前言
還停留在「一鋪養三代」的思想，那商鋪下一波要收割的韭菜就是你了。
在深圳，想投資商鋪，沒有過人的洞察力和敏感性，是不行的，因為深圳的商鋪實在是太多太多了，這邊上演火熱，那邊上演落寞，買到對的商鋪的幾率太低。
前幾天，自媒體號曾寫說位於深圳南山海岸城的首家鹿角巷因租金太高撤店，據說70多平米的店面，月租25萬，年租金300萬，對於商鋪持有者來說，是賺得盆滿缽滿。
(旺極一時的海岸城鹿角巷如今空租）
但與海岸城商鋪火熱撈金截然相反的是位於深圳灣三湘海尚小區的底商，已經交房入住多年了，底層商鋪開了關，關了又開，換了一波又一波，目前仍有大部分底商已經關門。
現在的商鋪正處於兩極分化，冷熱不均的情況，沒有未來預知能力，千萬別用真金白銀去試錯。
1.
深圳商業眾生相
在深圳，實體商業的分布主要以各個商圈、購物中心、寫字樓底商以及住宅底商為主。但深圳大大小小的購物中心及底商多如牛毛，並且還在呈逐年上升的趨勢。
2018年，深圳新開業商業項目15個，新增商業體量約101萬㎡。2019年深圳擬開業商業項目31個，商業體量達250多萬平方米，數量和體量較2018年都有所增加。
2017年發布的《全球購物中心發展報告》中顯示，深圳在建購物中心以458萬平方米的數量，位列全球第一位，再算上18年和19年的增量商業，商業體量將超過800萬平方米。
按照人均零售商業保持在1-1.2平方米的國際標準，作為購物中心密度最大的南山，顯然已經超標了。
南山的購物中心到底有多密？
沿著後海地鐵站2公里範圍繞一圈就可以發現，聚集了大小購物中心不下5個，沿著南海大道從南到北，可以看到一個信和購物廣場，再往前走一段路可以看到南山書城旁邊的茂業百貨和海雅繽紛城，繼續走1公里就到了天虹商場和海岸城。
在春筍華潤總部樓下還有一個萬象城，單單一個後海，就有如此密集的購物中心分布。
（後海地鐵站附近聚集的購物中心）
與南山過剩的購物中心相反的是，坪山和光明商業卻嚴重不足，坪山中心區除了個六和城樓下的商業外，沒有大型的購物中心，而光明的公明除了有個天虹商場，也沒有其他大型商業了。
就連南山的西麗片區也沒有大型商業，都在翹首以盼今年眾冠時代廣場的商業益田假日裡開業。
種種現象表明，深圳的商業已經出現局部飽和，局部嚴重不足的失衡現象。
真的是旱的旱死，澇的澇死。
2.
商業過剩隱藏的危機
從2012年起，深圳購物中心開業的速度明顯加快，截止到2017年底，深圳共擁有購物中心144個，以平均每年17家的速度在增長。
這種快速增長背後明顯隱藏危機。
一個是商業失衡，而另一個就是空置率在增大。
上面已經提及了商業失衡，商業快速增長還帶來一個很明顯的現象，那就是深圳購物中心幾乎以一種相同的模式在快速複製。
你可能已經發現，茂業百貨和海雅繽紛城沒什麼區別，一樓護膚品專櫃，二、三、四樓女裝，五、六樓男裝及運動品牌，七樓童裝，八樓餐飲，布局幾乎一致。
（茂業百貨）
（海雅繽紛城）
相似的空間，相近的業態，相同的品牌，讓不少人已經開始產生審美疲勞，這也使得局部商業空置率在增大。
2017深圳購物中心空置率環比增幅高達20.1%。其中，核心商圈購物中心平均空置率為4.5%，高於警戒值0.5個百分點；非核心商圈購物中心平均空置率為8.5%，高於警戒值1個百分點。
而這一兩年隨著購物中心越開越多，空置率的數值可能還會繼續增長。
在2011年到2013年的時候，海岸城每年的客流量同比增幅在15-17%左右，而進入17年以後，客流量增幅僅有5%-8%。
根本原因就在於購物中心越來越多，同質化越來越嚴重，自己家門口就有購物中心的，很少會跨區來逛了。
這些危機的背後，都在告訴你一個事實：商鋪投資千萬不要碰。
3.
