6月8日，武漢發布「大學生留漢20條」，主要圍繞安居落戶、求職創業等方面推出措施，吸引高校畢業生留下來。據數據顯示，最近5年，每年大約30萬大學畢業生留漢。
截至2021年底，武漢的常住人口約1365萬，去年新增人口120多萬。
武漢是建設中的國家中心城市和長江經濟帶核心城市，資源升級，人口攀升，正在形成「一個主城、四大副城」的城市格局。
東南有光谷中心城持續東擴；西南是車谷中心城新興；西北部大力發展臨空經濟區，東北方建設長江新區。與此同時，武漢六環線已開工，武漢正與周邊的8座城市同城化，九城即一城。
而城市的中心區正在「瘦身」，主城聚焦在三環以內，在有限的土地上更新升級。如今的武漢樓市，內環、二七濱江與光谷的價格穩定，且呈上升趨勢，而三環外，一些新區的房價開始下調。（來源：武漢克而瑞公眾號）
5月份，武漢出台樓市新政，鼓勵多孩家庭改善換房。6月13日，武漢出台買房、購車等一系列舉措，激發消費潛力。這輪周期里，當內環房價高不可攀，三環內外成為剛需的主場，而武漢的主流改善群體，將集體鎖定二環。
01
國內一線城市的主城，寸土寸金，而精華資源，大多扎堆二環。
北京二環，聚集著頂級資源，新房成交均價10萬＋，且房源有限，每出一個新盤，均是全城焦點。上海的二環（中環），新房均價14萬＋；廣州二環核心板塊，均價10萬＋；深圳二環，均價10-20萬。
作為新一線城市的「龍頭」，2021年武漢的GDP，位於全國第九。最近5年，地鐵、隧道、大橋、環線等交通配套建設，使武漢三鎮融為一體。由此開始，武漢由三鎮發展轉換為環線發展。
1995年，長江二橋建成，形成武漢28公里的內環格局。2000年，武漢三環線通車，一批房企跟著布局三環。2015年，武漢二環通車。2021年，武漢四環線全線通車。不到30年的時間裡，城市化面積倍數擴張，人口增長了將近一倍。
從前擔負起「城市心臟」功能的內環，顯然已不夠用，不僅面積較小，城市更新速度較慢。當武漢進入四環時代，內環是城市的圓心，三環是主城的邊界，而核心區，落在了二環。
武漢的二環線，超過48公里，經過長江、漢江與東湖，高效便捷，通達三鎮，連接主城資源高密度區域，貫穿主城城市更新的主戰場。武漢的三鎮，因為二環的存在，交通效率大幅提升。
二環線，是武漢第一條高標準核心區快速環線，全線設置15處互通式立交，也是城市最活躍、需求最大的快速環線。高架路段高達79%，整條路上沒有一處紅綠燈。
在很多人眼裡，武漢只有兩條環線，二環線和其他。很多開車人，都與二環線有著說不完的故事。發展大道、知音橋、珞獅路、水果湖隧道等，是武漢司機們耳熟能詳的地名。武漢人流量最大的地方，也是二環線。
正因如此，二環線也有著較大的城市更新空間，是優質公共資源高度集中、人口密度較高的區域。
在武漢樓市，流行一種環線房價說法——「54321」。內環房價，四五萬；二環房價，2.5萬起，部分突破3萬元；三環內，房價1.7萬以內，後湖、青山濱江部分項目2萬＋；三環外，1萬元以內。
二環憑藉其便利的交通、完善的配套價值，成為了當前改善客戶購房的熱點區域。
據數據顯示，5月份，中心城區新房成交占比超過60%，建面約90-144平米的戶型占當月新房總成交量的75%；單價1.5-2.5萬元的新房，占總成交量的28%。
當「房住不炒」成為置業共識，改善買家更在意房子的居住屬性，買房更多考慮居住的舒適性與生活的便捷性。5月底，鼓勵改善換房的政策相繼出台，武漢將迎來一波「二環資產」改善行情。
02
武漢的二環，是眾多武漢買房人的夢想置業地，也是各大開發商的必爭之地。作為房企領軍人物的萬科，自然也要在這片陣地扎穩腳跟。
進入武漢的22年里，萬科與武漢同生共榮。無論長江主軸、三鎮中心以及城市新區，都有其身影。萬科提前洞察到武漢城市的發展規律，有針對性的布局。早期，萬科就布局三環線的金銀湖、白沙洲、大漢陽、光谷等，盯准武漢的「主城邊界」。
