【邊疆時空】李艷潔｜清乾隆年間綏遠城房屋變價探析

清朝從龍入關，陸續開疆拓土，在很多地方開始 建築和改建駐防滿城，駐紮八旗軍，維護統治。城內任何設施都屬於軍營所有，不允許買賣，北京城為最大滿城。由於是攜帶家屬的長期駐防，必然會出現一系列社會問題。在北京城，「旗人置買民房的現象，至遲在康熙初年已經出現。」雍正元年，頒發八旗田宅稅契令。認為「旗民互相典賣之處毋庸議外，至旗下人等典賣房地，從前俱系白契，所以爭訟不休。嗣後應如所請，凡旗下人等典賣房地，令其左右兩翼收稅監督處領取印契，該旗行文戶部註冊。凡實買實賣者，罩民間例納稅，典者免之。至年滿取贖時，將原印契送兩翼監督驗看銷案，准其取贖。倘白契私相授受者，照例治罪，房地入官」。這則史料說明在雍正元年，清政府從法律上認可了旗內買賣房產。規定賣房收稅，典房不稅。雍正十一年（1733），又規定，「現銀認買官房，拆修聽其自便，指扣俸餉認買官房，俟價值照數扣完之日，聽其拆修。」，《欽定八旗則例》亦說：認買入官房地給與執照，入官房地人口，八旗官兵以現銀認買者，俟銀兩交部給發迴文後，該旗移咨該翼，給發印信執照，俱報戶部存案，毋庸納稅卷三孝部戶口。關於典賣房地的規定：旗人拖欠銀兩以所典房地報抵者，查詢原業主限一年內照原價贖回，如願將俸餉按年坐扣贖回者，亦准其坐扣俸餉贖回。如不願贖回，將房地入官變價抵項。進一步完善了旗內房地買賣的規定。

儘管清政府多次禁止旗民（指旗人和民人——筆者）交產，但屢禁不止。到咸豐二年（1582），只好發布上諭：「向來旗民交產，例禁甚嚴，無如日久生弊，或指地借錢，或支使長租，顯避交易之名，陰行典賣之實。此項地畝，從前免納官租，原系體恤旗人生計，今既私相授受，適啟青役等人訛詐句串等弊。爭訟繁多，未始不由於此。若仍照舊例禁止，殊屬有名無實。著照該部所請，除奉天一省旗地盜典盜賣，仍照舊例嚴行查禁外，嗣後坐落順天直隸等處旗地，無論老圈自置，亦無論京旗屯居及何項民人，具准互相買賣，照例稅契升科。其從前已賣之田，業主售主，均免治罪。」，同時，清廷又頒布了同《變通旗民交產章程》十六條。至此，旗房交易全面放開，旗民交產受到法律允許。這裡包括房屋、土地，當然也包括滿城內的地基。

二、清乾隆年間綏遠城兩次房屋變價

清政府關於駐防滿城房地問題的規定也在不斷修正。雍正末年，官方允許旗內房地產交易，尚不允許旗民交產。而在乾隆年間，綏遠城就有兩次大規模官方組織的兵房衙署等變價事宜，將多餘兵房衙署進行交易。兩次變價的背景都與綏遠城駐防八旗兵變化有直接關係。

（一）乾隆十五年（1750）綏遠城第一次大規模房地變價

變價即變賣。這次房地變價是乾隆十五年開始，乾隆十六年完成。初建後的綏遠城駐防處於不斷地調整中。最初商議的是「於右衛兵四千內，酌撥三千，並軍營所撤家選兵二千，熱河鳥槍兵一千」，共6000人，每人兩間，所以綏遠城最初修建兵房12000間。很快，2000名京師家選兵和1000名熱河漢軍，共3000人駐進綏遠城。但另外3000右衛兵沒有來，原因是「右衛駐防兵丁，不宜遷移」，歸化城應該「悉行開墾」，待「積穀充裕」，再行從京師調兵。顯然是綏遠城所在地區開墾屯糧不及時。當年，右衛蒙古八旗兵調綏遠城500人。乾隆六年（1741），綏遠城內京師家選兵內開戶400人。從乾隆六年到十二年，綏遠城兵丁共3900人。由於「兵丁生齒漸多，糧餉不敷養贍，日久生計愈艱」。到乾隆十一年（1746），初時的2000名家選兵已經有「領催、前鋒、馬甲、匠役等共二千四百名」，「十歲以上、漸次成丁者，已有六千四百餘名口」。這是相當龐大的數字，不僅是兵房不夠住，糧餉供給也有困難。乾隆十二年（1747），來自京師的家選兵及家屬全部出旗，補充綠營兵。當即又從京師補派八旗兵1200人，綏遠城內補選500人。這是第一次較大規模的綏遠城軍事駐防變動。至此，綏遠城共有八旗兵3200人，按每人兩間的標準，兵房、衙署均有剩餘。

