今年上半年，重慶土地市場升溫，一些房企拿了高價地塊，下半年不少項目紛紛面市。
那麼在當今市場相對不太景氣的情況下，這些項目會採取何種策略？是低價搶客，還是高價入市，抑或是乾脆延緩推盤？
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樓面地價攀升，上半年10宗地塊樓面地價過萬
今年上半年，重慶土地市場經歷了一波火熱行情。尤其是春節後掀起了一股搶地浪潮，3、4月驟然升溫上漲，5、6月則略有回落。
據中指院的研究數數據顯示，上半年重慶土地成交體量重新回到全國前列，宅地成交建設用地面積533.15萬方，排名全國第二。上半年推出的樓面均價，每平方米同比都增加了1000元左右。
另據戴德梁行的統計數據顯示，整個上半年，重慶主城成交土地樓面地價過萬的共有10宗，其中6宗位於兩路組團中央公園板塊。而地處大渡口的一宗地以樓面地價10066元，處在九龍坡灘子口的一宗地以樓面地價13549元成交，更是讓整個業界為之瞠目，感嘆「讓人看不懂了」。
據了解，上半年一些土地熱點板塊，如中央公園、西永等板塊，樓面地價不斷刷新記錄。其中，中央公園攀上10000多元，蔡家、西永走上7000多，水土站上6000多，對於業界已經不稀奇。
房企最快拿地四五個月銷售，銷售「有撐死的有餓死的」
據介紹，隨著房地產行業開發節奏加快，近兩年按照開發企業的「標準動作」，拿地後通常6個月銷售示範中心出來，8個月開盤。也有的項目快的4個月示範區出來，6個月開盤。
保億地產重慶公司副總經理唐毅強介紹，上半年購地項目已有不少已入市。比如，在蔡家板塊，保億今年2月拿地，7月、8月便已兩次開盤。他說，「我們的策略是推盤量減少，推盤頻次提升，目的是保持市場熱度。」
金科的蔡家項目，3月底拿地，至今也已經兩次開盤。融創兩個項目也已推出。融創4月拿地，僅用4-5個月的時間就開盤入市，可以說速度最快。
目前市場形勢相對不好，房企是否可以拖延上市？重慶房地產業界資深人士張鑫認為，每個房企都有外債，年底正迎來還債高峰，競爭壓力會更大。
他說，很多房企總部不在重慶，為了做大銷售鼓勵拿地，拿地後必須快速銷售回款，否則總部老闆不會拿錢讓你玩。
張鑫指出，「目前市場形勢不理想，這一波高地價房源生不逢時，入市面對相對冷的市場，去化肯定會受阻礙。」
目前市場面臨整體市場的冷淡，總體形勢不如去年那樣賣的好，但有撐死的也有餓死的。目前新推樓盤平均去化率在70%左右，但其中也有高於90%的，有的還要找關係才能買到。比如國賓壹號、融景城就賣得很好。還比如蔡家的保億和金科。金科3月拿地，樓面地價7300，住宅均價都賣到了14000元，比周邊房價還高出三四千。
也就是說，能否獲得市場，除了價格，還取決於項目的地段、品牌、環境等多種因素。
逆境下如何入市？開發商如何應對市場困局？
高價地入市，肯定比不過周邊低價拿地項目，房企該採取什麼策略？
葛洲壩公司投資部負責人嚴鋮認為，現在面市的項目，不少還是去前年拿的地塊。高價拿地項目推盤有些是虧起的，以大學城某項目為例，拿地7000多，售價11000元。現在肯定是虧起的，但它考慮的是以後，後期還有十多萬方。
他認為，「應採用低開高走推盤方式。更多企業考慮的是加快現金流速度，先收回一定投入。現在看重的是現金流而非利潤。」
而唐毅強則認為，高價地政府還是允許有一定利潤，前期不可能虧起賣，樓盤上市房價起步就高。
