今天我們聊一下房產中的馬斯洛需求。
馬斯洛把人類需求分為五層，從下到上分別是：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實現需求。
都知道，普通的住宅一般可以滿足安全需求和社交需求。
隨著改革開放以來，人民生活水平不斷提高，小康社會目標不斷實現，中國人現階段對住宅的普遍要求包括了較舒適的居住環境、社區安全保障，交通便利，生活配套設施完善，等等。
但這些，都屬於第二層和第三層。
而現代的不少高檔住宅，往往滿足的是人們第四層和第五層的需求，也就是被尊重和自我實現。
一般來講，高檔住宅項目比當地普通住宅項目單價要貴2-3倍，這些溢價部分，勢必要體現在這第四第五層上。
當然，你也可以把它們稱之為豪宅，不過這裡說的豪宅，可絕對不是普通住宅的升級版。
一.豪宅該是什麼樣？
如果一個房子僅僅只是環境好、配套好，裝修好，講究高端、大氣、奢華，比如說外牆裝飾的像皇宮一樣，比如說來個鑲金的馬桶，白銀的吊飾，帶鑽的門把手，這樣就能稱之為豪宅了嗎？
如果認為金碧輝煌就是豪宅的全部，那就有點暴發戶思維了。豪宅精神層面的屬性，是普宅難以企及的。
1. 圈層社交屬性
「談笑有鴻儒」是距今千年前的唐代大文學家劉禹錫對於理想居所的要求，同時也濃縮了中國古代精英知識分子對於居住環境的至高要求。
對於鴻儒來說，只有和鴻儒才能進行真正的精神交流；鴻儒甚至可以忍受「陋室」的簡陋，卻對有沒有鴻儒一起「調素琴，閱金經」十分注重。
現代社會交往的規律依然沒有改變。物以類聚，人以群分，高層次的精英只會和精英一起才能產生共鳴，另一方面精英也希望融入一個精英組成的圈子從而獲得身份的認同。這種認同感，便是馬斯洛自我實現的一種體現。
事實上，世界上大多數城市的富人都會聚居在某一區域，比如好萊塢的明星都住在比弗利山莊，而上海著名的湯臣一品則住滿了中國頂級的娛樂明星。
（比弗利山莊）
從更現實的角度講，精英之間如果成為鄰居，則更容易建立人脈關係，形成資源互換。比如深圳最著名的豪宅深圳灣1號，其會所深灣會的入會費就已經38萬。富人們看中的，當然不是為了享受它的勞斯萊斯接送，更重要的還是資源互換和圈層聯繫的價值。
2. 距離感和尊貴感
「談笑有鴻儒」的下一句叫「往來無白丁」。精英人士一般都會希望和普通大眾保持一定的距離感。
一方面，富人們對於隱私保護是極其重視，過於龐雜的居住環境極容易讓隱私暴露；另一方面，富人們一般在日常工作中有太多社交場合需要應付，回到生活中一般比較希望收穫片刻寧靜，因此，距離感是豪宅的必要條件。
距離感同樣源於對尊貴感的要求。富人們需要自己不僅僅因為有錢有勢得到尊重，更需要彰顯自己的文化素養和品味。在這一方面，擁有獨特的設計，以及位於具有歷史人文價值的地段的豪宅將大受歡迎。
二.豪宅該建在什麼地段？
我們在不少小縣城見過不少這樣的所謂「豪宅」：普遍建在未開發的郊區，號稱「山清水秀，回歸自然」，其實周邊還有不少村莊；環境倒是清凈，然而去市區開車要十幾公里，公共運輸基本沒有，醫院學校基本沒有，商業配套寥寥無幾。
更有甚者，據說要每星期開車出門到市區把菜一次性買齊...
