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據媒體報道，「冬奧之城」張家口，其樓市如今正遭遇逆水寒:

「現在每個月都是零成交，這種情況從去年年底一直持續到現在」，融強地產常務負責人在接受採訪時如是說。

融強地產在張家口深耕十餘年，是當地最有代表性的房地產開發企業。目前該公司有兩個主推項目，一個是低密花園洋房，一個是高層住宅。其中，花園洋房均價12000元/㎡，高層住宅均價9900元/㎡。

這個價格，與兩年前相差無幾。

而融強地產的遭遇並非個案，全國知名品牌房企也好不到哪去。其中，一位不願具名的品牌房企項目負責人向「中國地產報」記者透露：「我們上個月就是零成交，這個月現在就賣了一套，看月底能不能再沖個兩三套」......

自從張家口成功獲得2022年冬奧會舉辦權的時候，眾多知名房企曾扎堆來到這裡拿地，其中包括恆大、碧桂園、遠洋、當代置業、融創、鴻坤等等。

不知道現在，這些當初擠破頭進來的一眾房企們，究竟是怎樣的心情？

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張家口，是河北省下轄地級市，位於北京西北方向，背靠北京延慶區。

在京津冀一體化格局中，張家口的戰略定位是「生態功能區」，與北京生態涵養區共同組成京北生態屏障。換句話說，張家口在京津冀中主要角色就是做好綠化，守護首都的藍天和空氣。

這樣的戰略定位，按照常理來說，和北京的平谷、懷柔、密雲、延慶、門頭溝一樣，未來發展空間是十分有限的。自然，樓市價值也相對較小。

可是，在2015年，張家口的命運迎來了轉折：

2015年7月31日，北京攜手張家口獲得2022年冬奧會舉辦權，一時間，這座京北小城盡享冬奧會紅利。

最先聞訊趕來的是開發商，恆大、碧桂園、鴻坤、融創等在北京市場占有重要地位的一線房企紛紛進行布局。

2015-2018年，張家口樓市迎來快速發展，品牌房企扎堆布局、大體量項目集中供應、房價也開始大幅度上漲。

2015年，張家口房子均價只有區區五六千元，2016年已經漲到了8000元，到2018年上半年，已經躍升到了萬元以上，兩年多的時間翻了近一倍。其中，中心城區（橋東、橋西、經開）以及比較火熱的下花園，價格基本都在一萬二以上了。

作為去崇禮賽區唯一換乘樞紐的下花園，更是火熱。從2017年開始，「搶房潮」就一直在持續。

京張高鐵示意圖

下花園的項目，普遍以冬奧會和京張高鐵為賣點，號稱「冬奧度假生活圈，25分鐘直達西直門」，在環京地區普遍限購的情況下，下花園不限購的政策和30分鐘直達北京的宣傳語顯得十分誘人。

最終，在利益的驅使下，大批環京外溢客戶跟風買進下花園。

可他們沒想到的是，當初的跟風買進，竟然成了「高位接盤」！

到如今，也許每個人都應該好好思考一下：

張家口這個城市，真的有投資價值嗎？

京張高鐵和冬奧會，是否真的能帶動房價上漲？

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經歷2016-2018年上半年「搶房潮」的火爆之後，張家口樓市進入了近一年之久的「零成交」冰封期。如今，多數房企的項目每月的銷售數據停留在個位數，自2018年年末至今，零成交的月份也很常見。

而其背後的原因，也很複雜，但總結起來無非就以下幾點：

一、冬奧會紅利透支嚴重；

上文中提到過，張家口位於北京北部，與延慶接壤。

眾所周知，北京北部和西部都是山，發展十分受限，所以北京發展只能往東、往南擴張，副中心和新機場的設立，都體現了這一點。

也正是因為如此，京北的延慶、懷柔、密雲才會被定位為「生態涵養區」。這些區域的發展尚且受到限制，更別說再往北的張家口了。

雖然大型體育賽事的舉辦，在很大程度上能拉動當地的房價，但是，這個事情無絕對，能不能發展起來，還要看自身的條件。

比如，2008年奧運會，帶火了奧森板塊是不假。可是，那也是因為奧森自身條件夠硬。

雖然冬奧會能提升基礎設施建設，可這一切，終歸還是需要有人流量才行。

沒有人，一切都將免談。2010年溫哥華冬奧會、2014年索契冬奧會結束後，重金打造的奧運新城都成為了空無一人的鬼城。

二、京張高鐵通勤價值不大；

除了冬奧會之外，京張高鐵是張家口的又一大賣點，下花園的開發商都聲稱：25分鐘可達西直門。

可是，這真的靠譜嗎？

筆者認為是不靠譜的。

1、張家口半小時根本無法到達西直門

先來看京張高鐵的站點示意圖：

如圖，京張高鐵正線全長174公里，總共10個車站。所謂的下花園半小時到西直門，是按照最高時速350km/h計算的，而且沒有算上每站的停靠時間。

下花園北站作為京張高鐵第八站，如果列車在各站停留2分鐘，停留時間大概在15分鐘左右。那麼從北京北站到下花園北至少需要45分鐘，通勤時間的增加也大大降低了京張高鐵作為日常通勤的價值。

2、成本太大

現階段國內城際鐵路和高鐵運行計算多以每公里0.48元為準，按此標準估算，北京北站至張家口南站全程174公里，二等座票價在84元左右。下花園北站至北京北站票價在60元左右。

按照這個價錢，如果每天往返的話，每月的交通成本要將近3000元。試問，有多少人能接受得了？

3、發車頻次恐無法滿足正常通勤

眾所周知，城際高鐵的發車頻次是根據客流量的多少而定的，而張家口的常住人口不足500萬人，以京津城際高鐵為例來推算，筆者認為京張高鐵的發車頻次無法滿足日常通勤需要。

三、供應量太大；

上文中提到過，自從張家口成功獲得冬奧會舉辦權之後，大量房企紛紛湧入，拿地、建房，導致供應量激增。

據多位受訪品牌房企負責人表示，目前張家口樓市最大的問題就是去庫存：土地儲備去化周期全國第一，庫存超過460萬平方米，去化周期超過120個月。

十年的庫存量，著實是張家口樓市不可承受之重。

四、流動性不足；

我們知道，張家口買房，雖然對外地人來說，並不限制社保，但卻限售三年，這直接造成了流動性不足、市場疲軟的局面。

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目前，張家口樓市可以說是進入了冰封期，不僅成交量慘澹，價格也在逐步下滑，很多項目的在售價格，和兩年前相差無幾。

隨著金九銀十的到來，市場將繼續放量，同質產品競爭加劇，價格戰也會愈演愈烈。

狂歡之後，這個京北小城，剩下了一地雞毛。

來源：米宅北京