地產十年，起起伏伏，周而復始。我們總試圖總結出一些規律，賺上一筆，回頭卻發現，沒有高位站崗已是萬幸。
從2005年開始，樓市經歷了3次持續時長3年~4年的完整周期，期間有人哭有人笑，有人暴發有人跌倒……人們總結歷史，期待下一個周期的到來。
但是，情況卻似乎變得不一樣了。2016年以來這輪調控將滿3年，卻仍在加碼，拐點遙遙無期，似乎以往的房地產周期已經消失……
三年一周期，我們經歷了3次
首先，我們看下何為一個完整的房地產周期：
房地產市場蕭條——規模刺激政策出台——市場回暖——全國性嚴厲調控。
這樣的周期，過去十餘年間，我們大概經歷了三次：
2004年到2007年，釋放住房需求的瘋狂；
2008年到2013年，汶川地震、金融危機後，四萬億刺激；
2014年至今，去庫存餘波未了……
每一次大規模的房地產刺激政策，均歷歷在目。此間，房地產也被戲稱為「定海神針」——當經濟面臨較大壓力時，起到穩定器的作用。
1、2004年起，房地產迎來黃金髮展的10年，土地出讓金制度、匯率制度的一系列變革，無形中提升了樓市活躍度。
2、2008年，金融危機爆發，調控從中央到地方全面鬆動。央行前後降准4次，降息5次，首套房利率下限調整為基準利率的7折，首付比例最低可做到兩成。
普宅契稅下調至1%，免徵印花稅、土地增值稅，營業稅由滿五唯一改成滿二唯一；支持房企融資，鼓勵優質企業發行企業債、開展REITs試點。
3、2014年，經濟增長低於官方預期，房地產迎來史上最寬鬆周期，幾乎所有能用的上的手段都用上了。
2014-2016年期間共降息6次、降准6次；首付比例下調，商貸首套首付比例最低2.5成，公積金貸款二套最低首付比例僅2成，貸款利率下限重回基準利率7折。稅收優惠力度加大，支持房企融資等等......
可以說，幾乎每一次「刺激」均以市場回暖，成交量重回上升通道，房價上漲收尾，緊接著就是全國性嚴厲調控，周而復始，樂此不疲。
不過，這種「大規模刺激」或將成為歷史。
今年，備受矚目的730中央政治局會議上，中央明確指出，建立房地產發展長效機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
需要說明的是，這一切均是在【經濟下行壓力大】的背景下發生，可見中央之決心，這一次註定是持久戰。
不要懷疑西安調控的決心
在房地產調控上，西安永遠緊跟大方向，並在一次又一次的經驗教訓中，因城實施，精準引導。
01
西安第一輪周期
2005年-2007年，西安房價迎來第一次大幅度上漲，2008年受金融危機和汶川地震影響，進入平穩期。
02
西安第二輪周期
2008-2013年，4萬億刺激下，西安樓市再次進入上升期，期間迎來了限購、限價、限貸等嚴厲政策調控，樓市最終歸於平穩。
1、2011年，西安首次出台限購令
2011年2月25日，經歷2008-2010連續3年的房價上漲之後，響應「新國八條」，西安市政府發布樓市「限購令」，其中明確規定本市居民限購兩套房，禁購3套以上住房，兩套房貸首付最低60%。
2011年3月25日，「限價令」發布
提出新建住房價格增長幅度，不高於當年西安市經濟社會發展目標和人均可支配收入增長幅度。
2、2013年，連續4次出手調控
公布房價調控目標，房價漲幅明顯低於城鎮居民人均可支配收入實際增幅。
4月18日，出台「西安國五條」要求二手房轉讓嚴格按20%個稅計征，停止向第三套及以上住房發放貸款，報價過高項目暫停發放預售證。
11月7日，出台「西安十四條」，包含嚴控預售許可制度、預售資金監管等共計14項內容。
11月28日，「西安新七條」，明確將對商品房價格進行管控，對新申請預售的商品住房項目，參照周邊項目價格，引導開發企業合理定價。
3、2014年，西安取消限購
樓市持續走低，2015年以來，各地樓市限購令鬆綁。
7月25日，西安取消60平方米以下商品房的限購政策。
9月1日起，凡在西安市區域內購買商品房住房和二手房住房的，不再申報戶籍和原有住房情況。」至此，西安限購政策才全面放開。
03
西安第三輪周期
