鄭州保交樓「大幹30天」期滿，145個已售停工、半停工項目復工

鄭州住房保障系統積極申請國家專項借款，獲得首批70億元專項借款資金支持，是全國爭取到專項借款支持最多的城市，目前70億元專項借款已經足額撥付至具體項目的政府監管帳戶。

同時，鄭州市全面壓實房企自救主體責任，督促企業通過處置未開發土地、在建項目和資產、公司股權等方式瘦身自救、斷臂求生：專項行動以來，全市房地產開發企業通過瘦身自籌資金125億元，涉及78個項目。其中，通過優質資產抵押借款21.86億元，通過股權轉讓變現2.4億，通過退還土地變現1.2億，其他渠道獲取資金92.4億元，有效推動了停工項目復工復產。

備受社會各界關注的鄭州高新區永威金橋西棠、中原區啟福城、管城區鑫苑國際新城、新鄭康橋那雲溪、金水區豫森城等項目均已實現實質性復工。

另外，數據顯示，在多重措施綜合效應下，八月、九月，鄭州商品房交易已出現積極變化：8月份，鄭州全市房地產開發投資比7月份增加24億元；商品房銷售84.61萬平方米，同比實現了正增長；9月份，鄭州全市商品房銷售106.05萬平方米，環比增長25.34%。業內人士表示，鄭州房地產市場呈現穩定向好態勢，為推動「保交樓」創造了良好的市場條件。

據悉，近日鄭州市還將召開進一步鞏固深化「保交樓、穩民生、促發展」工作推進會，就已復工的停工、半停工商品住宅項目順利交房，全面拓展包括安置房、商業、公寓在內的「保交樓」項目攻堅範圍，著力提升保交樓項目交付質量等工作作出部署，確保高質高效推進項目全面、實質性復工。

鄭州市紓困基金專班「十一」長假期間已經與信達資產、中豫建投就省市紓困基金加強合作達成一致意見，初步同意由河南省紓困基金受讓市紓困基金50億元，用於支持鄭州市「保交樓、促發展、穩民生」項目復工建設。

大幹30天，確保停工樓盤全面復工

9月7日，據大河報報道，鄭州市於近日印發了《鄭州市「大幹30天，確保全市停工樓盤全面復工」保交樓專項行動實施方案》的通知。通知要求，10月6日前，實現鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續實質性復工，並提出五方面具體實施方案。

具體實施方案包括：

1、壓實企業主體責任。出險房地產企業要切實承擔自救主體責任，千方百計承擔或配合「保交樓」任務，通過處置未開發土地、在建項目和資產、公司股權等方式，多渠道籌集資金，加快資金回籠進度，降低槓桿率，歸還挪用資金，回歸主業。

2、政府全力紓困。要用好保交樓專項借款，加強資金監管，確保項目順利實施和資金使用安全，凡使用專項借款的房地產企業須將有效資產抵押給轄區平台公司；各開發區、區縣（市）要會同相關單位，積極爭取商業銀行資金，做好專項借款配套融資、紓困資金配套融資以及購買公寓作為人才房的配套融資；各開發區、區縣（市）要用好「4+1」模式，並積極動員停工問題樓盤項目或開發企業梳理提供更多優質資產，與紓困基金和併購貸銀行做好對接。

3、做好破產重整。各開發區、區縣（市）要本著應破盡破的原則，成立破產清算協調專班，引進破產重整投資人，鼓勵開發企業儘快向法院申請破產，確保儘快完成資不抵債的樓盤項目處置；市區兩級法院要加大破產重整案件辦理力度，利用府院聯動機制，積極配合屬地政府，採取短、平、快等辦法快速處置。

4、嚴肅追究責任。各開發區、區縣（市）要組織審計、財政、住房和城鄉建設等有關部門對停工逾期問題樓盤原有預售資金使用情況進行專項審計，制定處置方案。同時，審計、稅務等部門要積極將問題線索移送公安機關，進行打擊處理。對突出犯罪行為，在當地黨委和政府統一領導，按照整體風險處置需要和步驟安排，堅決打擊查處。

5、確保全面復工。對有實力可以自主復工的企業，要督促其儘快全面復工；對資產大於負債、資金出現暫時困難的企業，各開發區、區縣（市）要迅速行動，通過紓困基金、併購貸等形式，由政府平台公司果斷接手，採取「新老劃斷」的辦法，先復工，再清算；對資產小於負債的企業，各開發區、區縣（市）平台公司可採取代建方式，立即復工，並由審計部門介入對其資產、負債，特別是資金抽逃情況、資金監管情況、未列入監管資金情況等進行全面審計，相關線索要及時移交至公安部門。

另外，通知還提出，各開發區、區縣（市）黨政主要領導要親自帶頭，親自分包1-2個重大停工問題樓盤項目。同時，嚴禁出現弄虛作假、進行表演式復工或者階段式象徵性復工，一經發現，嚴肅處理。