這次綏遠城房地變價約在乾隆十五年五月就開始了。綏遠城將軍富昌曾上奏請旨，綏遠城大量空閒官房衙署如何處置？就這個問題，綏遠城將軍和清政府上層是有分歧的。綏遠城將軍本意是將剩餘兵房分給兵丁居住，遭到戶部駁飭。清廷要求兵丁有償認買，兵丁又無力承買，最後決定變價歸款（即將房屋交易後，錢款上繳——筆者）。這次變價事宜責成山西巡撫全權辦理。山西巡撫阿里袞遵旨，隨即遴委朔平府知府顧世恆、崞縣知縣金潢前往，會同歸綏道法保，帶領綏遠城同知勒爾金等來綏遠城進行房地評估。評估內容包括官兵房屋「現在閒空若干，據實確估價值，設法招商認買，或應拆料運變，令其酌籌詳報，一面將辦理緣由先行奏覆」。由於原來建築房屋的費用已經不清，又請工部將從前報銷原冊移發，最後查明：「綏遠城現空衙署五十八所，七檁五檁瓦房土房不等，椽檁木植殊屬細小，並無成材大料。內協領衙署二所，計房六十九間，共估銀六百七十一兩零；佐領衙署十三所，計房三百二十三間，共估銀二千四百九十三兩三錢零；防禦衙署二十三所，計房四百三十七間，共估銀二千八百二十三兩九錢零；驍騎校衙署二十所，計房屋二百八十間，共估銀一千九百九十一兩九錢零；兵丁營房計四千七百七十四間，俱五檁土房，木植更屬於零星細小，以四間為一連，每間估銀五兩零，共估銀二萬四千四百九十六兩六錢零。以上衙署營房通共五千八百八十三間，共估銀三萬二千四百七十六兩零，較之從前原估一萬九千餘兩已加增銀一萬三千餘兩」。招買對象也經過了商討，「原認之商以無利可獲，不能承買，即凡在歸綏附近之商亦恐有賠累，畏懼不前」，又怕「附近之人或有壟斷居奇情事」。山西巡撫責令「布政使朱一蜚轉飭內地州縣，曉諭所屬地方，如有情願赴買者，不拘買房拆料，准其承買」。最後，陽曲、太谷、祁縣「王濬等一十四人各情願認買房間，多寡不等，共計衙署營房五千八百八十三間，已據照現估三萬一千四百餘兩之價全數認買。」並「所有應交房價應定限三個月，令地方官照數解司，俟便搭解部庫歸款。」此次綏遠城房地變價圓滿結束。

綜上檔案情況可知：首先，清廷對綏遠城財政的嚴格控制。綏遠城財政問題由綏遠城所在地區山西省地方官統一負責，綏遠城將軍無權干涉。山西巡撫所派評估官員都是地方官員，並且所賣銀兩均「定限三個月」，由「各該縣速令各戶清交」，「兌收司庫」顯示其駐防城的特點，也顯示了清廷對駐防城經濟的管理模式。第二，綏遠城房地的買賣程序是在清廷直接控制下，由山西巡撫委派官員勘查，直接定價招商認買，沒有浮動餘地，不具有自由交易的狀況。雖然採用招標形式，但在招買之前已經定好招買對象和規則。正如山西巡撫所說，「該城居民鮮少，買房居住者實系無多，止有拆運變價之法」。顯然這些山西商人買房並不自行居住，而是利用拆毀的原材料再次變賣贏利。在《大清會典事例》中提到，「山西歸綏道所屬之歸化城、綏遠城、和林格爾、薩拉齊、清水河、托克托等處地方，向因各處工程無多，未經定有物料價值則例」，乾隆六十年（1795），才規定「該省查明本地現在物料價值，陸續造冊送部，將木植灰石瓦顏料雜料鐵斤匠運腳等項，逐款比較，酌中覆定，發交各該省，歸入各省物料價值例內，永遠遵行」。既然商人可以將所買房屋拆毀轉賣，看來價格還是相對較低的。第三，採買對象是山西省內地縣裡的商人，說明這次招標對象已經實現了旗民交產的模式，只是這種交易是由山西地方政府主導進行。

（二）乾隆三十三年（1768）綏遠城第二次大規模房地變價

乾隆二十九年（1764），清政府和準噶爾的戰爭基本結束。「准格爾回部等處全已平定，凡邊界駐防之處，皆成內地。既毋庸多住兵丁」，當年駐防綏遠城的1000名熱河兵人數已經翻倍，「所有熱河派來駐防歸入漢軍旗分官員七員，兵丁430名；歸入滿洲旗分官37員，兵丁1669名」，「官員、兵丁公同扣稟，據情願調補綠營」。這樣，原熱河兵全部出旗為綠營兵。第二年，從綏遠城內旗兵中又補了700名八旗兵，從右衛遷徙過來100名蒙古八旗兵。乾隆三十三年（1768），又從右衛遷來700名旗兵。綏遠城內共有2700名八旗兵。直到清末，綏遠城兵額再無變動。顯然，2700名旗兵入住，綏遠城內兵房衙署相比較原來又有剩餘。乾隆三十三年六月，綏遠城房地實行第2次大規模變價。