這等豪宅，就是面積再大，裝修再奢華，修的跟皇宮一樣，您也只能當個「土皇帝」。
所以，地段不好，說什麼都拉倒。豪宅的地段，我認為應該突出一個稀缺性。
要知道，廣州雖大，只有二沙島能同時眺望珠江兩岸；
（二沙島，圖片來自網絡）
深圳也不小，但只有深圳灣周邊既靠近現在的科技中心南山和未來的金融中心前海，還有無敵海景。
（深圳灣1號，可同時眺望標誌性建築「雨後春筍」和深圳灣美景）
武漢還能擴容，但也只有長江兩岸CBD附近的位置稱得上武漢的「心臟」。
（武漢天地為武漢最炙手可熱的地方之一，圖片來自網絡）
一個大型城市，面積也許有幾千平方公里，然而真正擁有稀缺自然景觀，或是臨近歷史人文價值的地段依然是少數。而這些稀缺的地段，又會大量的被其他用地類型占據，比如商業寫字樓，比如政府辦公用地、公共綠地、文化用地等等。
而這些僅有的住宅用地，就成為稀缺中的稀缺，成為富人選擇居所時的「香餑餑」。
一般而言，豪宅地段有兩個主要特徵，臨山和臨海。臨海的豪宅一般以海景為主要賣點，而依山而建的豪宅，主要是利用地勢較高的優勢，形成對整個城市景觀的俯瞰，香港富豪們居住的山頂就在此列。
（從山頂可以俯瞰香港全景，圖片來自網絡）
豪宅的地段還有一個重要的考量標準，周邊的總部經濟發達。
如廣州的白雲新城。按說白雲區不是廣州的核心城區，二手房均價尚未突破三萬，然而白雲區卻在19年推出最多的豪宅項目，足足有12個樓盤，並且多數聚集在白雲新城附近。
其中許多樓盤，如首開龍湖.天奕、華遠大一山莊等，單價已經突破10萬一平。
究其原因，是白雲新城附近總部經濟雲集。19年白雲區「正負」工作報告，規劃把白雲新城CBD發展成交通樞紐和總部經濟集聚區。
目前，白雲新城已經匯聚了不少知名企業總部，包括廣東省機場集團、中航油料集團南方總部、東航廣東分公司、綠地中心、南航、無限極、韓後、嬌蘭佳人，等等。
總部經濟雲集，意味著能吸引不少附近工作的企業主、高管。談生意、談合作，就在家門口便能進行，這無疑是附近豪宅項目蓬勃發展的助推力。
三.設計是豪宅的靈魂
要想營造尊貴感和與普通百姓之間的距離感，品味體現是最佳的途徑。而一個豪宅的品味，集中體現在設計風格上。
凡是知名度高的成功豪宅項目，大多都是知名設計大師的傑作。
如蘇州的仁恆棠北項目，就是由台灣著名設計師邱德光設計的。
邱德光在調研項目周邊時，感嘆在文化底蘊深厚的蘇州，項目周邊竟鮮有書店，於是以此為切入點，將古城的「書香氣」融進現代感的建築裡面，為項目增彩不少。
又如深圳最著名的深圳灣1號，項目總規劃設計是KPF，園林設計是AECOM，室內設計則是HID和STEVE LEUNG，都是國際知名建築事務所。
面對深圳灣的無敵海景，該項目設計採用270度陽台設計，視野甚為開闊。而建在陽台上的泳池，是項目的又一賣點。另外，室內使用的智能遙控系統，以及先進的衛浴系統，都為項目溢價貢獻不少。
（圖片為實景拍攝）
應該說，好的設計是在「情懷」和「商業」之間取得恰如其分的平衡。而設計大師能最大化滿足客戶需求，同時挖掘出地段的潛在價值。
四.未來，豪宅的需求怎麼樣？
豪宅這個東西，在各大城市都是兩千多萬甚至幾千萬起步，小老百姓一輩子都湊不起那個錢，永遠不能望其項背。豪宅市場本身就是高凈值人群的遊戲，只有付得起這個錢的人才是真正的購買力。
18年5月深圳招商雙璽開盤時的，手握5000萬的購房者蹲在牆角等候無人招待，這陣仗著實嚇壞了小老百姓。但是這一事件也赤裸裸的說明一個事實：
有錢人真的好多啊。
誠然，富人永遠都是任何一個社會中的少數。然而事實上，中國的高凈值人群，隨著改革開放的不斷深入，其人群規模和資產總量都在近幾年呈現爆發性增長。
根據《2018胡潤財富報告》，中國大陸「高凈值家庭」（千萬人民幣級）達到1,605,450戶，增速為9.25%；「超高凈值家庭」（億人民幣級）達到110,440戶，增速為11.16%；「國際超高凈值家庭」為73735戶，比去年多了14.14%。
這麼多的有錢人，他們大部分都聚集在一二線城市和沿海發達省份。其中北京人數最多，億萬富豪接近兩萬人，並且增量也最大。
作為一位富人，在改革開放的時代浪潮中奮勇搏擊，歷盡商海的驚濤駭浪之後終於取得一筆可觀的財富，勢必需要把這筆財富沉澱下來。而房產，特別是具有極度稀缺性的房產，自古就是中國人民保有財富的傳統方式。
因此，這些每年人數不斷增長的高凈值人群，勢必會形成各大城市豪宅市場的強大購買力，這是這一市場在未來不斷壯大的最重要保證。
所以說，未來豪宅市場，是大有潛力的。
五.結尾
房產的發展方向和人類的發展方向是一樣的。
當我們滿足了基本的安全需求和社交需求，人類追求的更多的是被尊重與自我實現的價值。
未來，會有越來越多的高檔住宅項目，以人為本，從人的更深層次的感覺出發。人們對這種項目的需求，也會越來越大。
正如《未來簡史》中所說：生命只有一座需要征服的高峰——設法體驗一切身為人的感覺。