在現在的南京樓市，基數最龐大的群體毫無疑問是剛需，他們對買房的自住需求更為迫切。隨著買房半徑的越來越遠，現階段的南京主城，剛需可選擇的板塊非常有限，如祿口、六合、龍潭等區域。
其中，江寧祿口板塊擁有十多家待上市純新盤，且多為品牌房企，周邊又有地鐵S1號線直達南站，受到不少剛需人群的關注。但這些純新盤上市時間卻一拖再拖，讓很多買房人苦等許久。
那麼，祿口的純新盤何時上市？上市價格要賣到多少？掌柜君帶著這些信息，實探了祿口5家純新盤，了解到很多一手信息，下面與大家分享：
1、祿口3家現房銷售純新盤預計都將於10月首次開盤，或推出近千套房源，放風價1.9萬-2.1萬/㎡，明年交付；
2、最靠近翔宇路北地鐵站2家純新盤進展不一，中駿合景柏景灣本月首開240套房，如意郡預計年底前首開，放風精裝2萬/㎡；
3、奧園金基天著尚居最新戶型圖曝光，建築面積約85、99、103、118㎡，售樓處預計本月正式公開；
4、置業顧問互相diss、免費專車接送看房......祿口純新盤「暗中較勁」，誰會成為第一個破2萬/㎡上市樓盤？
一、3家現房銷售純新盤預計10月齊首開，放風價1.9萬-2.1萬/㎡
時間追溯到2017年上半年，祿口在當時土拍中迎來「高光」時刻，多幅地塊以樓面地價1.1萬-1.3萬/㎡成交。其中位於信誠大道南側的3家純新盤---恆大林溪郡、中海雲麓公館、中駿融信雍景台，均需要現房銷售。
1、恆大林溪郡---放風價毛坯1.9萬-2.1萬/㎡
今天，掌柜君從翔宇路北地鐵出發，騎行約3.5公里先到達祿口「地王」---恆大林溪郡，項目於2017年3月被恆大以樓面地價13095元/㎡拿下，規劃打造14棟小高層和洋房產品。
作為板塊內主打改善產品的純新盤，恆大林溪郡擁有區域第一個高端會所和2.5萬方園林設計。不出意外的話，該項目預計也是板塊第一個上市的現房銷售樓盤。
據置業顧問介紹，恆大林溪郡預計10月中下旬首次開盤，推出11、12、13號樓14層小高層，9、10號樓5層洋房房源，建築面積約113-132㎡，共180套毛坯房源，預計2020年7月交付。
至於價格方面，恆大林溪郡小高層預計毛坯均價1.9萬/㎡，洋房預計毛坯2.1萬/㎡。目前正在意向登記，買房人需要提供身份證、購房證明，以及20萬存款證明。
由於是現房銷售，恆大林溪郡目前樓棟幾乎都已建設完畢，買房人可以實地去小區內部感受後期的生活場景，也可看見實體精裝和毛坯樣板間。下圖可以看出，項目的品質在區域是屬於拔尖的。
2、中海雲麓公館---放風價毛坯2萬/㎡
與恆大林溪郡一路之隔的就是中海雲麓公館，該地塊於2017年被中海以樓面地價11199元/㎡摘得，現房銷售。規劃建設14棟9-11層的小高層產品，毛坯交付。
從項目沙盤能直接看的出來，中海雲麓公館整個體量不大，共600多套。據置業顧問表示，預計10月或將一次性推出所有房源，建築面積約80、95、118㎡，預計毛坯均價2萬/㎡，預計2020年3月交付。
值得注意的是，中海雲麓公館的戶型以每棟樓來分布，即一棟樓就一種戶型。具體來看，小區最北側靠近信誠大道的9-14號樓為80㎡，小區最中間的6、7號樓為118㎡，分布在小區最南側和東西側的為95㎡。
（項目南側的1、2、3號樓）
就中海雲麓公館戶型來看，80㎡三房設計、95㎡四房設計、118㎡四房設計，實用性比較強，相對恆大林溪郡來說，產品定位和類型更適合板塊內剛需和剛改人群。
3、中駿融信雍景台---放風價精裝2萬-2.1萬/㎡
而最靠近祿口鎮百利廣場的，就是中駿融信雍景台，該項目於2017年被中駿以樓面地價12842元/㎡拿下，後與融信聯合開發，中駿操盤，規劃建設16棟小高層房源。
項目自今年4月份就放風要開盤，一度或成為板塊內首個上市的純新盤。但至今仍未上市，據置業顧問介紹項目預計10月底首開，推出1、2、8、9號樓，建築面積約129㎡，預計精裝均價2萬-2.1萬/㎡，共240套房，預計2020年6月交付。
不過，中駿融信雍景台首次開盤就是129㎡大戶型改善房源，以單價2.05萬/㎡來算，總價約265萬，對首付和資金要求較高。但首開4樓棟也有少量一樓115㎡，與129㎡相比，主要是少了進門左手邊的小房間，其他均一樣。
二、靠近地鐵站2家純新盤進展不一，有盤本月首開，有盤年底前上市