他說，「目前新開項目很難低開高走，因為政府管控價格，後期不可能想漲多少就漲多少。現在只有平開平走，行情好了高起走，行情不好就平起走。加上現在拿地地塊規模都很小，銷售周期都相對不長，沒有條件讓你低開高走。」
張鑫指出，「今年上半年拿的地塊，後四個月會陸續出來。可以說這些項目生不逢時，入市時市場不熱。」那麼，如何破局？
他說，「首先要取決於大的市場環境會否調整，其次取決於房企的營銷打法，傳統的做法是採取恰當的價格策略，小步快跑。」
他說，下個月舉行房交會，如果政府拿出優惠，房企也推出優惠，有可能刺激市場，重慶市場有望迎來小陽春、樓市翹尾的機會。因為市民也普遍認識到，地價在不斷上漲，大幅下跌是不可能的。
唐毅強認為，「高地價將拉升高房價，銷售只有慢慢走，用時間來換空間。」
目前市場上的類似例子比較多，比如石橋鋪某項目去年樓面地價11727元，現在樓盤銷售單價達到3萬多。在茶園板塊，融創九闕府也已入市，售價17000元。據說，後面拿地的北大資源、首創樓盤單價將在2萬以上。金科鹿角項目也出來了，售價高達17000元，而在此之前，周邊項目樓盤單價也就在12000多元。
他認為，高地價項目與周邊低價地項目相比，低價地項目性價比更高，在這一點上高地價沒法相比，低地價項目客群量更大。他說，「高地價項目只有在品質配置上，打造更高端產品，依靠高品質來贏得市場。雖然高地價項目銷售速度慢，但隨著時間推移，購房者對產品品質疊代會有需求。」
他說，「關鍵的還是開發商要在產品上下功夫。面積不一定做大，材料一定要好，品質做上去，檔次提升才能賣出溢價。」
受資金約束拿地熱情下降，相比外地房企對重慶更樂觀
進入下半年，重慶土地市場相對較冷，一些地塊呈現掛牌價出讓或低溢價率出讓的現象。
嚴鋮認為，開發商拿地熱情減少的原因是面臨嚴峻的資金問題。近一段時間國家控制開發貸，嚴控資金進入房地產行業。
他說，「最近一個時期，開發企業的主要任務是保證資金流充足，減少不必要的貸款，努力抓銷售，促回款。」
另一方面，近一時期政府通過精準研判市場，摸准開發企業心裡預判，控制起拍價，來把控土地溢價率。
比如中央公園地塊出讓，一塊限定項目戶型面積需在180平米以上，一塊需在120平米以上。這也可以看出，政府希望房企在中央公園項目打造上提升檔次、作出品質。嚴鋮認為，這也是中央公園板塊的一大利好。
後市不看好會否影響企業拿地熱情？張鑫認為，即便市場不樂觀，最近龍湖、保利、香港置地等大房企還在持續拿地。他說，大房企必須依託更多的後續儲備，才能實現銷售任務逐年增加的發展目標，加快拿地頻率是必須的。
嚴鋮認為，儘管樓市形勢沉迷，但房企對重慶市場的前景還是相對看好。他說，全國房地產企業前30強中，除了兩三家基本上全進入重慶，這說明了重慶城市的戰略定位得到了全國地產同行的看重。
同時，重慶巨大的市場也讓地產界不容忽視。近些年重慶土地成交、房屋成交多年在全國居首位或名列前茅。
重慶房價從2016年底至2018年，出現了房價的大幅補漲，其中原因在於外來房企對重慶本地市場的影響，大量外來投資客對重慶樓市價格窪地的發現，還有重慶本地人消費力的釋放。
正因為這些因素，才激發眾房企在土地市場競逐，哪怕是高價地也要爭搶。
他指出，「相對於眾多一二線城市，重慶是一座房地價差比較低的城市，在這裡適合房企控利潤、走現金流。在重慶市場可以做規模，做流量，適合深耕。」
嚴鋮還認為，「在重慶房地產市場，對於房企來講，上半年拿地項目沒有那麼悲觀。只要房企市場定位沒錯，找准客群，銷售一般不會有大問題。」
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