很多人第一次買房不是輸在技巧上，而是輸在魄力上
這位購房者是主動聯繫我的，說是一直看我寫的東西，相信我，現在終於要把買房這件事落實到行動上了，第一時間就聯繫我了
說實話，很榮幸也很感動，現在大家獲取信息的渠道多，對我們這個行業的信任度也是非常低，遇到過太多購房者同時約不同的房產經紀人看房、或者跟著房產經紀人看了一大圈又找了自己某個親戚朋友的買的，所以這種信任非常難得，不由地先存了好感
01
第一次買房
這個女生是準備買婚房，人生中第一套房子，而且準備長期居住。
現在換房成本太高，這套房子應該是會長期居住（女生說，她和對象都是上班的，除非中彩票，否則近幾年換房的可能性太小了），所以這套房子打算買套大點的、好點的、住著舒服的。
大點的就是：以後有孩子了，肯定得家裡老人來帶，三室是基本的，還有一點是要兩個衛生間，要不然早上肯定會爭，每天都這樣就太頭大了
好點的就是，要有品質，不管是房子的質量還是小區物業都要好
再就是周邊的配套，得生活方便、學校好些
兩個人已經商量好了，首付男方家裡出，婚後兩個人一起還貸
02
樓盤對比
兩個人的工作地點，一個在蒿泊，一個在戚家莊，所以選房的區域也要圍繞這兩個區域，最好是能兩點兼顧。
盤點一下可做選擇的樓盤：
鳳集·金茂悅，一部分已經交房辦證，剩下的也是准現房，119平的還有不少可以選擇的；
萬科·翡翠公園，次新房，95平的、125平的、136平的
三盛·迪尚·璞悅府，90平、108平、120平
金地華發峯范，8層到10層的小高，有128平和143平的；17層18層的小高，有110平和125平的，還有精裝的高層140平和160平
萬達風雅頌（住宅二期），有104平、125平的
還有望府公館和春和里，但望府公館現在剩的最小的面積也是131平，總價160來萬
春和里就總價更高了，超出預算了
萬科·翡翠公園的優點是買了就能住，小區品質、室內裝修都不錯，旁邊的西苑學校進度很快，小區自帶幼兒園，自帶康養醫療，家裡有老人有孩子的都很方便；統一南路現在能走車了（還沒有最終修整完工），出行也更方便
缺點是價錢不低，掛出來的價錢大多都在一萬三以上，還有大稅好幾萬，比市場上在售的大部分項目價都高
金地華發峯范是難得的8層的10層的，兩棟高層能看海；鳳集金茂悅是央企品質；但這兩個都是學區比較弱
配套和學區綜合考慮的話，萬達和三盛璞悅府都可以
一番對比之後，客戶選了萬達
03
一號樓
萬達住宅項目位於統一南路和仙姑頂路交匯處東南
望島河南岸，天氣晴好的日子，在高層，往西能看到仙姑頂，往東能看到海
望島河北岸就是萬達廣場
當前劃的學校是望海園中學，很多客戶都是衝著這一點來到
這個客戶第一個跟我聯繫是年前，當時萬達在賣二期的1號樓，邊戶120平，中間戶100平，1萬2左右起價，均價1萬3左右，精裝交付
去售樓處的時候，大屏上正在滾動播放一號樓的風景，一號樓北面就是望島河，再就是萬達廣場，沒有什麼遮擋，往東能看到大海，看圖片，風景真是不錯
客戶感覺也挺好
不過萬達交房要明年9月，一邊交房租一邊交房貸，明年9月這個日子就顯得特別長了，客戶就有些猶豫了
這一猶豫，再次聯繫就是年後
04
採光
客戶說和家裡人討論了幾次，覺得還是要選萬達
但又說抖音上刷到萬達一期採光很差，這次過來特意看了一下，這是從統一南路拍的照片：
確實採光很讓人擔心
為了確定採光這個問題，我們先去看了沙盤，1號樓南面的樓間距有77米，比一期樓間距大多了，一期採光差還有個原因是它是倒陰坡，北高南低，所以更影響採光，而二期都是平地，也不存在這個問題
之後又實地去看了下，一號樓東面是四十大道的兩棟樓，挺高的，早上看日出的話是不大可能，但十點來鍾之後就不會有什麼遮擋了
05
頂帳房
採光問題解決後，選樓層選戶型
一號樓邊戶120平，中間戶100平
120多平的是三室兩衛，最能滿足客戶的需求，但是總價高，即使低樓層也要一百五十萬左右
100平的也是三室，不過只有一個衛生間
在錢這個最大的門檻面前，只能放棄兩個衛生間的要求了
