出品｜焦點財經&搜狐地產
作者 | 王迪
雖然房企銷售及拿地規模仍延續下調趨勢，但是並不阻礙國央企大手筆擴儲。
據中指院數據顯示，2023年1-10月，TOP100企業拿地總額10107億元，拿地規模同比下降10%，降幅較上月收窄7.9個百分點。從新增貨值來看，中海地產、保利發展、華潤置地占據榜單前三位，新增貨值分別為2127億元、1644億元和1551億元。
從TOP10企業來看，2023年前10月新增貨值總額12569億元，占TOP100企業的42.6%，強者依然「恆強」。TOP100企業新增貨值門檻為107億元。
對於前十月房企拿地的特點，中指研究院企業研究總監劉水指出，在拿地力度方面，頭部央國企側重以銷定產、量入為出。如華潤、招商等多家房企提出堅持「以銷定產」、「量入為出」原則，以保持投資效率和經營穩健。 在拿地布局上，頭部央國企聚焦核心城市。10家頭部房企中，基本都提出投資聚焦核心城市。
拿地金額前十無民企，房企巨頭多次豪擲百億拿地
疊加政策鬆綁效應，高總價地塊及頭部央國企積極拿地，加上上月低基數影響，房企在10月拿地規模創7月以來新高。
中指院數據顯示，2023年10月，50家代表企業拿地總額環比增長59.6%。
只是，搜狐財經發現，就拿地金額來看，房企前10月TOP10已經沒有民營房企。中海地產、保利發展、華潤置地、建發房產、綠城中國、招商蛇口、中國鐵建、萬科、越秀地產、華發股份分獲權益拿地金額位次前十。
（來源：中指院）
分企業來看，中海、華潤、保利、鐵建等央國企拿地規模較高，10月拿地金額超90億元，綠城、龍湖、大家等混合所有制企業和民企亦有投資。
以中海地產來看，其憑藉三次百億拿地成為名副其實的「掃貨王」。
今年10月，中海攜手國資鏖戰上海灘，以240個億拿下今年上海總價地王——徐匯濱江綜合體地塊。今年9月，中海地產以總價127.9億元實現第二次百億拿地。此前在6月底，中海地產還在深圳摘得「百億地王」深圳灣超總地塊。
除了側重大宗土地交易之外，以前喜歡聯合體拿地的房企，逐漸傾向獨立拿地。
中指院數據顯示，2023年1-10月，50家代表房企招拍掛權益金額占比均值為84.4%，較上年同期上升5.8個百分點，50家代表房企招拍掛拿地權益金額占比均值略有上升。
與去年同期相比，TOP10陣營企業拿地權益金額占比上升3.8個百分點，TOP11-30陣營企業拿地權益金額占比上升7.6個百分點，TOP31-50陣營企業拿地權益金額占比上升了4.1個百分點。
二線城市拿地占比超六成，以銷定產成房企投資模式
就前10月土地市場來看，一二線核心城市仍是央國企拿地的焦點。只是，二線城市拿地占比超六成，長三角熱度持續。
中指院數據顯示，2023年1-10月，10家頭部房企中，7家房企前十城市拿地金額占比超過95%。從出現頻次看，一線城市中，上海和北京出現次數較多，分別為10次和6次；二線城市中，杭州、南京、西安分別出現7次、7次和8次。
（來源：中指院）
從布局城市等級來看，50家代表房企2023年1-10月在二線城市的投資面積占比最高，為62.8%，一、二線城市占比合計近九成。從布局區域來看，企業熱衷於在長三角拿地，占比達到40.5%。
此種拿地布局結構，也呼應了房企們的投資策略。
前10月新增貨值排名第二的保利發展，其2023年的拿地策略是聚焦「核心城市+城市群」；近兩年，中海地產強攻一線、強二線城市，2023年的拿地策略是聚焦主流城市、主流地段。
華潤置地則是堅持以銷定產，聚集高能級城市；招商蛇口同樣堅持「以銷定投」原則，持續更新優化並運用好「強心30城」、「核心6+10城」分檔、板塊地圖與競企對標等策略工具，重投核心城市。
（來源：中指院）
經濟實力的強弱向來影響房企拿地積極性。
就前10月來看，房企流動性分化顯著，短期償債壓力略有緩解。國央企的現金優勢為其拿地提供了資本。
據中指院數據顯示，截至10月31日，央企、地方國企現金及現金等價物餘額均值同比增長8.8%、7.1%，短期有息債務均值同比下降4.1%、8.1%；民營企業、混合所有制企業現金及現金等價物均值同比下降33.3%、24.5%，短期有息債務均值同比下降20.5%、16.2%，短期流動性改善不明顯。
此外，在外部政策端層面，今年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件，內容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。
此前，成都、廈門、濟南、合肥等一些城市已經對地價限制做出調整。有專家稱，取消地價限制或帶動一線、強二線樓市復甦，對土地市場的活力具有重要作用。
以濟南來看，今年10月，濟南迎來取消土地最高限價後的首次土拍，10宗地塊中4宗溢價成交，6宗底價成交。鳳凰北路以西、商貿城路以南組團地塊被中電建以總價6.95億元收入囊中，成交樓麵價9296元/平方米，溢價率達53.1%。
對此，某位常年關注土拍市場的業內人士對搜狐財經指出，預計後續其他城市尤其是一二線城市很快也會落地執行「價高者得」措施。各地原有的競配建、競自持、「競品質+搖號」等限制市場活躍度的土拍政策，也會階段性的退出市場。地價和房價都不限價，市場重新回歸到2011年之前充分市場化的階段，預計今後各類城市將更加充分發揮地價和房價的市場調節作用，進而激活土地和銷售市場的活躍度。