在過去很長的一段時間裡，土地一直是中國農民最珍視的財富。對於農民而言，土地並不只是一種生產資料，更是億萬家庭生計之所系。
在那之後，隨著城市化的不斷發展、商品的極大豐富與物價的飛漲，耕種收入不再能夠滿足生活的需要。因此，人們開始以不同的方式處置自己的承包地，以圖外出謀生。
這其中，就有很大一部分人選擇將自己的承包地向外出租。從根本上講，出租土地有著譬如提高土地利用率，增加家庭收入的諸多有利之處。但由於法律認識的不足，致使許多家庭在簽訂所謂「土地租賃協議」後，土地被用於開發建設，自己卻在不明不白中失去了承包地。
之所以會存在上述情形，問題就出於那份名不符實的「土地租賃協議」。
現實中存在這樣一些地區，為了實現地方的經濟建設，無視甚至有意規避法律監管。其以租賃形式違法占用集體土地用於非農業建設的做法即是征地拆遷律師口中也是本文所述的「以租代征」。
欲識別「以租代征」的違法點，就要先熟悉國家在集體土地轉用方面的程序設計，了解法定征地程序。
國家對於集體土地的徵用管理主要通過法律對徵收目的、徵收程序以及法律責任的規定而實現。其中，徵收目的僅限於因公共利益需要，如科教文衛的需要，水利、交通等公共設施建設需要。
據此，出現在「以租代征」中的任何個人或企業利益需要都不符合法定徵收目的。在徵收程序方面，是否依法定程序實施徵收既是評價徵收活動是否合法的標準之一，也是被征地農民合法權益實現的基礎。
根據我國土地管理法第四十四條之規定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。該手續一般由省級人民政府批准。對於永久基本農田轉為建設用地的，還應當由國務院批准。
此外，國家為了保障被徵收農民的合法權益，為了充分考慮被徵收農民的訴求，通過法律設定了開展擬徵收土地現狀調查和社會穩定風險評估等程序，並要求徵收實施部門將事關被徵收人切實利益的諸如徵收範圍、土地現狀、徵收目的、補償標準、安置方式和社會保障等向村民公告。在保障被征地農民知情權的同時，以召開聽證會等形式聽取被征地農民的意見。
然而，「以租代征」本身是為了規避法定的農用地轉用和土地徵收審批而產生，必然不可能依法經過批准，並且「以租代征」往往以草草簽訂一份協議了事，被征地農民根本無法對「租地」認識清楚，程序權利更是無從談起。
此外，在「以租代征」的情況下，每畝土地年租金（實際相當於土地補償費）大多數為千餘元，與依法確定的土地補償費相去甚遠，被征地農民養老保障問題也無法得到解決。
由於「以租代征」存在如此之多的違法之處，為了保障農民權益免遭違法占地、違法建設活動的侵害，國務院已經先後發布了《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》等文件，明令禁止「以租代征」。
但要保護好農民的錢袋子，還需要眾多農民朋友對自己的權利提高重視，在明律師事務所提醒農民朋友：面對「租地」「征地」協議，應當做到謹慎簽約，儘量做到對征地目的、批准文件、征地方案充分了解。
在明律師事務所也願意在法律知識方面給農民朋友們提供儘可能的幫助。（卞傑傑/文）
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-hk/d2324cbb30b7e6c7600a0a100e56d6c6.html