業主委員會籌備會議
左為9棟（篤學公寓），右為10棟（婁山公寓）
近日，遵義晚報記者連續接到讀者反映：他們是遵義醫科大學大連路校區篤學公寓和婁山公寓的產權所有者，因為未與公寓使用方直接簽訂書面協議，三年來遲遲收不到使用費。
從2017年開始，業主委員會主任周文（化名），為儘快幫助103戶業主拿到總計356.22萬元的學生公寓使用費，在學校和遵義市永恆房地產開發有限責任公司（原名為遵義市永恆實業有限責任公司，下稱永恆公司）之間多次奔走。
現如今，周文對學校內部道路都已瞭然於胸，相關負責人辦公地點也都記得清清楚楚，甚至被遵義醫科大學財務處負責人黃偉（化名）稱為「老朋友」。但是，此事處置裹攪，問題依然懸而未決。
面對業主們反映的問題，本報記者多方採訪調查，以期推動促進問題的解決，希望能引起有關方面的重視。
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103戶業主 3年未收到使用費
這一切，還得從十多年前的學生公寓投資說起。當時，遵義醫科大學還未新建新蒲新區，校區主體依舊位於匯川區大連路。
2000年教育部等6部門出台了《關於進一步加快高等學校後勤社會化改革的意見》，其中的改革重點是學生生活後勤。該《意見》指出，在對新建的學生宿舍及其他後勤服務設施的資金投入方面，應堅持主要依靠並充分利用社會力量和資金的方針。
在此背景下，2002年和2003年，遵義醫科大學根據擴招的需要，決定與永恆公司開展為期50年的合作。其中，永恆公司自行出土地、出資修建學生公寓，第一期（9棟，現已改名為篤學公寓）於2002年8月15日之前交付使用，第二期（10棟，現已改名為婁山公寓）於2003年8月15日前交付使用。
和周文遇到同樣難題的，還有另外102戶業主。李敏（化名）便是其中一員。當時，考慮到兒子2003年7月即將大學畢業，李敏打算給他購買一套住房。2003年4月，在與好友前往看房的路上，她碰到永恆公司正進行期房售賣宣傳。
想著學生公寓定向提供給學生使用，收入穩定且有保障，李敏於是以大約1100/平方米的價格，買了2間宿舍。據悉，每間建築面積43.98平方米（含公攤面積）。
10多年來，李敏儘管從未實地看過自己的房子長什麼樣，但每年10月份她都能按時收到遵義醫科大學支付的學生公寓使用費大約7300元。不過，2017年，情況發生了變化。新生已入校就讀了許久，她卻未收到相關款項。
而這一拖，就是三年。「這是一次很失敗的投資」成了李敏等人時常掛在嘴邊的話。
「我們是房子的主人，也沒有任何違約行為，但卻拿不到錢，這個很不合情理。」業主張松（化名）想不通。
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3年使用費支付方式 似乎陷入死局
遵義醫科大學財務處負責人黃偉（化名）在接受記者採訪時表示，學校每年均將學生公寓使用費列入了預算表里。
從2002年開始，永恆公司委託遵義南方物業管理公司（下稱南方物業）先與遵義醫科大學後勤管理集團結算，然後再與每位業主具體結算。
同時，由遵義醫科大學後勤集團負責後勤管理和物業管理。也就是說，南方物業只單純扮演收取款項的中間人角色，未參與公寓日常運營。
後來，南方物業公司出現經營困難，於2017年12月決議解散。而永恆公司情況也不容樂觀。
在此境況下，學生公寓使用費的支付流程出現了問題。其主要難點和直接原因在於業主和遵義醫科大學的關係未通過書面合同的方式加以明確。
「如果業主和學校之前簽署有協議，便可以向學校主張，這是沒有任何問題的。但現實情況是我們之間沒有簽訂協議。」黃偉說。
為了拿到屬於自己的錢，業主們想盡了各種辦法。
事實上，為支持高校辦學，優化高校後勤保障服務，國家相關部門出台了高校學生公寓的相關免稅政策。
對此，黃偉認為，與校方簽訂書面協議的是永恆公司，因此按照規定學校能接受的稅務主體是公司而非業主。學生公寓的產權歸業主所有，因而永恆公司無法享受其中的很多優惠。所以，開具稅務發票的方法也行不通。
不過，永恆公司法人王寒（化名）在接受記者採訪時透露，此前南方物業僅需要出具收據就能從學校成功收到業主的公寓使用費。
再者，業主與王寒之間聯繫不暢。這就意味著，業主先行出具委託永恆公司經營手續，然後再由永恆公司辦理享受免稅政策的途徑，困難重重。而由業主成立物管公司或者委託另外的物管代替南方物業的做法，更不具可操作性。
三年的學生公寓使用費究竟該怎麼收取？這是業主們目前最迫切需要解決的事情。
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剩餘30多年合同期如何履行成關注點
2011年12月，遵義醫科大學新蒲校區正式開工建設。2013年10月，新蒲校區迎來第一批2200多名新生，成為首家入駐遵義大學城的高校。按照規劃，2016年全部完工後可容納2萬名學生。而大連路校區作為校本部，容納學生5000人。
遵義醫科大學學生宿舍管理中心的資料顯示，大連路校區現有4棟宿舍樓、8棟公寓，共1502間學生宿舍，可容納學生9238人。
按照協議規定，每棟公寓168間，每間住6人。在合作期間，遵義醫科大學每年要確保學生入住率最低達到95%，即168×6×95%=958人入住。兩棟公寓樓，理論上可為1916人提供住宿。
當下，遵義醫科大學的重點發展方向是新蒲校區。多位該校學生告訴記者，大連路校區的學生主要以實習生和規培生為主，而且相當部分在校外租房。而其他學生，已全部搬至新蒲校區就讀。
這正是很多業主擔心的深層次問題。「大連路校區學生越來越少，以後如果要廢止了，剩下的合同期該怎麼辦？」張松說。
記者查閱相關資料發現，篤學公寓和婁山公寓宿舍樓存在定向使用的問題，即在書面協議規定的合同期內不得擅自改變該房屋作為學生公寓的用途。
「除了定向使用的規定外，由於該房屋建在校園內部，水、電、路等已全部歸入學校系統，自己沒辦法將其獨立出來正常使用。」周文說。
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業主與學校之間的關係急需理順
購房之初，業主與遵義醫科大學未簽訂書面協議。而周文等業主是事實上的產權所有者，遵義醫科大學是事實上的使用者。實際上，合同形式有口頭、書面等多種類型。
這個問題並不是很複雜。鑒於永恆公司以及南方物業的現狀，目前需要做的是先理順學校和業主二者之間的關係。
黃偉向記者坦言，現在財務制度越來越嚴格，學校既然使用了業主的資產，肯定會支付費用，其中更規範和恰當的方法是走法律程序，校方也同意這麼做。
目前，眾業主已決定訴諸法律。據悉，由於業主們都分散在各地，且年邁者多，溝通聯繫不便。經過周文等人的努力，已將四分之三業主的相關訴訟材料準備完畢。
遵義某律師事務所律師表示，遵義醫科大學以沒有書面合同關係為由，未按時支付3年房屋使用費的背後，涉及到如何繼續履行剩餘合同期限的問題。
「通過法律手段解決3年使用費問題很簡單，但是想要理順剩餘合同期限問題則較難。除了業主和學校之外，可能還需要相關部門共同協調處理。」該律師說。
見習記者 潘曉飛
（編輯：盧龍濤）