前些年，對普通中國人來說，炒房是當上土豪的最可能的捷徑。但號稱世界土豪之都的杜拜，卻輕輕鬆鬆的在幾十年內從小漁村變大土豪。當上世界土豪之都的杜拜，也加入了炒房投機的全球浪潮中。
可是，在炒房大軍中，杜拜這座城市卻顯得很失敗。
那麼，從何時起杜拜房地產變成了瘋狂投機的代名詞？杜拜房地產是否抵禦住了金融危機的衝擊？土豪們還會繼續去杜拜的炒房嗎？
一、在沙漠中崛起的土豪城市
上圖為1960年代杜拜河的岸邊，下圖為1960年代杜拜市中心
土豪城杜拜的人們，在不久之前，也曾窮的只能靠魚和貝殼討點生計。18世紀開始到20世紀中葉，杜拜一直是以捕魚和珍珠貿易為本的小小村落。
伴隨著珍珠採集業的發展，杜拜的貿易才日趨繁榮，逐漸發展成地區性的貿易樞紐。
直到20世紀60年代，杜拜的城市建設都十分落後，城市道路沒有硬化，沒有供水供電和給排水等基礎設施網絡。
處於沙漠中的城市，連生活用水都只能通過罐裝用驢運進城市，電話、電視等現代通訊更是無從談起。
到20世紀60年代，從城市建設規模上來說，杜拜還近乎是張白紙。好就好在還是張白紙，可以供世界級的建築設計師和規劃師來展示20世紀最先進的城市規劃理念。這為杜拜成為世界炒房大軍新的目標城市規划下了投機戰場。
1960年，英國建築師為杜拜制定了一個城市建設的總體規劃，杜拜現代城市的建設從此開始。
這份城市建築設計方案，賦予了杜拜現代城市所需的基礎功能。方案對城市的各個功能區域進行了劃分，使杜拜的生活區、商業區和工業區域有了新的明確的定位。
但是，那時的杜拜還沒有進行大規模的石油開採，這份方案對杜拜的城市規劃還是保守的，杜拜城也遠不如如今這樣土豪。
石油的發現和大規模開採給了杜拜城市發展更多的資本和底氣。1971年，還是英國的建築設計團隊，對杜拜的城市規划進行了與時俱進的修訂，形成了新的規劃。
杜拜城市變化
新的規劃將阿里海灘一片面朝大海的最好地理位置規劃為高端住宅開發地，也就是現在的朱美拉區。
和世界上所有大都市的發展一樣，杜拜城市建設也迅速開始向外擴張。
沿著海岸線開發建設的杜拜
沿著謝赫•扎耶德路通向傑貝阿里的區的新杜拜，成為了杜拜城市新的商業和金融中心，是城市新的發展帶。這些新的項目和建築也一次又一次的刷新著杜拜的城市天際線和人們對土豪建築的認知。
杜拜主幹道謝赫•扎耶德路
二、杜拜房地產的興旺
作為新興城市的杜拜，一直到二十世紀九十年代，都還沒有形成真正的房地產業。直到1997年，杜拜經濟發展部在杜拜創辦了國有地產公司，並在同年開發了「酋長國山峰」別墅項目，杜拜的房地產業才算真正拉開了序幕。
「酋長國山峰」別墅項目規模宏大，但由於當時阿聯聯邦法律明文規定只有阿聯本國人才可以在在本國置辦房產，為了吸引全世界的土豪來杜拜投資房地產，「酋長國山峰」項目通過向外國投資者提供99年租期，並保證1美元續租的方式來吸引海外投資。
從此，杜拜的房地產業如雨後春筍般拔地而起，特別是以杜拜政府控股的投資公司杜拜世界集團下屬公司為首的大型房地產商也紛紛進駐。
空中俯瞰杜拜城
杜拜房產的興起，還要要歸功於一批偉大的全球著名的地標建築，如有風帆狀的阿拉伯塔酒店、超現實主義建築阿聯塔和世界最高建築哈利法塔等等。
還有大量通過填海造地建成的超級工程，讓杜拜的房產成為世界級土豪身份的象徵。如朱美拉棕櫚島上的亞特蘭蒂斯酒店、杜拜碼頭和朱美拉海灘高級住宅區等等。
朱美拉海灘高級住宅區
此外，傑貝·阿里海濱、德拉海濱、棕櫚島等區域也迅速建設了住宅、別墅、酒店式公寓和五星級酒店和各式商業地產。
棕櫚島
眼光挑剔的炒房客當然也不會放過任何缺陷。杜拜房產也確實有其固有缺點。
魔幻建築成群的杜拜畢竟是在沙漠中建造的，由於城市規劃範圍內空置區域較多，穿梭在這個城市中常常會有穿越的感覺，一轉眼就從現代都市走進了沒有植被覆蓋的沙漠地帶。
現代的都市除了鋼筋混凝土以及魔幻建築以外，公園和綠地才是都市人民美好生活的終極向外和硬指標。
美國紐約的曼哈頓島，中間綠地即為中央公園
與美國紐約在寸土寸金的曼哈頓島上建設中央公園相比，杜拜僅1.6%的公園和公共綠地占面積，差距實在不是一點點。
不過這都攔不住世界炒房軍團的購買熱情和杜拜房產業的興旺。到2006年為止，杜拜主要的開發商共提供了超過3萬套住房，並且，大部分住房都賣給了外國投資者。
