過去三年，面對行業的深度調整，綠城中國戰略戰術清晰，各項工作貫徹執行有力，努力提升品質效益，終於在2021年交出了一份靚麗的答卷。
2021年，綠城中國業績創新高，全年合同銷售額3509億元，較去年增長21%；營收也實現了1002.4億元，較去年大幅提升52.4%。更重要的是，公司業績的增長並沒有以提高槓桿率為代價。截至2021年末，綠城中國凈負債率為52%，較同期下降12個百分點。
業績報告發布後，綠城中國股價持續拉升，最高漲幅達到18.49%，而這也是綠城股價連續第7個交易日收盤價上漲；投資者對綠城未來發展的信心可見一斑。
深入研究發現，綠城的產品力、財務力和戰略力是支撐綠城穩健經營底盤的核心力量。
【一】產品力：8個單盤超50億元銷售額
在樓市資本論看來，綠城能跑贏大市，與產品本身市場認可度高有著密不可分的關係。
自創立之初，綠城就以「創造城市的美麗」為使命，九溪玫瑰園、桂花城等早期作品完成了對國人的建築美學啟蒙。20餘年間，綠城多個作品深入人心，得到客戶和行業的認可。
2020年綠城發布的《創造城市的美麗一綠城產品譜系（1995-2020）》一書，更是以8大產品系列、22個產品品類和22種建築風格，充分展現了綠城穿越調控周期的核心競爭力。
在強大的產品力加持下，綠城項目的去化率也遠高於行業平均水平。
年報顯示，2021年綠城自投項目整體去化率69%，一二線城市及新增供貨去化率均超過70%。比如，杭州桂冠東方項目，單盤銷售額就超180億元，快速清盤；上海青藍國際、寧波春語云樹等銷售額超50億元的單盤，也有8個之多。
樓市資本論認為，強大的產品力，不僅來自綠城內部對於產品品質的高度重視，更離不開產品理念落地到執行層面這個過程中的極致追求。
1.研發端：高標準成體系創新
成立研發設計中心，高標準、成體系地發揮綠城設計的創新及管理優勢，始終保持產品的行業第一品級身位。2021年，綠城落地23個創新項目，以「生活有溫度」為主題形成36項創新成果，涉及到綠色樣板間、低耗能住宅和未來社區等多個領域。
2021年，綠城首創了 「品相管控」課程，一線管理層學品相、學美學，創始人宋衛平先生親自擔任授課老師。
2.工程端：嚴守產品紅線
產品品質是綠城的「一號工程」。去年一年，綠城舉辦了17場供地觀摩會，對67個重點項目進行了多輪巡查。
同時，綠城還搭建了工程智慧數字化平台，實現質量隱患實時反饋、整改進度實時掌控，通過數據集合、互聯協同，建立智能生產、科學管理的信息化生態圈。
也正是因為產品力突出，綠城已連續10年獲得了「中國房地產顧客滿意度領先品牌」，2021年，在14個城市位居滿意度第一，9個城市忠誠度第一。
樓市資本論認為，如果說過去十年房地產行業是增量紅利，對房企的考驗是不斷加註的膽量和魄力，未來長遠周期內則是存量的較量，對房企的考驗是倚仗產品力帶來的溢價能力。
因此，對於像綠城這樣的優秀房企而言，增長還遠未到頂，產品力正成為其撬開天花板的口子。
【二】財務力：凈負債率大降11.8個百分點
在綠城中國銷售實現增長的同時，其營收和盈利也穩步提升。
年報顯示，2021年，綠城中國營收實現1002.4億元，同比大漲52.4%，增幅領跑同行。規模大幅增長，效益也大幅拉升；2021年，綠城股東應占利潤為44.69億元，扣除永續債所占盈利後為32.55億元，同比增長31.6%，成為少數實現利潤大幅增長的企業。
樓市資本論注意到，較之綠城營利增長幅度，其財務結構體現出的「高續航能力」，更值得關注。
從凈負債率的進一步降低就可以看出，截至2021年末，綠城中國的凈負債率為52%，較2020年末大幅下降11.8個百分點，可見，公司業績的增長並沒有以提高槓桿率為代價。
畢竟在這個步入調控深水區的行業，沒有一個指標比充裕的現金流更讓投資者安心，融資能力和融資成本則是房企的重要考量。
年報顯示，截至2021年12月31日，綠城中國有銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）714.96億元，為一年內到期借款餘額的2倍有餘，資金流動性充足。
資金是否充裕，還要看相關融資渠道是否順暢。境內融資方面，期內綠城通過發行公司債、供應鏈ABS、項目收益票據、中期票據等方式共募集資金257.18億元，公開市場募集資金的平均成本為3.55%。並且，得益於良好的信用，2021年綠城融資成本從4.9%降至4.6%。
持續優化的財務管控、多元化的融資渠道，也讓綠城均好的基本面得到投資機構大力認可。綠城在2021年繼續保持著最高的AAA級企業主體評級，標普、穆迪評級均為「穩定」。
對此，亞布力智庫專家武亮表示，自「三道紅線」等融資新規出台以來，房地產行業的核心競爭力從銷售規模，轉化為保持住現金流，簡而言之是要向管理要紅利。而從2021年綠城中國年報來看，其優秀之處正在於回款速度加快，融資成本降低，從而在手現金持續攀升。這背後，除了其優秀的產品溢價能力外，還有流程把控能力。
【三】戰略力：「戰略2025」穩步推進
房企競爭正由野蠻生長轉化為專業能力比拼。樓市資本論認為，往往那些具備前瞻性戰略眼光、跟上行業發展的企業才能獲得市場紅利。
具備持久運營能力的綠城中國，提出「戰略2025」，在展現其清晰把握行業趨勢的同時，也在塑造領跑新賽道的制勝優勢。
有人簡單得將「戰略2025」，視作綠城五年內銷售突破6400億元的五年計劃，卻忽視了支撐其完成戰略目標的，更重要的「1299戰略體系」。
樓市資本論了解到，所謂「1299戰略體系」， 其中，「1」是指一個核心目標，要成為TOP10企業中品質標杆企業。「2」是最懂客戶和最懂產品，這是兩個戰略支點；「9」是九大重點業務，包括重、輕資產兩大主航道業務，以及7個上下游業務板塊；「9」是指九大發展能力，涉及持續變革、財務穩健、做強金融等方面。
這是由綠城管理層對地產行業趨勢、金融發展趨勢、公司自身實力綜合判斷與感知後，形成的構建在「三角爆發點」上的目標。
而從年報來看，綠城的「戰略2025」顯然在有條不紊的推進之中，光從房企業績比拼的基本盤——土儲，就可見一斑。
年報顯示，截至2021年期末，綠城共有土地儲備項目256個，總建築面積約5881萬平方米，土儲總貨值達9488億元。按照2021年的銷售面積計算，綠城目前的土儲還可供銷售近4年，在重點房企中處於較高水平。
2021年綠城新增的3137億元貨值中， 78%位於一二線城市，90%位於五大城市群，其中長三角為52%。土儲主要集中在北京、上海、深圳、杭州、寧波、西安等安全性高、風險可控、利潤兌現度高的重要城市。
可以說，豐盛的土儲質量，直接決定了未來4年綠城業績目標有所保障。
根基是最誠實的未來預言者。
樓市資本論認為，綠城作為擁有「產品力、財務力、戰略力」三大核心能力的房企，面對未來長期的低谷周期，依然能穩步前行，成為行業的確定性力量。