商業地產既不是商業，也不是地產，而是偏重於金融。不精準測算投資回報而盲目進入商業地產存在極大的風險。本文列舉了簡化的投資回報率測算方法。
投資回報率計算公式
根據商業地產操作的經驗，投資回報率的計算公式：
計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12(個月)/售價
計算購入再售出的投資回報率＝(售出價－購入價)/購入價
詳細解讀：
1、投資回報率分析計算公式：投資回報率＝（稅後月租金－物業管理費）×12／購買房屋單價
（說明：此方法考慮了租金與房價兩者的相對關係，只要結果大於８％都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，並且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。）
2、投資回收期分析計算公式：投資回收年數＝（首期房款＋期房時間內的按揭款）／（稅後月租金－按揭月供款）×12
（說明：這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認為結果在12-15年之內都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用範圍也更廣，但有其片面性。）
投資回報率測算案例
例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，目前在這個物業的周邊，同等物業的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是買下並成功出租，新業主將有可能獲得2萬元的月租金。如何測算它的投資回報率？
套用上述計算公式：這個物業的投資回報率＝2萬元×12/200萬元，通過計算，得出這套物業的投資回報率將是：12％。
如果這個投資者轉手放出，並以215萬元成交，那麼它的投資回報率＝（215-200）/200，通過計算，我們得出這套物業的投資回報率將是：7.5％。
當然，這只是簡化測算模型。地段是決定其價格的關鍵因素，對於以出租形式進行商鋪投資的人士來說，除了地段因素外，面積也是影響出租價格的重要因素。
此外，商鋪具備時效性強、空置周期短、空置率低等特點，但同時又容易受到周邊環境及時效性和政策性的影響。
商鋪銷售價格的計算方法
公式一：係數X銷售面積(建築面積)=權重係數
A、根據項目的建設成本，目標利潤水平、市場競爭態勢以及項目本身的立地條件、建設水平及規模，設定期望的銷售總額。如：Y億元。
B、憑經驗對項目不同層別進行係數設定。原則上第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取係數為100%；第二層次之，根據項目的具體情況取小於100%的係數值，係數值的大小取決於項目的人流導向系統，商鋪的規劃布局，周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層別係數越小，地下層別亦如此。
C、計算各層別的權重係數。根據上述第二點所設定的係數乘以該樓層的可銷售面積(或建築面積)計算得出該樓層的權重係數。(此步驟在各樓層的計算方法相同)
公式二：∑權重係數=總權重係數
A、計算總權重係數。各層的權重係數相加求和得出項目的總權重係數
B、計算層別總價和層別均價。層別總價等於項目整體目標銷售總額除於總權重係數得出的數值再乘於該層別的權重係數；層別均價等於該層別的總價除以可銷售面積(建築面積)。其他層別依次類推
公式三：(目標銷售總額÷總權重係數)X層別權重係數=層別總價
公式四：層別總價÷層別銷售面積(建築面積)=層別均價
在得出各層別的總價和均價的前提下，具體計算各層別不同位置的商鋪的售價。具體如下：根據各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因素設定相應的係數值(此時不考慮該層別在整個項目的權重係數和銷售總價，設定思路與層別係數設定相似)位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達的商鋪通常設為100%，根據不同因素的變化遞減。計算該具體商鋪的權重係數。用上一步設定的商鋪係數乘於該商鋪銷售面積(建築面積)計算得出該商鋪權重係數。
公式五：商鋪係數X商鋪銷售面積(建築面積)=商鋪權重係數
依次類推計算出各個具體商鋪的權重係數並相加求和得出該層別商鋪的總權重係數。
公式六：∑具體商鋪權重係數=層別商鋪總權重係數計算具體商鋪總價和具體商鋪銷售單價
具體商鋪總價等於該層別計算銷售總額(具體參見公式三)除於層別商鋪總權重係數得出的數值再乘於該具體商鋪權重係數；具體商鋪銷售單價等於該具體商鋪的銷售總價除以可銷售面積(建築面積)。其他具體商鋪依次類推
公式七：(層別計算銷售總額÷層別總權重係數)X具體商鋪權重係數=具體商鋪總價
公式八：具體商鋪總價÷具體商鋪銷售面積(建築面積)=具體商鋪銷售單價
至此，商鋪的具體價格制定就基本完成。然而這不是一成不變的，而應根據市場的銷售情況，競爭環境，投資者的反饋，目標利潤的調整等因素對具體的商鋪進行調整。
文章來源：青藍文旅
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