編者按：價值公司100系列價值榜單，是搜狐財經從媒體視角出發，聯合專業研究機構，發布融合價值判斷和數據判斷的綜合榜單，致力於挖掘中國好公司、發現企業獨特價值。
「中國上市房地產企業經營安全測評星級榜」為價值公司100系列價值榜單下的分行業子榜單，由搜狐財經、搜狐地產及焦點財經聯合發起，通過對主要上市房企的長期財務性指標(如資產情況、銷售額等）、短期經營性指標(如土地投資額、融資額等）、近期股債表現等階段性指標，結合全方位、多維度的綜合評判，遴選出60家代表房企納入研究範疇。並由此形成企業研究體系，對上市房企經營安全進行測評。
出品|搜狐財經&搜狐地產&焦點財經
研究員|張子豪
一、測評結果與說明：
根據測評體系，測評結果如下所示：
2023年11月以來，明確反映房企表現並被搜狐財經採納的指標內容主要包括國際評級機構對房企的進一步信用評級收緊，房企拿地及交付數據，近期債務處置表現及銀企對接情況等。因此在本期榜單中，五星頭部房企排位競爭較為激烈，而各星級民企分化情況逐漸拉大。
政策方面，一二線城市或將進行政策跟進
10月底，中央金融工作會議在北京舉行。會議首次涉及房地產行業，並首次提出「健全房地產企業主體監管制度和資金監管」。此外，央行在《中國區域金融運行報告(2023)》中也表示，將適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展。從政策趨勢來看，隨著深圳降低二套首付比例、調整普宅認定標準後，市場對於其他城市尤其市核心一二線城市陸續進行政策跟進的預期將逐步增強。
銷售方面，近六成房企環比下降
據機構數據顯示，2023年11月近六成百強房企單月業績環比降低，超四成百強房企同環比雙降。具體來看，11月有25家百強房企的單月業績環比降幅大於30%，33家的環比降幅在0-30%之間。目前規模房企整體仍陷負增長困局，前11月累計業績同比降低的企業數量超過六成。此外，行業整體銷售分化明顯，國央企銷售表現強勁，明顯由於民企的情況依舊。
融資方面，民營房企或將得到助力
工商銀行、建設銀行、農業銀行、交通銀行等銀行分別於近日與房企召開了座談會或進行了一對一交流，了解房企融資需求。在上述交流中，房企代表不僅包括國有企業，還有諸多民營企業。與會銀行人士表示，將持續優化對民營房企的信貸政策。會議中涉及的入榜房企包括：萬科、綠城、碧桂園、龍湖、美的置業、新城發展、濱江集團、信達地產、首開股份等。近期對民營房企的信貸支持在持續發力，有部分民營房企成功發債或公布了發債計劃。
1、持續穩健房企：
隨著宏觀經濟複雜化，市場紅利逐漸消退，行業走到了艱難的轉折點。此時，有國企央企背景的房地產公司由於資金無憂，經營穩健等原因，可以在市場中逆流而上，因此在本次測評中大多獲得五星級或四星級的評價。其中，越秀地產憑藉近期的穩健表現，在競爭激烈的五星房企中始終維持著較高排名。
越秀地產：已完成全年銷售目標，雙國資背景帶來TOD發展機遇
2023年1-11月，越秀地產累計合同銷售1329.1億元，同比上升約29.1%，累計合同銷售面積約為405.38萬平方米，同比上升約15.8%。相較年初制定的1320億元的全年銷售目標，越秀地產僅用11個月就完成了目標。其合同銷售的逆勢增長，有賴於多元增儲鞏固核心競爭力。截至2023年6月30日，越秀地產擁有土地儲備面積2813萬平方米，分布於全國30個城市。近年來，公司優化土儲結構，投資項目優中選優並持續完善以TOD、城市運營、城市更新、國企合作、收併購、產業勾地和公開市場競拍的「6+1」特色化、多元化增儲平台，近年來非公開市場增儲模式占比超過50%+。
此外，雙國資背景也為越秀地產帶來了強大的股東實力，尤其是對其TOD業務的全國化拓展有極大支持。截至2023年6月30日，越秀地產在廣州和杭州共開發9個TOD項目，TOD項目的總土地儲備達到398萬平方米，約占公司總土地儲備的14.2%；2022年，越秀地產於杭州通過產交所摘牌方式股權收購了勾莊TOD項目，首次走出廣州和大灣區。