投資商鋪，慎重
商鋪屬於耐久商品，穩定性高，可租可售，還能享受不斷增長的價值空間。
在住宅限購下，很多人開始將投資的眼光轉到商鋪上，但在電商購物衝擊、購物中心過剩、人氣不足等致命因素影響下，商鋪逐漸變成了「傷鋪」，一旦買錯，傷錢又傷心。
電商購物衝擊就不必多說，現在越來越多人喜歡網上購物，對實體商鋪衝擊越來越大。
很多年輕人去逛實體的商鋪，除非折扣非常大，比網上買還便宜，否則大多數只是去看看款式，試試衣服，然後轉身打開某寶某貓，去線上下單。
實體商鋪要想干贏電商，就得有折扣，有讓利，這相當於壓縮了商鋪的利潤空間，長持以往店鋪不願意，人氣起不來。
讓利，壓縮利潤空間，不幹，沒人氣，實體商鋪便陷入了循環矛盾的怪圈。
而且上面我也已經提及商業局部已經過剩，這會明顯稀釋一大部分人流。
還是南山後海的例子，一個片區有萬象城、海岸城、天虹商場、海雅繽紛城和茂業百貨，後者這幾個購物商場的人流顯然已經被稀釋，除了海岸城人氣旺點，海雅繽紛城和茂業百貨簡直涼涼，餐飲的店鋪只有寥寥幾家，多數已經關門。
（茂業百貨的餐飲區空置）
（深圳灣豪宅區的底商空置）
（後海海岸城旁邊的天虹商場多數店鋪空置）
而商鋪靠的就是人流量，有人流量，租客生意好，商鋪很好出租，租金回報率也高，而人流不足，租客生意不好，自然會選擇退租，租金上漲也越來越難。
所以商鋪投資，成也人流量，敗也人流量。
但未來購物中心肯定越開越多，沙井未來會有海岸城、京基百納、光明也會有大仟里、萬達廣場，坪山中心區的商業空白也將會逐步補齊，以後這些市中心的部分購物中心人流量肯定會被稀釋，面臨人氣不足的窘境。
這些都將直接影響商鋪投資的回報率。
一般而言，我們將8%的收益率作為商鋪投資回報率的分水嶺，大概12年能收回投資的商鋪，算是比較優秀的了。
但這幾年商鋪投資回報率明顯下滑，大部分商鋪的回報率在2%-5%，超過6%都算比較高的了，這意味著資金一放進去，就要被套20多年。
而且如果要轉手的話，還會面臨高額的轉手稅費，一般為交易額的20%-30%，高額的稅費基本可以吞掉大部分增值的收益。
商鋪的首付一般為5成，貸款10年，槓桿率低，加上高額的稅費，商鋪的流動性註定就差，如果碰到商鋪的生意不好，租不出，賣不掉，就完全砸手裡了。
4.
結
綜上所述，目前投資商鋪風險極大，沒人能預見未來這個商圈或者購物中心人流量是否足夠大，買這裡是否會賺，就跟賭博一樣，賭贏了，堪比買了一部印鈔機，賭輸了真的是「一鋪窮三代」了。
商鋪的投資風險和住宅不同，不在於價格高低，溢價空間是否足夠大，而是對未來的不確定性。
目前深圳的商業顯然已經趨於飽和，在這種情況下選到優質商鋪投資就更難了，所以在商業投資這塊，我的建議是不要碰。
有時候，保守投資並不是壞事。