[ 再度下調存量房貸利率，預計惠及5000萬家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總計在1500億元左右。 ]
9月24日，「一行一局一會」在國新辦新聞發布會上宣布一組政策「大禮包」，其中，存量房貸利率調整依然是關注焦點。央行行長潘功勝表示，將引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點。
這也是繼去年7月之後，監管時隔一年多再度表態統一下調存量房貸利率，預計惠及5000萬家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總計在1500億元左右。
綜合業內人士觀點，存量房貸利率下調對銀行息差的衝擊客觀存在，但在量上有助於遏制提前還貸、緩解零售資產規模和質量壓力，具體影響也要與降准降息等一攬子增量政策綜合辯證看待，整體影響可控。
第一財經記者聯繫上海、浙江多家銀行，了解後續存量房貸利率調降落地。部分銀行稱，已關注到存量房貸利率調整政策，但還未接到相關調整通知。一位國有銀行某支行房貸工作人員表示，等到官方文件出台後會很快跟進，「預計最快下個月就會有相關方案出來，等接到相關通知後，將統一進行調整」。
為何再次下調
進入下半年，市場上關於存量房貸利率再次調整的呼聲日益高漲。
潘功勝在發布會上介紹此次調整背景時表示，去年8月，央行推動商業銀行有序降低存量房貸利率，群眾獲得感強，效果較好。今年5月17日，全國房貸利率政策下限放開後，新發放房貸利率在貸款市場報價利率（LPR）基礎上減點幅度擴大，利率水平大幅下降，新老房貸利差再度拉大。對此，央行擬指導銀行對存量房貸利率進行批量調整，將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近。
東方金誠首席宏觀分析師王青認為，受今年2月5年期以上LPR大幅下調25BP（基點）、「5·17」房地產新政取消全國層面房貸利率下限等影響，7月新發個人住房貸款利率降到了3.4%，較此前調降後的存量首套房貸利率低87BP，而其他存量房貸利率水平更高。另外，當前居民投資理財收益率也要明顯低於存量房貸利率。受存量房貸利率偏高影響，現階段提前還貸現象比較明顯，對居民消費構成較大負面影響，是今年以來消費增速偏緩的一個重要原因。
他表示，對銀行而言，居民較大規模提前償還房貸，意味著高收益、低風險的優質信貸資產流失，特別是在當前金融機構普遍面臨「資產荒」的背景下，這會對銀行利潤形成較為嚴重的侵蝕。更為重要的是，持續出現較大規模的提前還貸，會向房地產市場傳遞負面信號，不利於扭轉市場預期，推動樓市企穩回暖。
根據央行2023年第四季度貨幣政策執行報告，去年9月啟動存量房貸利率下調後，共有超過23萬億元的存量首套房貸利率下調，占2023年末存量購房貸款規模的六成，利率平均水平下調73BP，降至4.27%，每年減少借款人利息支出約1700億元。
潘功勝表示，存量房貸調整有助於促進擴大消費和投資，也有利於減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。
潘功勝透露，近期，央行將正式發布文件，銀行也需要一點時間進行必要的技術準備。他同時指出：「之所以說是平均，是因為貸款是在不同時期放的，不同時期、不同地區、不同銀行，發放的存量房貸利率水平不一樣。」
他表示，下一步，央行將進一步完善房貸定價機制，由銀行和借款人借貸雙方根據市場化原則，自主協商、動態調整。關於此前市場上討論的存量房貸跨行轉按揭，潘功勝則在會後透露，初期會先在本行行內實施轉按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉按揭。
招聯首席研究員董希淼對第一財經表示，集中調整存量房貸利率是特殊時期實行的特殊政策，不應該常態化、經常性地實施。市場權威專家對第一財經表示，央行的表述也意味著，此次將是政策端最後一次統一下調存量房貸利率。
對銀行影響如何
政策落地對銀行有何影響？
董希淼表示，再次集中調降存量房貸利率，將不可避免給商業銀行特別是房貸比例較高的大型商業銀行帶來影響。而且，如果LPR下降0.2個百分點，存量和新增房貸利率還將進一步降低。
據此前中泰證券測算，在存量房貸利率下調50BP的情況下，將拖累上市銀行2025年的息差約5.6BP，對營收和稅前利潤的影響分別在3.1%和7%左右。其中，大行受影響最大，其次是股份行、農商行、城商行。
對於存量房貸利率下調能否緩解大規模提前還貸，此前市場上也有不同聲音，其中一個原因在於，去年9~10月的存量房貸利率下調並未止住個人住房貸款餘額下降的趨勢。今年6月末，個人住房貸款餘額較去年9月減少了約6100億元。
對此，重陽投資在一份報告中指出，表面上看，存量房貸利率下調後的半年內，個人住房貸款餘額的下降速度更快了。實際上，這是新房和二手房等房屋成交量下降、無風險利率進一步下行、居民部門風險偏好和預期進一步惡化共同作用的結果。如果沒有去年的存量房貸利率下調，個人住房貸款餘額的降幅可能更大。
對於息差衝擊，王青認為，接下來，監管層將通過引導商業銀行有序下調存款利率的方式予以緩解。「截至6月末，商業銀行各項存款餘額為296.5萬億元。這意味著若存款利率平均下調6.4BP，即可彌補存量房貸利率下調50BP對銀行利潤造成的影響。這能夠在減輕房貸居民家庭負擔的同時，緩解對銀行利潤的擠壓。」他在報告中表示。
事實上，監管部門宣布的一攬子金融支持舉措是多維度的，在降准降息方面力度也超出預期。包括將下調存款準備金率0.5個百分點，下調7天期逆回購操作利率0.2個百分點，預計將帶動中期借貸便利（MLF）利率下調約0.3個百分點，LPR、存款利率等也將隨之下行0.2至0.25個百分點。
潘功勝表示，這次利率調整對銀行凈息差的影響總體保持中性。下調存量房貸利率將減少銀行的利息收入，但也會減少客戶的提前還款。央行降准相當於為銀行直接提供低成本的、長期的資金運營，中期借貸便利和公開市場操作是央行向商業銀行提供中短期資金的主要方式，利率的下降也將降低銀行的資金成本。此外，預期貸款市場報價利率、存款利率將會對稱下行。同時，因為存款利率重新定價要比貸款慢，所以前幾次引導存款利率下行的重定價效果，也會隨時間推移累計顯現。
董希淼認為，今年以來，隨著存款利率持續下調和整治「手工補息」等政策效應顯現，商業銀行資金成本已經有所降低。全面降准、降低政策利率，以及推動存款利率繼續下降，都將進一步降低銀行資金成本，預計商業銀行凈息差有望保持基本穩定。