如今，萬科重倉二環兩側，布局翡翠濱江、萬維天地、新都會、公園5號、東湖堤白等品質項目，鎖定武漢的「核心區生命線」。在二環線，萬科主要選擇在交通重要節點或稀缺資源旁布局，這種二環布局，是基於萬科對武漢未來3-5年城市價值的判斷。
在購房人眼裡，萬科一直是一家穩健、靠譜的房企，穩居武漢市場的前三強。無論市場行情好壞，始終堅持輸出有品質的好社區、好房子、好服務，同時堅持帶裝修交付。
2021年，10848戶業主在武漢選擇萬科，交付9543戶。（數據來源：武漢萬科公眾號）武漢萬科的項目，多是均好項目，像個三好學生，每門功課都很穩定，不偏科無短板，是其他業主口中「別人家的小區」。
「在武漢，你可以永遠相信萬科」。過去22年，萬科在武漢的項目，多是老業主帶新客戶、或老客戶重複購買，武漢有一批穩定的「萬科粉」。
03
二環改善大盤——萬科翡翠濱江，是很多改善家庭計劃榜單上的首選項。
項目位於武漢西二環的核心，知音橋與漢江橋之間的雙橋頭堡位置。兩橋之間的直線距離約1公里，這1公里範圍內，不僅有一線濱江的地理占位，還建設有一座臨江的漢水公園。
在兩橋之間，形成一條1公里濱江宜居生活帶，享受漢江的風光的同時，將自然、城市與生活串聯起來。
漢水公園，綠意盎然，適合孩子在家門口的露營、老人在公園遛彎，是一座家門口的「綠肺」。未來，站在陽台上，白天看漢江匯入長江的盛景，夜觀漢江的璀璨燈光秀。更重要的是，從這裡開車上二環線，快速直達漢口、武昌與光谷等地。
大多數家庭最關心的教育資源，也已準備就緒。項目規劃配建兩所幼兒園（其中一所已開學），二期與三期之間華中師範大學附屬郭茨口小學（已開學），對門不遠是二橋中學（區重點）、玫瑰園小學（區重點）。
項目二期，「濱江萬科里」街區商業已開街。星巴克、肯德基、必勝客以及中百倉儲等已開業。同時，項目周邊約1-6公里範圍內，共享王家灣（約1公里）、古田（約3公里）、五里墩（約3.5公里）、武廣（約6公里）等多個商圈。其中，與王家灣商圈的直線距離約1公里，有通達全城的雙地鐵，也有玫瑰街的美食。未來，跨過知音橋，在宗關「十字軸」上，還將誕生一座宗關新商圈。
在翡翠濱江的周圍，有3個宜居「1公里」：濱江宜居帶1公里、王家灣生活圈1公里、宗關商圈1公里。無論在地理占位上，還是城市資源上，翡翠濱江都擁有漢口、漢陽與漢江的三重城市價值。
在整個武漢二環線上，像翡翠濱江這樣的百萬方超級大盤，是很稀少的存在。外有漢江灣的一線江景、漢水公園的自然資源，內有成熟的商業、教育、醫療等生活配套。
在這個濱江區域，萬科深耕五年時間，編織一個幸福生活圈。如今，一二期已交付多年，幼兒園、小學已開學，「濱江萬科里」已開街。在小區里或家附近上學，在家門口逛街，都是翡翠濱江的生活日常。
目前，項目三期即將清盤收官，推出建面約110-143平米的改善住宅。其中，建面約132、143平米邊戶戶型，設計成四房，三開間朝南，可滿足二孩家庭、三代同堂的生活功能需求。尤其8號樓，是二環非常少見的小高層住宅（其中一個單元16層）。
項目沿江的立面做了公建化處理，氣質簡約精緻。未來，將是漢江畔的一道城市天際線。同時，項目三期內將規劃一座大型體驗式街區商業等。三期的園林規劃有全齡活動場地、星空樂園、會客廳等。
［後記］
前幾天，克而瑞發布了5月份武漢房價地圖。
新房成交均價3.2萬－4.7萬的區域，多數在漢口與武昌內環扎堆。2.1萬－2.9萬的區域，集中在1.5環－二環。1萬-1.9萬的區域，在三環內外。
從這份地圖中，可以看出，二環的兩江四岸，已經進入到城市發展的加速期。未來，武漢的樓市可能將更加分化：貴的區域，房價可能越來越貴，內環與二環，將是價值提升最迅猛的板塊。
文｜楊光華（地產寫字人）