就目前來看，以上3家現房銷售樓盤距離地鐵S1號線翔宇路北站均有3.5-4公里的距離，對靠公共運輸出行的剛需買房人來說，不是非常方便。而距離地鐵站稍微近一些的純新盤分別是中駿合景柏景灣和如意郡。
中駿合景柏景灣距離地鐵站約1公里，其前身為祿口G67地塊，於2018年年底被合景泰富以樓面地價8467元/㎡拿下，規劃打造11棟10層小高層房源。
據置業顧問介紹，項目預計本月首開1、2、3、4、6、7號樓，建築面積約85、108㎡，共240套房源，預計2021年6月交付。價格方面，預計精裝2萬/㎡，具體看限價情況。
（85㎡三房兩廳一衛）
而另一家純新盤如意郡，於2018年底被滁州三巽以樓面地價9342元/㎡拿下，規劃11棟10層小高層。掌柜君在實探過程中了解到，項目預計年底前首次開盤，具體加推樓棟未定，建築面積約78、90、108㎡，預計精裝2萬/㎡，預計2021年底交付。
目前項目樣板間還在建設中，暫時無法參觀，具體公開時間待定。項目的3大戶型圖也已經公布，主打剛需產品，78㎡三房、90㎡四房、108㎡四房，對剛需來說性價比不錯。
（90㎡四房兩廳一衛）
三、金基純新盤戶型圖曝光，建築面積約85、99、103、118㎡
值得注意的是，區域純新盤奧園金基天著尚居戶型圖也正式曝光，建築面積約85、99、103、118㎡，具體戶型如下圖：
奧園金基天著尚居前身為祿口G54地塊，於2018年12月被金基以樓面地價7024元/㎡拿下。根據規劃，該項目將建設14棟住宅，均為16層層高，共960套房源，還規劃建設5.5萬方商業綜合體。
今天，掌柜君在實探中發現該地塊的售樓處正在建設中，目前整個外立面非常有藝術氣息，預計本月對外公開，具體時間待定。
四、互相diss、免費專車接送看房，誰是首個上市破2萬的純新盤？
今天實探下來，掌柜君還發現了一個有意思的現象：作為剛需板塊的祿口，竟然出現了置業顧問互相diss，痛斥隔壁樓盤缺點，還能免費專車接送看房......
下面，是掌柜君復原在區域看房的對話：
置業顧問：這是我們實體樣板間，都是1:1比例的，每種開間做的很大，最大達到3.7米，居住起來非常的舒適。這邊其他樓盤你們看了哪個？
掌柜君：你們家是看的第一個，等下再去隔壁的雲麓公館和雍景台看看。
置業顧問：是的，那是要多比較比較。不過，你去看過某公館的樣板間就知道了，他們沒有實體樣板間，是在售樓處二層的樣板間，肯定不是按照1:1比例建設，那個床和家具都比較小，而且戶型設計就是剛需，和我們家比不了......
（中間省去幾百字，掌柜君來到隔壁樓盤看房，以下是在樣板間的對話）
置業顧問：帶你們看看我們XX戶型樣板，看你們手裡拿著隔壁林溪郡的單頁，剛看完是吧？
掌柜君：是的，看了他們家113㎡樣板間覺得還不錯，你們家這個開間多大？
置業顧問：我們家這種戶型開間是XX米，後期這麼大的開間，居住很舒服的。
掌柜君：你們家這個開間是這麼多麼？跟隔壁林溪郡一樣的，為啥看起來他們的那麼寬敞？
置業顧問：你不能光看開間，我們家戶型得房率80%多，比隔壁的多很多，他們那邊公攤很大，最多75%左右吧。公攤大，實際到手面積小，這個你要明白。
......（此處省略很多字）
從這兩家樓盤剛出來，馬路對面就圍上來幾個年輕的小伙子，「噓寒問暖」道：你們是看房嗎？考慮多大的？我們這邊樓盤就在地鐵站旁邊，還是精裝交付的，要不要去看看？我們有車可以免費接送你們看房......
面對這種「盤問」，掌柜君表示再看看，等看完再去他們家看房，這幾個小伙子留下掌柜君的聯繫方式，說加個微信，一會聯繫免費帶過去看房。然而沒想到的是，十多分鐘之後，掌柜君的微信顯示有附近多家樓盤置業顧問添加微信，真的是信息共享的時代......
當然，掌柜君的手機也並沒有「逃過一劫」，他們幾人的連環電話，甚至換著電話撥打，只為了帶客戶看房，足以說明整個板塊的競爭激烈程度。
另外，掌柜君發現這個10月，祿口有加推計劃的純新盤有5家，預計推出超千套房源。對於剛需來說，買房機會大大增加，但最重要的是上市價格，之前這些純新盤放風價都在2萬/㎡以上，甚至還有達到2.3萬/㎡。
在看房過程中，置業顧問透露的房價普遍在1.9萬-2.1萬/㎡，毛坯樓盤價格預計都在2萬/㎡以內，精裝的價格會稍微高一些，在2萬-2.1萬/㎡。不難看出，雖然這些樓盤拿地價格不便宜，但面對南京的限價政策，或許都將在2萬/㎡以內上市。當然，具體上市價格能達到多少，還要看最終的物價情況。