在杜拜買房的土豪中，中國人多於美國人
市場的需求刺激了杜拜房地產政策的改變。2006年3月，杜拜政府正式頒布新的《房地產法》，准許外國人在杜拜法律允許的區域購買地產。
同時，此法規還給予了海外投資者大量的利好條件來刺激海外投資。在杜拜買房的投資者以及家人有權取得杜拜長期居留簽證；購房者的小孩子可以在杜拜上各種風格國際學校，接受與國際接軌的優良教育。
此外，外國人在杜拜買房以後，房子也可以很自由的進入二手市場，進行轉讓。而杜拜買房執行的是10%的超低購房首付款，以及1%房屋產權轉讓登記費，房地產交易成本也是真心的低。
得益於良好的政策刺激和寬鬆的投資信貸條件，杜拜整個房地產業以驚人增長速度快速膨脹發展，杜拜房地產一時間變成了瘋狂投機的代名詞。
同時，杜拜也逐漸成為了那些經濟欠發達、政局動盪的發展中國家中的富裕階層心目中新的安全投資地和良好居住地。
如此優越的條件，吸引著全世界的土豪來投資。杜拜約91%的人口為外國人。國內人口對房地產的需求量有限，印度、英國、巴基斯坦和沙特的投資者是杜拜房地產市場上最大的海外買家，在杜拜投資置業的中國投資者也增長很快。
三、杜拜房地產進入疲軟時代
金融危機前，杜拜政府控股的投資公司杜拜世界集團下屬公司進行著「棕櫚島三部曲」、世界島等十幾個的大型房地產開發項目，並且這些項目全都是世界頂級項目，工程價值達到1000億美元以上。
如此大規模的投資，除了杜拜世界集團背靠杜拜政府自身實力強大以外，國際貸款也是資金來源的重要支撐。金融危機前，國際資本不斷流入杜拜，也不斷推高著杜拜的房價，在2008年第三季度達到頂峰。
如果以2007年第一季度杜拜房價為基準1的話，2008年第三季度房價最高峰時已經上漲到2.16，不到兩年的時間裡杜拜房價上漲了2倍多。
杜拜房地產的特色是專門面向國外投資者，但這也使得杜拜的房地產業極易受到國際經濟形勢的影響。
2008年國際金融危機爆發後，為了避險，海外資本大量從杜拜撤離，致使杜拜世界集團等杜拜主要的房地產項目開發公司發生資金鍊斷裂，很多在建項目開始擱淺，從而引發了「杜拜房地產危機」，杜拜房價迅速下跌。
杜拜房價從2008年第四季度開始出現下降，2009年第一季度相比前一季度下降了41%，2009年第三季度相比2008年同期下降了47%，房價由每平米的2.06萬迪拉姆降到1.094萬迪拉姆（1迪拉姆約為1.85人民幣）。
2009年11月，杜拜政府宣布對杜拜世界公司進行重組。杜拜城市的房地產業發展受到來自全世界各方的質疑。由於經濟衰退帶來的影響相當嚴重，加之大量資本和外籍勞動力的離去，杜拜房地產價格跌至冰點，土豪城市風光不在。
杜拜人工島嶼世界島及島上唯一完工的建築
四、土豪們還會繼續去杜拜的炒房嗎？
雖然經歷了金融危機，但經過多年的發展，杜拜早己不是從捕魚和珍珠貿易的小漁村，也不是純粹依靠石油開發的工業城市。而是靠國際會議、航空服務、貿易、運輸物流、金融、旅遊房產旅遊等多產業共同維繫的綜合經濟體。
作為海灣阿拉伯國家合作委員會中的貿易中心、物流中心、金融中心和休閒娛樂中心，金融危機後的杜拜仍然雄心勃勃。
為了重振杜拜房地產業，2014年，杜拜政府重新提出了「杜拜2020城市總體規劃」，一些金融危機前停滯的巨型項目開始復工，外來人口開始重新聚集到這座城市，街道逐漸恢復到以往的繁榮，城市經濟開始逐漸復。
杜拜政府選擇將建設國際物流中心、航空中心、旅遊中心、貿易中心金融中心作為杜拜優先發展目標。
由於建設這些中心需要吸引大量人才來杜拜安居就業，對基礎設施建設和配套的要求極高，因此杜拜再次將房地產業作為發展重點，杜拜房價逐漸開始走出冰點，2014年達到一個新的小高潮。
但是，隨著近年來全球油價下跌和高端奢侈住宅的過度開發，杜拜房價出現新一輪下跌。
2018年，杜拜各個區域房價全線下跌。杜拜市中心的公寓價格同比下跌16%，朱美拉棕櫚島房價下跌了9.5%，杜拜碼頭區域的房價下降了5%至7%，世界最高建築哈利法塔的價格下跌12%。
2018年的杜拜房地產交易量同比下降了約22%，隨著人們對杜拜高端奢侈住宅的投資日趨理性，土豪城杜拜不知何時才能再次成為土豪們新一輪的投資地。