2015年至今，去庫存背景下，西安房價再次迎來大幅度上漲，並與2017年應該再次調控，態度堅決。
1、2017年重啟限購，並進行了2次升級
2017年1月1日，西安重啟限購。本市及非本市戶籍居民家庭，在本市城六區範圍內只能新購一套住房。
2017年4月18日，樓市持續火熱，限購升級。限購政策擴大至長安區；啟動限售，須取得《不動產權證書》滿2年方可上市交易；提高首付比例，商業貸款首套房首付不低於30% ，二套房不低於40%，第三套房則不能貸款；啟動限價，銷售價格經申報備案後3個月內不得上調，實際銷售時不得高於備案價格。
2017年6月28日，限售升級。新房，合同備案滿5年方可上市交易；二手住房，取得《不動產權證書》滿2年方可上市交易。
2017年9月13日，限購再升級。以家庭為單位，暫停向已擁有2套及以上住房及擁有1套以上住房的非本市戶籍居民家庭售房。
公積金貸款政策收緊，購房貸款最高額度由75萬元調整為65萬元，最低繳存時限由連續6個月調整為一年以上，並停止辦理商轉公貸款業務。
2017年9月22日，針對市場亂漲價現象，開啟備案價制度。當樓盤在物價局、房管局申報的價格過高時，不予備案審批，以此來控制西安房價的漲幅，維護購房者心態，緩解購房者買房焦慮症。
2、2018年，引入搖號買房，保障剛需家庭住房
2018年3月30日，搖號買房時代開啟，保證購房公平性
要求意向購房人數多於可售房源的，應採取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監督，嚴禁內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。
2018月6月24日，明確剛需家庭，精準調控
對剛需家庭進行了確切規定，明確未婚、離異不滿3年的單身不屬於剛需家庭。
並進一步提高限購門檻，在全市住房限購區域範圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房(含商品住房和二手住房)。
2018年9月19日，政治綁定教育亂象，禁止房屋與學校相關聯
要求各房地產開發企業在廣告宣傳中，不能含有為購房人辦理入學就學等事項的承諾。不得在《商品房買賣合同》或其他補充協議中約定所售商品房對應學區或學校等事項。
3、2019年，限購再升級，落戶滿1年方可購房
2019年6月，限購升級，落戶滿1年方可購房，非本市戶籍家庭社保繳納滿5年方可購房，臨潼納入限購範圍。
期間，西安房管局還全力整治房地產市場秩序，打擊無證售房、不按規定售房等市場亂象……
從最初的限購、限貸，到中期搖號政策出台，再到如今的限購升級，穩紮穩打，見招拆招。近3年的時間裡，一次次不斷的嘗試，西安正通過各種努力，將房地產拉回到平穩的軌道上來。
接下來，如果市場繼續瘋狂，仍有發揮餘地，加大限售、提高首付比例、擴大限購範圍等更強手段蓄勢待發。
3年周期論結束
「慢牛」將是未來樓市的主旋律
當然，對密集調控也不必過分緊張。市場上仍有諸多限價紅盤隨時可以入市暖場，比如大華曲江公園世家、紫薇東進、萬科翡翠國際等等。
加上配合國家城市人口政策，不斷寬鬆的人才落戶新政，以及西安城市的發展定位及前景，無形之中均加強了西安對衝風險的能力。
所以，即便之前「房地產周期」確確實實存在，並且重複多次，但其註定無法繼續上演。
這一次，即便經濟增長面臨加大壓力，我們也等不到房價大漲，也不用擔心房價大降，多維調控之下，「慢牛」可能是未來樓市的主旋律。
可以預見的是，在西安樓市熱度持續的情況下，限價、限購、限貸、限售，這幾個基本面依舊會維持不變，同時也意味著樓市紅利不會消失，將給購房者繼續買買買的底氣。
而且，狀態會持續相當長一段時間。樓市會持續停留在樓市回暖、調控深入之間，不斷博弈。
接下來，我們需要的是，調整心態，放棄「買房一夜暴富」的奢望，適應調控，調控，還是調控……可能，這種不間斷的行政干預會成為常態，具體到什麼時候，或許長效機制完善的那一天。
結語：房地產周期正在被拉長，或許是8-10年，或許更久。我們需要謹記一點，這是一個穩定的時期。