3月11日，海南省新聞辦發布會上公布《海南省城鎮老舊小區改造指導意見（試行）》（以下簡稱「意見」）。《意見》 明確建成於2000年以前、失養失修失管、建（構）築物破損老化、市政設施不完善、社會服務設施不健全、環境髒亂差、公共設施落後影響居民基本生活，居民改造意願強烈的住宅小區（含單棟住宅樓），將納入改造範圍。
《意見》提出，順應群眾期盼，重點解決群眾反映強烈的問題，推動建設「完整社區」。同時，鼓勵引進社會資本參與，發動居民補繳未交納的住房維修基金，確保後續維修資金保障。實現政府治理、社會調節、居民自治的良性互動治理格局。
省住建廳相關負責人介紹，經市縣摸排，全省於2000年前建成的城鎮老舊小區有1920個、17.36萬套、6000棟樓、總建築面積1609萬平方米。這些老舊小區都不同程度存在著以上點到的問題，居住條件較差，已成為小區居民生活的痛點、城市建設管理的難點。城鎮老舊小區改造工作直接關係小區居民的居住條件改善和生活水平的提高，能夠從源頭上解決老舊小區居民的生活難題，改善生活狀況。
目前老舊小區改造有什麼進展？
存在什麼問題？
目前我省老舊小區改造工作正有序推進，2019年我省確定在10個市縣共41個小區、135棟住宅樓、建築面積44萬平方、涉及4008戶居民的老舊小區作為試點開展改造工作，目前有7個項目在建設，其中有3個小區改造已完工。其他小區已基本完成改造設計方案、改造實施方案制定等前期工作，因疫情原因，還未開工建設，將在3月至4月底將陸續開工建設。2020年計劃完成153個老舊小區、893棟住宅樓、建築面積247萬平方米，惠及20000戶以上居民的改造工作，目前已啟動相關前期工作。
根據試點工作的情況看
遇到的問題還不少
主要表現為
一是老舊小區改造尚在起步階段，改造工作經驗不足。如在確定改造內容方面，在基礎類項目和完善、提升類項目的選擇方面，需兼顧業主需求、資金分攤和財政投入、財政獎補，所耗費時間較長。
二是改造資金難保障。目前普遍存在依賴中央、省級財政補助資金的情況，當地財政配套資金有困難，而業主出資意願不強，改造資金有缺口壓力大。
三是小區居民意見難統一。對老舊小區改造內容徵求居民意見，需求五花八門，意見難以統一。比如安裝電梯，高層居民相對於低層居民的意願就強烈的多，但低層住戶不積極，甚至反對，意見不能統一，小區改造的工作就會難以開展。
城鎮老舊小區認定範圍？
城鎮老舊小區是指城市、縣城（城關鎮）、農林場場部建成於2000年以前、失養失修失管、建（構）築物破損老化、市政設施不完善、社會服務設施不健全、環境髒亂差、公共設施落後影響居民基本生活，居民改造意願強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。
對於個別市政設施不完善、公共設施落後影響居民基本生活、居民改造意願非常強烈的建成於2000年以後的住宅小區，也可納入改造範圍。
改造內容都有哪些？
可分為基礎類、完善類、提升類3類改造項目。
在保持城鎮老舊小區用地現狀建設格局基本不變的前提下，以局部拆建、加建、改建、翻建等方式進行改造。重點對用電抄表到戶、配電房安全設施、房屋防滲防漏、新能源車輛充電樁等進行改造；具備條件的對養老撫幼、幼兒教育、停車庫（樓、場）等設施進行加建、改建。根據改造小區的實際情況，適應居民不同層次生活需求，可分為基礎類、完善類、提升類3類改造項目。
財政資金予以重點支持基礎類改造項目。對完善類改造項目，財政資金按「以獎代補」方式積極支持。對提升類改造項目，財政資金髮揮引導作用，主要通過吸引社會力量以市場化方式參與改造及後期運營。
財政資金如何支持？
對基礎類改造項目。堅持應改盡改，財政資金予以重點支持。
對完善類改造項目。堅持尊重居民意願，能改則改，財政資金按「以獎代補」方式積極支持，各市縣要針對不同的改造項目確定「以獎代補」的標準（金額或比例）。
對提升類改造項目。堅持立足小區及周邊實際條件積極推進，發揮財政資金的引導，吸引社會力量以市場化方式參與改造及後期運營。各市縣要針對不同的情況，制定確定吸引社會力量的支持政策。
改造審批流程
對於納入城鎮老舊小區改造對象，簡化立項、規劃、用地、施工、消防、人防、不動產登記、住宅專項維修資金提取等行政審批手續，提高審批效率。免予辦理壓覆重要礦產資源、節能、環境影響、地質災害危險性、地震安全性等相關評估。具體實施辦法由各市縣人民政府另行制定。
各市縣首先進行調查摸底。摸清符合認定標準的城鎮老舊小區數量及相應的樓棟數、戶數、建築面積、產權性質、建成時間、改造內容和資金測算等基本情況進行登記造冊。並建立相應的城鎮老舊小區改造項目庫，為總體謀劃推進老舊小區改造奠定基礎。