基於以上短期與長期表現，越秀地產維持在五星房企行列，總排名為第7位。
2、明顯改善房企：
截至目前，房地產行業呈現先揚後抑的態勢，短期樓市復甦仍存波折。但在這樣的大環境下，依舊有部分房企復甦跡象強於大市。在本期測評中，雅居樂集團排名上升較快，排名上升5位至四星級房企中游。
雅居樂集團：境外債一年內暫無壓力，參與銀行民企座談會
銷售方面，2023年前10月，雅居樂合共取得銷售金額419.2億元，對應建築面積為281.2萬平方米，平均價為每平方米14910元。
債務方面，公司2024年沒有美元離岸債券到期，而下一個到期日為2025年2月。2024年主要到期債務為2筆總額70億港元的境外銀團貸款，以及2023年2筆境內中債增進公司擔保下發行的債券，本金總額為19億元人民幣，而雅居樂香港銀團貸款的期限過去已獲多次展期或續貸（如今年3月及5月獲授信之銀團貸款）。雅居樂集團也是極少數離岸美元債券未有違約並能夠展期大部分債務的民企業開發商之一。
此外，在融資方面，雅居樂參加了多家銀行召集民營房企的會議。本次銀行對房企的具體支持對象取決於銀行自主風控、房企信用狀況、項目質地、抵押品等，而座談會提到的支持對象也是「正常經營的房地產企業」。雅居樂能名列其中也是其經營安全性的體現。
基於以上短期與長期表現，雅居樂集團在總榜中上升5位，星級評價升至四星中游。
3、表現下滑房企:
在行業經歷了有史以來最漫長的下行周期後，部分房企由於虧損難逆、化債緩慢，導致股價崩盤、年報難產，最終在市場中停牌甚至退市。在本期測評中，旭輝控股表現不佳，排名再度下滑。
旭輝控股：資產出售之路仍漫漫，林中主抓境外債展期情況
旭輝控股11月仍在盡力出售資產「回血」，其中包括2.21億出售山東德州項目51%股權，且收購完成後，旭輝將不再對該項目進行並表。據旭輝2023年中報顯示，截至6月末，公司凈資產為749.4億元，與之相比，融創、世茂、龍光等其他幾家出險房企凈資產分別為672.3億元、662.45億元、420.3億元。旭輝變賣資產和股權的籌資之路仍艱巨。
此外，旭輝控股管理層迎來變動，董事局主席林中胞弟林峰卸任旭輝控股及旭輝永升服務執行董事、行政總裁等職務，由服務旭輝十二年之久的汝海林接任，主要負責保交付和銷售去化，而林中則帶隊推動債務展期及重組。目前來看，旭輝年內四筆境內債均以完成展期，但境外債務重組最新方案自9月推出以來，還未達成兼顧各方利益的最終解決方案。
基於以上短期與長期表現，旭輝控股在總榜中下降6位，評級仍為三星。
測評體系與意義：
本輪房地產調控始於2020年，以金融管控為主線並且政策頻出，影響深遠。
從「三道紅線」、「住房貸款集中度管理」到「兩集中供地」，再到「二手房指導均價」，地產調控政策頻出。
調控政策的不斷深化，使得房地產行業邁入新的發展階段。原有的「高槓桿、高周轉、高負債」的經營模式面臨著諸多挑戰，找到發展新模式、實現持續穩健發展成為房企的首要義務。
在行業轉型過程中，房企普遍面臨著組織變更、市場策略調整等諸多問題。部分房企未能及時調整市場策略，最終在發展過程中爆發了「流動性」問題，甚至出現債務違約和破產重組的情況。
由此，「穩定」成為2023年房地產行業的首要目標。在2023年政府工作報告中，其對房地產行業的定位是以「防風險」為前提、以「穩定」為目標，與中央經濟工作會議一脈相承。
因此，持續關注房地產企業安全經營狀態，防範房地產行業發生系統性風險具有重要的現實意義。
此次安全測評的意義在於：規範房地產企業經營行為，引導房地產企業健康成長，推動房地產行業的可持續穩健發展。
（監測時間：截至2023年11月30日；最終解釋權歸搜狐財經、搜狐地產及焦點財經所有）