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力哥平時講房產話題，主要聊一二線，也正在一個個單獨走訪調研。畢竟，中國直轄市、省會、首府、計劃單列市，一共才37個，我全走一遍，也不是啥難事。
但三四五六線數量太多——中國有300多個地級行政中心（地級市、地區、自治州、盟），2000多個縣級行政中心（縣級市、縣城、自治縣、自治旗、林區等）。
我實在沒法單獨深聊，最多也就熱門的長三角、珠三角、海南或廣西北海、四川西昌這種獨特樣本，才能單獨占坑，剩下絕大多數「平凡的中小城市」，只能以「群體畫像」的模糊形式出現。
那這些地級或縣級的房子，還值得投資嗎？
力哥的標準回答是：自住可以買，投資，原則上不建議了。
為啥這麼說呢？
今天就拿一個樣本來深度剖析吧。
山東泰安，一座很普通的弱三線城市。
泰安風光
力哥社群（會員）部的理財師來自五湖四海，其中負責一群的小東老師來自泰安，他對當地的情況比我更了解。以下分析，就是小東老師做出的，之前已在會員群里分享過，我今天直接拿過來，分享給大家。
02
現在分析一座城市有沒有前景，值不值得下手，最主要看哪個數據？
人口。
泰安人口怎麼查？
首先，百度搜索「泰安市統計局」，登錄官網，在統計數據一欄點擊統計公報。
接著，點擊某年統計公報，在統計公報里搜索「常住人口」就能看到數據了。
把最近幾年統計的常住人口數據整理到表格中——
折算下來，從2011年到2018年，泰安人口年均復合增長率為0.32%。
乍一看，人口總量還是在不斷增長的，泰安的情況還不錯？
別急著下結論，再查一下這些年泰安的出生率和死亡率。
基本上出生率都維持在10‰出頭，前年放開二胎後，受生育補償效應影響，還一度飆到15‰。
折中下，就算12‰吧。
沒有大災大難，這些年泰安的死亡率也非常穩定，基本在6‰出頭，折中取6.4‰吧。
所以泰安過去這些年的人口自然增長率應該是：12‰－6.4‰=5.6‰，即0.56%。
哪怕泰安沒有任何外流人口流入，只要人口不流出，那總人口就能維持在年均0.56%的增速，但實際人口增速只有0.32%，所以人口肯定是流出的。
03
是不是人口持續流出，就決定泰安的房價肯定沒救了呢？
不見得。
2011年，泰安總人口551.4萬，其中城鎮人口283.5萬，農村人口267.9萬，農村人口占49.6%，相當於泰安的城市化率剛超過50%，還有很大的上升空間。
結果過去8年我們看到，泰安農村人口持續下降，年均增長率-3.09%，城鎮人口持續增加，年均增長率3.01%，如下圖。
很明顯，泰安並沒有吸引到多少外來人口定居，泰安城鎮人口的增長，主要來自於泰安下轄的農村地區，即農民在源源不斷進城。
但要注意，泰安城鎮人口雖然年均增長3%，但對住宅需求不會增長那麼多，因為大部分家庭有3口人，但只需要1套房子。
結論就是：泰安想依靠吸引外來人口來支撐房價長期上漲，幾乎不可能，唯一能指望的，就是當地農村人口基於改善生活的需求「跳槽」到城裡。
未來泰安樓市怎麼走，一要看還有多少泰安農民朋友有意願農轉非，進城住，二看這些有意願的農民朋友，能否承受得住泰安的房價。
先說農村人口。
乍一看，泰安還有200萬農村人口，未來有潛力成為泰安樓市新的接盤俠，但泰安今天的城市化率已達到64%，而已開發國家的經驗是，城市化水平達到70%-80%之間，往往就到頭了。只有日本是個例外，超過90%。
畢竟，願意從農村轉移到城市折騰，主要是青年人，中老年人，在農村住了大半輩子，除非兒女能幹，在城裡置了業，一定要把他接過去享清福，否則光靠自身能力，是很難實現「跳槽」的。
雖然很難準確統計，這200萬泰安農村人口中，未來還有多少有「跳槽」意願，但如果按照過去這些年泰安城市化推進速度推算，在2025年之前，泰安城市化率就將達到70%，到2028年，將達到75%。而按照最新的預測，2025-2028年之間，中國總人口將步入衰退期。
到那時，泰安的城市化進程基本就算完成了。
也就是說，通過向本地農村「吸血」來支撐泰安房地產市場的遊戲，最多不超過10年，就會玩不下去了。
看到這裡，你可能反而會覺得鬆了口氣：10年還很長呢，現在入手，還是可以賺一票的吧？
04
就算有意願，還得看有沒有本錢。
2018年泰安市人均可支配收入是27389元，其中，城鎮居民可支配收入是35196元，農村人口可支配收入是16959元。
泰安房價呢？
全市均價差不多在10000元上下，市中心的泰山區和岱嶽區貴一點，周圍便宜點，我們就按照10000元計算吧。
假設泰安的農民朋友要進城安家，就算不生二孩，三口之家，80平米的兩房總還是要的吧。
總價80萬的房子（還不算裝修家電稅費之類的），一家三口有2個可工作的成年人，一年平均能賺16959×2=33918元。
房價收入比就是800000÷33918=23.58年，也就是說，兩個人不吃不喝在農村搬磚23年才能在泰安市裡買得起房子。你覺得這樣的房價收入比合理嗎？
退一步說，就算兩人先去泰安市裡租房打工，城鎮居民的平均收入雖然是農村居民的兩倍，房價收入比打個對摺，也還是高於國際上的正常水平。
但是按照同樣的標準，北京深圳的房價收入比超過30倍，是不是意味著一線泡沫更大呢？
錯。
越是沒有外來人口的中小城市，房價的上漲和房子的消化，全靠本地居民內部解決，所以房價收入比這個指標就特別重要。
但越是外來人口眾多的超大型城市，房產的金融投資屬性就越強，和當地人的收入水平關係就越小。
當我們在聊一線和三四線的房子時，我們實際上是在聊兩個不同的事物。
二線比較特別，有些強二線，未來會持續吸引越來越多外來人口，房產屬性趨近於一線。
而有些弱二線，房產屬性則會逐漸趨近於三四線。
這也是力哥一直在重點考察二線城市的原因所在。
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總結一下，對於二線以下的城市，是否還有長期投資價值，一看人口總量變化，二看城鎮人口和農村人口的變化（城市化進程），三看房價收入比。
過去5-10年，總人口和城鎮人口都在持續流出的，千萬別碰，哪怕自住也別買，租房更划算。
過去5-10年，總人口持續流出，城鎮人口持續流入的，自住可以買，投資就免了。
過去5-10年，總人口和城鎮人口都在持續流入的，才可以考慮要不要投資。
當然，這兩年北京和上海的人口流出完全是政策原因，不在討論之列。