導語2019年7月2日，在國務院新聞辦舉行的政策例行吹風會上，住建部負責人表示，將加大力度對全國17萬個城鎮老舊小區加快改造。在上世紀八十年代至九十年代，我國颳起過一陣「建房熱」，全國各地興建了大量居民樓房。然而，隨著時代變遷和生活居住條件標準的提升，老舊小區已經跟不上時代的需求，其不但影響老城區居民的生活，也制約著城市的發展，急需改造升級。
這些老舊小區往往以多層建築為主、占地範圍廣，大多位於城區中心，拆除重建不僅會帶來極大的經濟壓力，而且會給廣大的老舊小區居民帶來諸多不便。相對於重建，老舊小區改造花費資金較少，同時也可省去一些不必要的麻煩。在老舊小區日益增多的情況下，對其進行改造是未來城市的發展趨勢之一。老舊小區改造，也就是對老舊小區內「水電路氣網」等基礎設施、配套設施以及小區內的房屋等進行改造。
為什麼要改？
首先，最重要的是，城鎮老舊小區因建成時間較久，年久失修，在使用超過一定年限之後，房屋的安全度降低，存在極大的安全隱患。老舊小區一般建造歷史長久，基礎設施落後，居民生活條件較差，往往存在配套設施不齊、管網破舊、上樓難、停車難等問題，老舊小區的房屋大多都面臨著電路老化、下水管道堵塞、牆體裂紋等問題，給居民的生活帶來諸多不便。另外，大多老舊房屋的防水功能已經退化或者完全喪失，導致居民飽受房屋漏水的煩惱。
不僅如此，房屋的風格和所處的年代有著千絲萬縷的關係，在城市中，陳舊的房屋風格很大程度上影響了城市的形象。而現在，房屋外觀設計可以有很多風格，這對舊房改造有很大的推動作用。
由於老舊小區的房屋建設年代早，空間規劃設計也大多不合理，例如將客廳設計得很小，臥室設計得相對較大，這就是對空間沒有進行合理的利用。老舊住宅內部改造成為了居住者改善生活的途徑之一。
因此，改造老舊小區一方面可提高房屋的安全度，另一方面可以改善房屋的外在形象和使用質量，延長房屋使用壽命，給居民帶來更好的居住體驗。
怎麼改？應注意什麼？
老舊小區改造應根據社區居民的實際需求來確定，其究竟包括哪些內容呢？
1）「水電路氣網」：老舊小區往往存在諸如管網破舊、上下水、電網、煤氣、光纖缺失或老化等問題，這些市政基礎設施在改造中將會優先得到解決。
2）電梯、停車場等配套設施：老舊小區因為缺少電梯和停車場等設施，給居民帶來了「上樓難」、「停車難」等麻煩。在老舊小區的改造過程中，針對這些問題，小區居民可集中討論採取加裝電梯、合理增加停車位等措施。
3）屋面、外牆等：老舊小區因年久失修，屋面、外牆等存在許多問題，容易出現滲漏水等現象，影響業主的日常生活。因此，在改造項目中，一般都應包括重做屋頂防水和外牆飾面層項目；如有必要，對牆體也應採取防水措施。
4）物業服務和公共服務：老舊小區一直以來缺少公共服務，也沒有繳納物業費的習慣，對此，居民可以和相關單位根據實際情況進行協商。
老舊小區的改造中，除小區的公共設施外，小區的舊房翻新也是重難點。在舊房翻新中，應注意以下幾點。
舊房的檢測與鑑定
在對舊房進行改造前，要對舊房進行結構可靠度的檢測與認定，對於檢測後安全不合格的舊房，在進行改造前一定要查清房屋是否會出現局部影響整體安全的情況。
對房屋的受力結構進行計算
舊房在進行改造時，很大程度上會增加房屋的荷載，有時會改變結構傳力方式，因此要按照國家規定標準對改造後的房屋地基、混凝土構件和牆體結構的最大負荷進行驗算，確保房屋的安全性。
補強加固
老舊房屋往往存在許多安全隱患，房屋一般達不到使用標準，因此，在房屋改造時應進行房屋結構補強加固。
結構改造
舊房的房屋利用率相對較低，因此，可根據實際情況，對舊房的結構進行改造，增設功能性住房需求，來提高房屋的使用效率。例如增設獨立廚房等。
維修改善
房屋在使用時間過久後，會出現諸如水電路老化、房屋滲漏等問題，因此在房屋改造中維修改善是必須的。房屋維修改善包括對水路、電路、門窗以及廚衛間等進行維修。
對於水路，改造中要檢查是否出現了鏽蝕、老化，若出現此情況，那麼該養護的養護、該換的換；
對於電路問題，可採取「改用銅線」等方法；
對於門窗改造，需注意其密封等性能是否完備；
對於廚衛間容易漏水的部位進行檢查與防水處理；
房屋其他部位牆、地、頂面出現滲漏等問題，應請專業人士根據實際情況採取相應的措施。
防水方面怎麼做？
老舊小區一般因年久失修，屋頂、外牆滲漏現象突出，近年來隨著老舊小區改造的規模越來越大，「越改越漏」的新聞卻頻頻見諸媒體。在老舊小區針對屋頂、外牆以及室內的防水改造中，應該注意些什麼呢？
首先是屋面防水。老舊小區的屋面經歷了數年的風雨侵蝕、凍融破壞，很容易出現滲漏現象。舊屋面的防水施工不同於新屋面，在不超出屋面荷載的前提下，翻新舊屋面要根據舊屋面原基層防水材料的材質特點和使用經驗進行設計，根據原屋面的結構形式和滲漏嚴重程度，確定只需做簡單維修處理，還是對屋面防水層及節點部位進行局部處理，抑或對整個屋面系統進行整體翻修。具體翻新時，要考慮操作的可施工性和拆除相關構造的可行性，還應在現場根據屋面的破損程度隨時對防水方案進行調整。
其次是外牆防水。南方潮濕多雨的環境下，外牆滲漏問題非常突出。導致外牆和外窗滲漏的原因有很多，主要是外牆防水失效及細部防水構造處理不到位所致。滲漏情況和嚴重程度不同，對應的解決辦法也不同。外牆的翻新需根據實際情況，確定整體或局部進行處理。
第三是室內防水。室內防水情況較為複雜，需請防水專業人士現場勘查後根據實際情況制定相應的方案。例如，舊房因使用時間長久，衛生間滲漏問題嚴重，經專業人士現場勘查後確定是防水層失效，那麼就要採取先拆除，然後整體重新做防水的方式進行處理。
其他如老舊小區房屋地下室等部位，若存在滲漏水問題，也應請防水專業人士根據實際情況確定維修措施。
老舊小區改造可解決居民用水難、用電難、上樓難、停車難、房屋漏水等問題，提高了居民的幸福指數，讓居民從「有的住」變為「住得好」，是一項惠民利民的好事兒！最後嘮叨一句，老舊小區房屋改造中防水是很重要的，在改造中千萬要重點關注！
長按二維碼
原文刊載於《中國建築防水·悅居》2019年第8期（作者簡介：張弓心，馬興華，《中國建築防水》雜誌社編輯）
運營：《中國建築防水》雜誌社
蘇州悅居防水科技有限公司
執行主編：潘文亮
責任編輯：張弓心
聲明
未經允許，不得轉載