一年一度的上市房企中報季，基本畫上了句號。
樓市資本論了解到，截至9月7日，有超百家房企發布了2022年半年報或中期業績預告。中海、龍湖、綠城等頭部房企，也都陸續召開了業績發布會。
與「寒意料峭」的預期不同，龍湖、萬科、中海等不少頭部房企掌舵人在業績會的發聲，都是對未來充滿信心。春江水暖鴨先知，身處樓市第一線，在他們眼裡的房地產行業，或將迎來新的轉機。
樓市資本論研究院分析大勢，通過梳理頭部房企的中期業績，以「財務指標、業務指標、領導人指標」三大模塊為研判標準，拆解「穿越周期」的房企密碼。
財務指標主要是現金短債比等體現償債能力；業務指標包括利潤率、營收、交付情況以及土地儲備等；最後的企業領導指標，則是掌舵人對市場宏觀與微觀的把控能力。
能做好這三個層面的房企，不僅「穿越周期」遊刃有餘，對整個行業的健康發展都將起到良好的示範作用。
【一】財務指標分析：充盈的償債能力
資金密集型是房地產行業的主要特徵之一，因而資金的流動性管理十分重要，特別是如今的疫情疊加經濟形勢疲弱背景下，更是關鍵到致命。所以，先看現金短債比這個指標。
1、現金短債比
從償債能力看，頭部房企中，龍湖持續表現優異。2022上半年末龍湖現金短債比達到4.1倍，即使是剔除預售監管資金及受限資金後，現金短債比仍為3.09倍，持有現金充足，足以支付短期負債。
此外，2022上半年末龍湖凈負債率為55.3%，仍維持行業較低水平；剔除預收後的資產負債率為68.1%，全面綠檔。
中海、萬科等一眾央國企背景房企，普遍綠檔，債務壓力可控。碧桂園、美的、綠城則有一道紅線超標：剔除預收款後的資產負債率超過70%。相對來看，旭輝、綠城的槓桿稍高一些。
2、融資成本
頭部房企融資利率可以說已經進入4%時代，基本上都能保持在5%以下，僅新城控股融資成本稍高。
值得關注的是，融資成本最低前5名房企中，唯一的民企是龍湖。截止2022上半年，龍湖集團平均借貸成本為3.99%，平均貸款年限為6.28年；其中非抵押債務占總債務比例為73.1%。特別是優秀的債務結構（短期借貸占總借貸比例10%）甚至低於部分同規模的央企或國企，這也讓龍湖擁有了更多發展可能性。
樓市資本論關注到，2022年5月，龍湖集團就被監管機構選定為示範房企，率先試水通過「債券發行+信用保護」的方案進行融資，首單分別成功發行5億元公司債及4.02億元供應鏈ABS。就在上月底，8月25日，龍湖集團2022年度第一期中期票據完成簿記，發行規模15億元，期限3年，票面利率3.30%。這也是中債信用增進投資公司按照市場化、法治化原則通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券。
在償債能力方面看，論硬實力肯定還是中海、保利央企占優，但是以上幾個關鍵指標對比下來，龍湖依然排名靠前。
在亞布力智庫專家武亮看來，如果說萬科是行業的預言家，那麼龍湖則一直是默默的行動家，龍湖對於行業的前瞻性預判和思考，全部體現在行動中。這也讓現金充足的龍湖成為最具穿越周期能力的民營房企。
【二】業務指標分析：依然充滿韌性
進攻是最好的防守。沒錯，相對穩健的財務，確保積極進取的銷售業績或更為關鍵。樓市資本論接下來帶大家看看典型頭部房企的經營業績情況。
1、營收&盈利
在房地產行業普遍出現業績大幅下滑及虧損的大環境中，萬科、碧桂園、保利發展、龍湖等頭部房企依然保持住了營收及盈利的韌性。
今年上半年，萬科實現了營收凈利的雙增長：營業收入2069.2億元，同比增長23.8%，毛利率20.5%；歸屬於上市公司股東的凈利潤122.2億元，同比增長10.6%。
碧桂園則在上半年實現營收1623.6億元，毛利潤約為172.1億元，毛利率10.6%，凈利潤約為19.1億元。
保利發展上半年實現營業總收入1107.63億元，同比增長23.10%；歸母凈利潤108.26億元，同比增長5.11%。與此同時，中海地產上半年實現收入1037.9億元，同比減少3.79%；股東應占溢利為167.4億元，毛利率23.5%。在行業整體處於下行周期的形勢下，與同行業比較來看，保利發展和中海地產的毛利率仍舊處於較高水平。
位列營業收入榜第五名的龍湖集團，在上半年實現營業收入948億元，同比增長56%，實現歸屬於股東的核心凈利潤66億元，同比增長6%；銷售回款率也達到了100%，是比較難得的營利雙增房企。
