作為項目投資者，對我們來說地和資金都是至關重要的。
在拿地的過程中，我們經常會出現很多疑問，比如：什麼樣的土地是可以直接建設獲取的，是合法的，什麼樣的是不合法的，是需要調整規劃的。
本文，飆馬商業地產就跟大家聊一聊。
先來了解一下項目是否合法，是否符合規劃的問題。
最新《土地管理法》中，又一次強調了土地利用的合法合規問題。比如：第四條中強調國家實行土地用途區管制制度。
國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地，我們一定要按照國家的規定來執行，我們任何項目的開發，都必須符合土地利用總體規劃確定的用途，否則將視為違法占用行為，投資風險是比較大的。
目前國家對違法建設占用打擊力度非常強大，我們一定要在源頭避免這部分風險。
關於土地投資，必須要嚴格按照國家規定的土地用途來建設項目。我們必然要了解一下土地用途區都包含什麼內容，哪些區域是可以建設的，哪些區域是不能建設的，下面我們詳細介紹一下：
土地用途區管制制度，分為土地用途區和建設用地管制區兩個部分。今天筆者主要了解一下何為土地用途區。
土地用途區就是將規劃區內的土地劃分為不同的特定的土地利用分區，並規定其不同的土地用途管制規則。其實就是同一種用途的土地歸結到一起劃定為一個利用區。
我國土地用途區分為以下幾種：
基本農田保護區：是為對基本農田進行特殊保護和管理劃定的區域，全部由基本農田地塊組成。
基本農田這個區域，我們房企是不能擅自占用或者改變土地用途的，更不能開發項目，依靠我們自身的力量，很難或是不可能占用基本農田進行開發。
只有國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實難以避讓永久基本農田才可以占用基本農田，但是還需要辦理農轉用手續，並且要進行基本農田補劃，占多少補多少，同時要落實嚴格的占補平衡制度。
過去，有人可能說可以通過規劃修改的手段來調整基本農田布局，現在此路已堵，最新《土地管理法》再一次為這個操作方式敲響了警鐘。
我們在項目選址的時候，首先要全面分析土地利用狀況，分析土地規劃用途，確定是否地塊為基本農田，避免浪費太多精力調研考察測算，最後還不能開發，不能投資。
一般農地區：這個區域主要是由耕地、園地、畜禽水產養殖地和設施農用地組成。
如果我們考察的項目，現狀是耕地、園地、林地，規劃也為耕地、園地、林地，那麼我們的項目就是位於一般農地區。
項目位於一般農地區，是不可以直接項目建設的。想建設，我們必須要通過修改規劃的方式和手段來調整項目地塊規劃用途，將農地區調整為城鎮建設用地區（後期會提到）。
但是規劃修改的前提是必須具備新增建設用地指標，將新增建設用地指標做布局的修改和調整，保障我們項目的合法落位。
林業用地區：就是由規劃林地組成的區域。如果我們項目占用為一般林地，當下也是不能直接建設的。一般情況下我們可以通過修改規劃的方式，將林地修改為建設用地。
不過要強調一點：如果我們的項目建設占用為國家林區、省級林區或是重要的公益林，則是禁止建設占用的，也是不能修改規劃的。
所以，林地是否可以建設，還是要分析當前地塊林地的層級。
牧業用途區：是由人工牧草地和天然牧草地組成的區域。
如果我們的開發項目占用人工牧草地或是一般的草地，則是可以通過修改規劃，將草地調整為建設用地，推進項目落位，保障項目合法。
如果我們的項目涉及天然牧草地，很難修改規劃，很多地區天然牧草地一般屬於禁止建設區域，選址要避開禁止建設區域，降低項目投資風險。
城鎮村建設用地區：我們開發商最喜歡的區域，如果我們的項目在此區域，最起碼土地規劃這一關是過去了，是符合國家用途管制要求的，想建設，在土規領域是合法的。
這個區域一般主要由城鎮建設用地和農村居名點組成，屬於允許建設區。以前我們項目建設涉及城鎮建設用地比較多，那麼未來隨著集體經營性建設用地入市步伐的推進，農村居名點也將成為我們新的土地利用方式。
獨立工礦區：包括獨立於城鎮村建設用地區之外、規劃期間不改變用途和列入規劃的採礦、能源、化工、環保等建設用地，也位於允許建設區。
據說有的地區可以在獨立工礦區搞旅遊開發項目，具體問題具體分析，以地方要求為準。
生態環境安全控制區：這個區域屬於禁止建設的區域，想要開發建設幾乎不可能。
本區域主要為河湖及其蓄滯洪區、重要水源保護區、其他為維護生態環境安全需要進行特殊控制的區域。我們在項目選址的時候，一定要避開此區域，避免後期項目建設遭遇阻攔。
以上就是我們在項目開發選址過程中經常遇到的幾類土地用途。
我們在投資拓展的過程中，還是要選擇在第一時間判斷土地利用總體規劃圖，判斷我們的項目位於哪個用途區，是否可以建設。如果當下不能建設，是否可以通過修改規劃建設。
了解土地規劃問題，了解相關國土知識，一定會給我們在項目發展的過程中提供很多便利，降低很多風險，希望對大家的工作有幫助。
文章來源：牧詩地產圈
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