在摸清城鎮老舊小區底數的基礎上，區分輕重緩急，本著「成熟一批、實施一批」的原則，制定城鎮老舊小區的改造計劃和年度實施計劃；根據城鎮老舊小區的不同情況，充分廣泛徵求群眾意見，尊重自然條件，科學評估，按照整體連片打造或「一區一策」的要求，組織編制改造項目的設計方案和實施方案。對改造項目進行資金測算，明確資金來源，並實行項目清單化管理。
項目實施單位按照確定的城鎮老舊小區改造設計方案和改造實施方案，加強工程管理，統籌安排施工時序，兼顧居民日常生活，提高改造施工效率，把好工程質量關。
項目完工後由業主單位組織街道辦事處、居委會、業主委員會（或業主代表）、設計單位、施工單位和監理等單位共同驗收。
資金支持
建立多渠道資金籌措機制
改造資金來源主要包括各級財政資金，居民個人出資、單位資金整合、企業積極參與等多個渠道。
一是中央、省級和市縣（區）級財政資金進行支持、獎補；統籌各級組織、宣傳、教育、民政、文體等部門資金共同參與。
二是居民以個人出資（依法提取住宅專項維修資金、住房公積金）、公共收益等方式籌集資金。
三是鼓勵原產權單位出資、捐資、捐物；
四是水、電、氣、光纖等管線單位配合開展相應的基礎設施改造。
五是鼓勵以市場化方式引進社會力量參與改造建設。
市縣政府要建立健全資金監管機制，嚴禁將不符合條件的城鎮小區及超出改造範疇的項目「搭車」建設。依法提取的住宅專項維修資金、住房公積金，要嚴格按照《住宅專項維修資金管理辦法》、《住房公積金提取業務標準》的相關規定進行使用。
改造項目內容參考清單
一、基礎類
1.疏通、改造管線。加強水、電、氣管線的安全改造，更新老化嚴重的管線及其窨井蓋，確保水、電、氣安全運營，特別是用電抄表到戶、配電房安全等改造；排查並改造小區內部與市政排水管線混接錯接情況，清淘、整修化糞池和清淤、疏通排水管道；完善和規範路燈、供電、供水、通信、廣電、燃氣等管線，做到管線入地，條件不具備的要統一高度和線路走向，杜絕亂拉亂接，影響消防救援等應急車輛通行；新建、改造和完善小區道路及與小區直接相關的市政水、電、氣、路、新能源設施設備。
2.完善小區消防設施。結合現狀改善疏通小區原有消防通道和消防車操作場地，保障消防車輛順利通行和操作；完善或增設消防設施，在樓道等公共部位和場所按規定配置移動式滅火器材。
3. 建設無障礙設施。因地制宜按要求建設無障礙設施方便居民生活。
4.整修建停車設施。因地制宜整頓車庫（位）使用秩序，完善交通標識，劃設車輛停放位置。
5. 規範設置環衛設施。合理設置垃圾投放設施，滿足居民對生活垃圾分類投放要求。
6.防滲防漏。對外牆、屋面存在滲水的房屋進行防滲處理，達到防滲效果。
7.外立面整治。對房屋外牆、屋檐、雨棚破損的進行修補處理,整修、更換破損管道,達到修繕效果；整治破損防盜網、陽台私搭亂建、外掛空調機、廣告牌等。
8.整治樓道。對公共樓道牆面進行維修改造，清理樓道亂堆亂放；整修樓梯、欄杆、樓道，修繕破損台階，修繕、添置公共照明等設施。
9.規範文化宣傳設施。在小區主要出入口設置小區平面示意圖，方便群眾了解小區總體布局；合理配置通知通告、黨建、垃圾分類、消防安全知識科普等宣傳欄、公示牌。
10.其他基礎類項目。
二、完善類
11.建築節能改造。增設屋頂防水、隔熱系統以滿足節能、防水要求。
12.更換門窗。更換採光、隔音及密封性不能滿足要求的老舊門窗，引導居民採用氣密性、水密性、抗風壓性滿足要求的門窗。
13.完善便民設施功能。改裝、加裝電梯方便居民生活；改建、新建停車庫（樓、場、位）。
14.建設郵政服務場所、快遞末端綜合服務場所及智能信包箱、智能快件箱等設施。
15.配套休閒設施。 維修完善原有休閒場地，配置健身器材等文體設施，有條件的小區要新建休閒設施。
16.綠化美化。清理整治公共綠地，補栽花草樹木，完善小區綠化設施，優化綠化布局；結合拆除違章建築工作，恢復綠化功能。有條件的可建設花園式、果園式小區，鼓勵屋項綠化、垂直綠化、陽台綠化。
17.添置電子防護系統。對規模較大的小區出入口可設置視頻安防監控系統，根據小區規模設置視頻監控、巡查裝置、報警等智能安防感知設備系統。
18. 其他完善類項目。
三、提升類
19.設置公共服務設施。根據規範要求，結合小區規模，新建和完善社區服務、居民文化活動等公共服務設施。建設、完善幼兒園及3歲以下嬰幼兒服務設施，配套完善涵蓋生活服務、醫療保健、照料看護等內容的養老服務設施、便民市場、便利店，要積極引入養老、托幼、家政等服務業。
20.整修配套用房。對被占用或閒置的公共建築配套用房進行清理、清退和調整，恢復原有使用功能。有條件的，還應補齊社區管理和物業管理用房。
21.室內裝修。引導住戶開展室內安裝無障礙設施、重新裝修，室內衛生間、廚房、陽台雨污分流，油煙排放、設置門禁等改造。
22. 其他提升類項目。
來源：南國都市報、南海網、南海網客戶端
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-hk/jArCyXAB3uTiws8K-2JC.html