2、保交付
「保交樓、穩民生」已成為當前住房工作的迫切任務，因為只有「保交樓」如期推進、經濟穩定復甦，樓市信心和預期才能好轉，接下來的市場才能穩定恢復。
2022年上半年，41家對外公布交房成績單的房企，已交付房屋套數總額超過123萬套，涉及1300多個樓盤，其中分批次交付的含217個項目。
數據顯示，碧桂園2022年上半年累計實現超25萬套房的如期交付。萬科上半年實現超11.5萬套住宅的平穩交付。中海地產則在今年上半年累積交付5.3萬套，按時交付率達到100%。龍湖則在全國49 座城市，共交付了5.2餘萬套房源，超3成實現提前交付。綠城按期交付5萬套，旭輝交付近4萬套。
以上房企在保交付方面的態度與努力，正如正如龍湖執行總裁陳序平所說，「不只是按時交付，高品質的交付，讓客戶滿意加驚喜，是我們始終如一的堅持。行業再難、再有挑戰，這一點不會變。」
樓市資本論認為，只有看得見、摸得著的真實房源，才能提升購房者的安全感，才能真的有助於樓市的復甦。今年上半年，在房屋交付方面努力的房企都值得點贊，他們不僅以強勁的「交付力」推動銷售回款，還提振了業主、市場和行業的信心。
3、土儲
土地投資是房企經營中關鍵一環,合理的土地儲備決定了未來3-5年房企的業績，也是房企穿越周期的基石。
據樂居財經數據，2022上半年,萬科、中國金茂、中國海外發展的總土儲超過7000萬平方米；龍湖集團、華潤置地、綠城中國的總土儲超過5000萬平方米。
可以說，土儲「總量高、質好」且足以支撐3年左右去化的企業，未來在投資方面將更加從容，有更高的自由度。
樓市資本論認為，頭部房企從穩健的財務、充滿韌性的業務營收到保交付和充裕的土儲等方面，久久為功，都成為穿越周期的基礎。
【三】領導力指標分析：凝聚共識
有資金保障，也有了業務實力打底，再有十足的信心，房地產行業的整體復甦指日可待。這信心，樓市資本論從各房企掌舵人的表態中體會到。
萬科郁亮表示，按照自然更替的速度，一二線城市每年大概需要淘汰3億㎡左右，現在的開工速度，連這個自然更替速度都打不到。「市場收縮過了頭，反而會積蓄自發修復的動能。」房地產一定是常做常新的，未來仍將是一個10萬億的市場。
龍湖執行總裁陳序平指出，6月起，市場出現了持續築底並反彈的跡象，不少城市開始看到轉機。今年的整體市場走勢，將是低開-觸底-向好的態勢，全年的房地產成交規模同比去年預計會出現30%左右的降幅，但整體市場會往向好的方向走。
必須要提的是，就在不久前，龍湖遭遇惡意做空時，其創始人吳亞軍宣布以股代息，增持55.57億港元股票，霸氣護盤。緊接著在8月14日，多家銀行力挺，龍湖集團獲得35億港元的銀團貸。在中期業績會上吳亞軍則表示，龍湖早在多年之前就對有可能出現的行業大周期進行了提前準備和布局，如果行業一直上行，公司也容易養出驕兵悍將，包括管理層也會有一些自以為是的行為，經過這次周期的調整，管理層更加謙遜、勤勉，「行業周期不一定全是壞事。」她說。
中海地產顏建國認為，當前的市場處於上下半場的轉換期。下半場，市場總量將下行，但仍將是一個規模巨大的市場。他認為，需求來自於多個方面，包括城市化率進一步提升、約3億新市民的住房需求、超大城市與特大城市的人口聚集效應及改善需求、以及住房折舊與新建的動態平衡等。所以有效的需求繼續存在，市場空間仍舊巨大，這是中海地產對房地產中長期市場很有信心的原因。
華潤置地李欣認為：「房地產始終是支住產業。行業仍是一個十萬億級的大市場。」李欣說，雖然當前市場總量下行，贏利收窄，但能看到各地方政府正在「因城施策」，剛需和改善性需求得到支持，已經出現階段性市場反彈，未來行業會更加健康地發展。
樓市資本論認為，可以說在地產圈頭部企業家群體中，基本形成共識，那就是行業已經觸底，在長期向好的趨勢下，正迎來反彈。
長風破浪會有時，直掛雲帆濟滄海。龍湖、中海、保利等頭部房企，在複雜艱難的行業環境下依然交出一份不錯中報成績單，在財務安全、業務高效運營、卓越領導力方面，是他們應對未知的準則，也由此歷練出穿越周期的特質與能力。
樓市資本論相信，每輪深度調控，都是對優秀房企的一次涅槃，注入強大的新生力量，完成從優秀走向卓越的驚險一躍。