樓層方面，樓層越高視野採光越好，價格自然也越高，按照客戶的預算，20層以上單價都要一萬四五，沒法考慮
太低的樓層，客戶又不接受，所以只能從中間樓層選
先看了8樓，單價一萬三多，總價一百四十萬左右
客戶一看這個價錢，不能接受，覺得這個價錢虛高
她拿出在朋友圈看的信息，萬達的房子一萬二左右
我們一看，原來是中介發的頂帳房
頂帳房是開發商拿出來抵工程款的房子，被頂帳的單位可能會委託中介來賣，如果急著回收資金，價格是可能比售樓處的價便宜
但這裡面存在一定的風險，從表面上看你錢交給中介，然後由中介去操作之後的事情，相對來說，這整個過程就是不透明的——你在售樓處買了房交了錢之後當場就簽合同，然後就去備案，這就從法律上有保障了；而中介那邊何時簽合同，怎麼簽，這些都有很大的不確定性；尤其是那種說是改名的，就更得警惕了，威海房產監管嚴了之後，改名基本是不可能的
不過還有另一種情況，去年以來市場愈發冷了，一些項目搞出了工抵房的名頭（跟頂帳房一樣），但實際上他是變相降價，所有手續都是在售樓處正常辦理，之所以用這麼個名頭，一是維護自己的名聲，擔心降價了說不去不好，二是擔心之前買房的業主來鬧
關鍵是要有甄別能力
這一點說清楚之後，我又找來銷售經理，當面說明，現在市場這個情況大家都知道，尤其是萬達這樣的大開發商，不像本地的一些小開發商守著一個盤賣好幾年，大開發商講周轉速度，只要你誠心買這個樓盤，價格會盡力給爭取的
06
多少才不貴
頂帳房的問題解釋清楚後，客戶決定還是在售樓處買
這之後就是圍繞價錢轉了
客戶說覺得價錢高，回去和家人商量一下，畢竟是父母出錢，商量也是應該的
但這一商量，8樓這套房子就沒了
這時候退出一套14樓的
買14樓的客戶是在去年12月這棟樓剛開盤的時候定的，價格非常低，是104平，樓層比8樓還高，總房款比之前算的8樓還低一點
我當時一算這個價錢，自己都激動了，對客戶說很難得，被我們碰上了，趕緊定下吧
我激動，客戶卻冷靜得很，問我，這價錢能不能再低些
我想了想，也是，我是一直關注樓市關注房價，我知道這個價錢是低是高，但客戶不知道，我就把萬達的房價跟客戶詳細捋了一遍：
萬達是19年首次開盤，一期的房價就是一萬三四，之後這個項目就一直以高價聞名，市場不好，別的項目要麼往下調價，要麼送車位送家電禮包的，而萬達是越賣越貴
到二期，位置、地形、園林等都比一期要好，它的6號樓7號樓也一度賣到一萬七八
萬達守著商場，生活配套方便，對應的又是重點學校，所以這個項目雖然價格很高，但關注的人一直不少，去年12月推出1號樓的時候，1萬2左右的起價，大家一看就覺得太合適了，所以到現在這棟樓已經賣出去不少，咱現在只能看哪些樓層還有，而不是自己想挑哪層就挑哪層
我特意強調了一下，萬達的房價也很好查很好打聽，一問就知道了，現在這個價錢確實特別優惠
客戶聽我這麼說，點點頭，說回去準備準備
這一準備又是好幾天
現在寫下來這段經歷只是幾句話，但客戶每次商量都是短則幾天長則一個多周，經常因為她對象出差加班什麼的，一拖再拖
不用懷疑，14層就是這麼又被其他客戶買走了
不得不說，這位客戶真的是運氣太好了
我們最開始去看的時候，13層是有客戶交了意向金，但沒有交定金
那位客戶又不想要了，這樣我的客戶就得了這個機會
然而，也不用懷疑，我們再次陷入討價還價之中
更準確地說，在客戶一進再進
剛好趕上萬達他們交業績的關鍵時刻，為了成交，甚至還給出了家電大禮包（大家看家電大禮包可能無感，畢竟很多項目都在送，但這個確實是分項目的，具體到萬達，還真是幾乎沒有送過）
大概是客戶見售樓處一退再退，覺得還可以再降，竟端起來，覺得還能再抻抻
就這樣13層的也被別的客戶買走了
把這個消息告訴客戶的時候，我已經不知道該說什麼好了，渾身無力的感覺
客戶竟然來安慰我：沒關係，不是還有四號樓嗎？
我保持著職業微笑，對她說：四號樓肯定比一號樓貴
這句話之後，她再也沒有給我發信息了
我想，她一定在怪我，她和她對象，他們一家人，都在怪我