乾隆三十三年（1768），山西巡撫蘇爾德上奏請求「綠營官兵空出房屋三千四十三間，奉文估變。」這次招商認買的時候，「確估共銀一萬六千七百六十六兩零。」但蘇爾德提出，儘管估價數值已經確定，但「前項房間系乾隆二年建造，已歷三十餘載，坐落，空出已久，無人修理，再經風裂雨淋牆垣坍塌，柱木糟朽，勢必差多，若不定為空價召變，將來更費周章。」空價招變即不預先確定房地售賣總額。提出空價招變，無疑是一個較為大膽的改革。這次變價的有佐領衙門60所、防禦衙署60所、驍騎校衙署60所、八旗兵房1662間。根據上諭，「其官兵空出官房，亦照前次空出官房之例，變價收貯同知庫內；如旗人內有情願指俸餉購買者，准其購買」。這次招買對象不受限制，旗人可以用提前支付餉銀方式購買，比乾隆十五年的政策有所放寬。

在檔案資料中顯示，乾隆三十七年（1772），還有綏遠城將軍容保將收租房賣給八旗官兵的記錄。乾隆三十八年，也曾商議在綏遠城內的原副都統衙署改為綏遠城收稅監督衙署。但最後未能成行。清代綏遠城大規模的房地變價只有乾隆年間這兩次，現有史料再無其他記載。

三、清乾隆年間綏遠城房地變價意義分析

（一）體現了清政府駐防滿城房地政策

清代的駐防滿城是在軍事征服過程中不斷修建的，體現了清朝八旗駐防的特點。一般來講，在乾隆之前修建的駐防滿城都依託舊有城堡，在原有城堡中劃出一片房地為駐防城。例如北京、廣州等。在雍正後期，駐防滿城一般都獨立於原有城堡或乾脆就獨立修建，如綏遠城、新疆的慧遠等。這些獨立於舊有城堡的滿城都是清政府全資修建，隨著戰爭結束，八旗逐漸衰落，原有城堡的駐防職能不斷萎縮，向行政為主的城堡轉化，而這種轉化最主要的因素就是房地產權的轉移。雍正末年，駐防滿城還不允許旗民交產。旗人內部利用餉銀購得的房地也不能獨立經營。《綏遠旗志》中有這樣的記載：八旗官兵等所住房間並無私行租典，每年年終由各旗具結，呈司咨部。說明八旗官兵購買房地除了自住外，即便作為產業出租使用，也是由八旗統一管理的。乾隆年間綏遠城兩次房地變價均由民人購得，或住或拆賣。正因為有了先例，清政府出台政策，允許民人購買駐防滿城房地。因此，綏遠城作為清政府滿城一分子，其房地的兩次變價無疑也是清政府關於滿城房地政策探索的一部分。

（二）體現了綏遠城及其駐防滿城的財政特點

乾隆年間綏遠城兩次房地變價是由綏遠城所在地山西省政主持完成的。變價事宜由山西主管財政的山西巡撫為首，派遣各縣地方官進行評估，制定價格，組織商民招標，所賣銀兩歸入山西地方府庫。說明綏遠城房地大規模變賣是官方行為，由地方官員照章辦事。綏遠城將軍無權干涉，體現出綏遠城軍政大權和財政大權的分離。

（三）確定了綏遠城房地產交易的模式，開啟了綏遠城房地私有化進程

綏遠城距離舊城歸化城五里，清廷實行嚴格的旗民分治，直接影響了綏遠城房地變賣。兩次變價對象一為旗人，一為民人。旗人購買房屋，「准其照估賣給該處官兵為業，所變銀兩照依定限令糧餉同知坐扣歸款」，「按年扣餉」。旗人買房主要從每年餉銀中扣除。購買房地後，官兵擁有部分房地產權，可以自行居住或統一出賃。民人買旗房多拆毀變料，再次售賣來獲利。這就開啟了綏遠城房地私有化的進程。無論旗人還是民人，只限於購買房屋，變價後形成的官房地基和空地，地權依然掌握在清廷。但事實上，從民國初年制定的《修正綏遠城官產清理處簡章》看出，官產中包括官房地基、私房地基、鋪面地基、園圃地基和空地；房屋有官房、私房、衙署等形式。顯然，綏遠城房屋產權私有化進程有其複雜性。由於房地變價，綏遠城內逐漸形成旗民混住情況，使駐防功能為主的城堡向行政功能為主的城市轉化成為可能。房地變價後，房屋被拆毀變賣，城內空地較多，為以後城市發展預留了空間。

【注】文章原載於《內蒙古師範大學學報》第43卷第3期。為方便手機閱讀，注釋及參考文獻從略。

責編：趙展

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