3月31日上午，萬科2022年業績會。
萬科董事會主席郁亮表示，市場既沒有「狂飆」，也沒有「倒春寒」，新房需求上有天花板，下有保底線。
從萬科的視角，結論與去年類似，市場仍然處於溫和恢復的階段。
他說，當前的房價確實有所下降，對於自住需求而言性價比提高，是較合理的入市點。
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從1-2月整體來看，一二線城市新房成交同比上升7.2%，增速談不上狂飆。
3月以來，目前3月周均成交比2月高點回落了6%左右，但3月成交水平仍超過了2022年的絕大部分時間，因此也沒有倒春寒，市場還在溫和復甦的軌道上。
新房需求方面，郁亮認為上有天花板，下有保底線。
一方面，國內城鎮人均住房面積已達40平米，再加上近幾年大規模建設的住房也在陸續交付，在大量的供應下，新房市場無法再回到2021年歷史峰值。
另一方面，在外部環境不發生突發性變化的情況下，一段時間內市場仍能保持12億平米左右的需求。
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對於萬科自身，郁亮表示將認準大勢，做好自己的事。
受外部因素影響，短期市場上下起伏是正常現象。比起短期走勢，對萬科而言更關鍵是認準大勢。行業未來無法再回到對住宅開發過於依賴的階段，萬科將在牢守安全底線的前提下，繼續堅持走開發、經營、服務並重的道路。
3月30日晚，萬科發布2022年年報。公司實現營業收入5038.4億元，同比增長11.3%；歸屬於上市公司股東的凈利潤為226.2億元，同比上升0.4%。
在2022年的特殊形勢下，萬科動員全部資源和力量，實現了超過34萬套新房的平穩交付。
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2022年，萬科整體的毛利率19.6%，而開發業務的毛利率20.4%。
當被問及轉型業務未來表現會如何時，郁亮分享了他的看法。
他認為，新發展階段下，經營性不動產對投資者的吸引力在明顯變強。經營性不動產的收益率與全社會平均回報水平之間的差距將逐漸縮小，其能夠創造長期、穩定回報的優勢會變得更加明顯，優良的經營性不動產也將更加受到各類投資者的歡迎。
與此同時，融資渠道的開放將實現經營性不動產「投融建管退」的閉環。目前政策層面對經營服務類業務重視度越來越高，REITs、不動產私募股權基金、長期租賃住房貸款等都已逐步開放。
在郁亮看來，萬科的經營服務類業務優勢在於方向對、起步早、布局全、協同多。一是起步比較早，學費基本已經交完。二是布局賽道比較全，各個業態都有，並在各自領域做到了數一數二。三是各個業務之間可以協同，例如目前已經在共同參與綜合性城市更新項目，共同服務大客戶等。
郁亮表示，從中長期看，萬科經營服務業務處在增長軌道上，整體收入今年會保持兩位數增長，對集團貢獻更多的正向盈利。
他提到，經營服務業務賺的是小錢、長錢和辛苦錢，萬科會保持耐心。
［後記］
每次在行業的十字路口，萬科的一言一行都是方向。
這次郁亮的市場判斷非常中庸、謹慎，也比較符合市場實情。溫和復甦，是今年市場的核心關鍵詞。對於自主買房人，現在是進場的時候。
在樓市裡，有一項指標，如果萬科拿地了，說明市場好了。作為同行，既要看萬科怎麼說的，也要看它怎麼做的。
萬科有句名言，「當好農民種好地」。萬科是個農民，不管天氣好和壞，我們都要把地種好，把糧食種出來。
以前，房地產行業是賺大錢、快錢。以後，我們都要學會賺小錢與辛苦錢，像萬科一樣保持耐心。