，這套房子性價比怎麼樣？另外我考慮在留點錢把前面公積金貸款還掉後，在把這套房子的貸款轉成公積金，這樣好操作嗎？
回答：1.國信目前二手成交價在1.6左右，你看的這個雖然是1樓帶院子，但是也略高於市場價，不要為裝修多付出溢價。
2.國信房齡10年以上，未來漲幅跑不過次新盤。
3.如果你把金色城市貸款還清後，建議把房子過戶給父母，然後你騰出sfsd，首付3成買
提問：房姐你好，最近110萬全款買了一套街道口群光廣場後面的樓梯房，面積81平，建築年代好像是93年的，查了下現在正常市場價130萬左右，您建議是先持有，然後抵押貸款出來，還是直接賣掉變現？！謝謝
回答：最近？一買一賣凈虧20%
做個鳳冰再賣吧
提問：房姐你好，請教一下問題：我和老婆名下已經有二套房，其中一套還有貸款，二套房證寫的是夫妻二人的名字，目前子彈一百多，老夫老母年齡是72和68，還能JLD不，這樣的情況怎麼破限貸限購，另外一個問題：1、看中後湖的二手的次新房給父母住，毛坯單價2萬，2、全新盤：星河2049，帶裝修17500，地段沒有二手次新房好，我應該選哪個呢？（實在不行可以用父母名義全款買，但是那就不划算了）
回答：1.年紀超過65都做不了接力貸了，二手盤可以用你們的名義全款再抵押。
或者找代持
2.後湖二手可以淘淘筍，新盤看看首地吧
提問：房姐，請分析下未來10年的房價走勢，感謝！
回答：1、未來十年，比房價更重要的是安全性和流動性。在樓市裡，好的城市，必然有好的基本面，有強勁的剛需支撐，有相對合理的房價收入比、租金回報率，而更好的流動性。相反，那些過度依賴外來投機、基本面一塌糊塗、樓市失去流動性的城市則要當心。
2、沒有人口流入的城市要謹慎。今年，發改委首提收縮型城市，說明城市收縮已經相當普遍。有些中小城市，人口持續收縮，經濟未來也將面臨收縮，資產未來的升值空間相當堪憂。這方面，甘肅玉門和黑龍江鶴崗都是教訓。
3、未來，房地產的角色仍然重要，在貨幣刺激之下不乏出現新一輪大漲的可能性。但整體而言，不是每個城市都還有上漲空間，也不是每個城市都能靠房子賺得盆滿缽滿。將資金全部投注於不動產上的風險越來越大，不要再蒙眼買房，也不要再豪賭。
提問：房姐：您好，請問鄂州北大資源蓮湖錦城值得投資嗎？聽說旁邊建一個恆大童世界，有投資價值嗎？謝謝解答
回答：沒有價值，兒童樂園不能拉動房價，鄂州投資迴避，二手賣不出去
提問：房姐，您好。關注您很久了。我之前在葛店昊城景都買的房子。名字是我跟我老公兩個人。現在手上子彈50。剛落戶武漢。想在武漢買房子。首付不充足但可以湊。現在有幾個問題想請教房姐。1昊城景都房子賣了還是留著，有沒有升值價值。還有半年滿兩年。2小孩現在四個月，考慮到以後上學問題，房子在哪買比較合適。3考慮到寶貴的房票，想跟老公JLH。不知道對以後賣房子會不會有影響。4假如XYK有欠款，對按揭審批有沒有影響。5是房子賣出去開始看房子還是直接看有沒有合適的房子，有合適的先下手。
回答：1.葛店的房子可以賣了。2.賣哪裡的學區房，這事取決你們的生活半徑在哪裡，問題太大，武昌漢口漢陽都有學區
3.JLH對賣房沒有影響
4.XYK在按揭之前要做0帳單處理。5.置換就先看房，有合適的簽遠期合同。
提問：房姐的，這個意味著貸款利率又要漲嗎？那不是購買房子的成本又高了？這個意思是不是說首套沒影響，二套是不是利率會增加？
回答：央行調整新發放商業性個人住房貸款利率，大家肯定讓這事兒給搞蒙了吧，翻了一堆評論可能也沒看明白。
1.先說結論，跟現在的房貸利率相比，沒太大變化，房地產市場也不會有什麼波動，各位放心；
2.搞的這個新名詞LPR我覺得挺傻的，大概意思就是利率要市場化，這次上浮了10%，下一次就上浮8.7%，市場在變，利率也在變。說它傻，是因為利率調整本身就是有成本的，你總變來變去，搞得跟股票一樣，也會反過來影響市場；還不如直接就上浮10%來得痛快呢。
3.裡邊有一個數字，是針對二套商業貸款的，說不得低於市場報價利率加60個基點。這意思就是在市場報價利率基礎上加0.6%，跟現在的基準利率上浮10%是一個道理。總之就是有下限，不能低於這個，至於高多少，這個各地根據自己情況來。
4.這個調整就是為了增加房貸的靈活性，讓各地根據自己實際情況來調整貸款利率，從而達到保證房地產市場穩定的目的。
最後大家再記住一個結論，房地產市場的走勢不會因為這些政策的調整而有什麼變化，一定是趨勢在前，政策在後。
提問：問幾個信用卡的問題～月薪4k有五險一金～現在只有一個交行卡3.6w額度～武漢辦卡都是網點櫃檯申請嗎？能一周去申請五六家行的卡嗎？是辦免費的普卡還是有免費的卡？
回答：信用卡申請頻率1個月1-2張最好，多核申請，把讓爸媽，哥哥姐姐都申請。最有效的方法是參加公司團辦，搬磚。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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