據券商中國，業內人士認為，鄭州方案是全國首個系統的、務實的復工文件，值得行業和各城市的關注。復工和交樓取決於主體責任能否落實，此次鄭州方案在各方主體責任落實方面非常到位。此類文件進一步說明，復工工作必須踏實推進，是當前穩樓市穩預期穩秩序的重要保障。

市場化方式探索落地

為防範行業出現系統性風險、保持房地產市場平穩健康發展，7月以來，中央多次出台專項配套政策，並派出督導和服務工作組赴地方推動落實，釋放出穩定經濟大盤的重要信號。

其中，「保交樓」全國性專項借款的啟動，成為「斷供」事件發生以來首個全國性紓困政策。招商銀行研究院稱，該紓困基金初期規模為2000億元，將由央行指導的國家開發銀行、中國農業發展銀行等在現有貸款額度中安排。

在形式上，專項借款以城市為單位，由地方政府借入、使用及償還，原則借款期限不能超過3年。同時，明確提出「不刺激房地產市場、不救助房地產企業」，嚴格限定用於各地已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，並封閉運行、專款專用。

9月22日，國家開發銀行向瀋陽支付全國首筆「保交樓」專項借款，該工作邁出實質性一步。近日中國農業發展銀行也公開稱，該行全力落實「保交樓」、設備更新改造和製造業中長期專項貸款任務，截至三季度末「保交樓」專項貸款工作已經完成。

在近日召開的人民銀行貨幣政策委員會2022年第三季度例會上，會議提到要推動「保交樓」專項借款加快落地使用、並視需要適當加大力度，引導商業銀行提供配套融資支持，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。

「保交樓」工作全國上下一盤棋，除了上述專項借款，各地政府也在探索可行方案，切實推動「保交樓」加速落地。

據克而瑞研報分析，當下地方政府積極落實城市主體責任，多措並舉推進「保交樓」工作，主要有以下方面內容：一是設立專項紓困基金，比如湖北省資管與浙商資管聯合設立50億元紓困基金，加大對全省不良資產的收購、處置力度。

二是派遣工作組或建立一對一掛聯幫扶，督促項目儘早復工。比如重慶成立房地產問題項目風險化解處置小組，安排房地產專班組跟進項目建設進度，並對項目帳戶資金封閉管理，蘇州全面落實「一樓一策一專班」。

此外，返還未動工項目土地款，例如贛州經開區政府決定收購綠地部分未動工地塊，根據施工進度返還綠地近4億元土地出讓金用於項目施工建設。天津、南京等寬嚴並濟、優化預售資金監管，對出險企業、問題項目實施差異化管理。

不過，要切實解決房企停工問題，並非朝夕易事。克而瑞方面表示，當下爆雷房企多，所牽連的城市及項目覆蓋面廣，即便是優質項目，也會由於企業暴雷陷入停工狀態；項目銷售及回款困難，不少項目更是因違規提取預售監管資金，現已陷入資不抵債的窘境。

因此，當下地方政府在落地「保交樓」工作時，底線原則是救項目而非救企業，同時嚴格區分項目風險與企業集團風險，救助項目將實行封閉運行、專款專用。優先救助資產質量較好的優質項目，資不抵債的問題項目或將採用破產重組、託管代建等方式。

最典型的如鄭州，該市出台了房地產紓困基金設立運作方案，規模暫定為100億元，不僅在項目篩選上明確要求資產大於負債，還創新性設立了子母基金的運作模式，協調住建、金融、公安等各部門，通過市場化法制化的方式推動保交樓。

再如南寧，該市籌劃設立了平穩房地產基金，首期規模30億元，由南寧軌道地產集團有限公司、南寧交通投資集團有限公司、南寧威寧房地產開發有限公司三家國企出資，江蘇言睿產業投資基金管理有限公司作為管理人。

南寧市官方在闡釋「南寧模式」時稱，平穩基金遵循「政府主導、市場化運作」的原則，以「市場化、法治化」的併購重組為主要手段，由專業團隊管理，採取「下深水」操作模式，夾縫中尋找保交樓、控風險、能成立的商業邏輯。

8月13日，該市通過招標方式確定江蘇言睿產業投資基金管理有限公司為基金管理人，通過政府依法支持和專業化運營相結合的有機統一，確保基金運作能夠一竿子插到底逐步落實，「一樓一策」「長短結合」妥善化解問題樓盤造成的社會風險和經濟風險。

此外，多家全國性AMC機構也在入場，譬如長城資產上半年已與12家房企開展多輪對接，對意向紓困項目資產深入研判，部分項目已成功落地或批覆出資；中國信達上半年通過存量債務重組、續建資金補足、引入品牌代建等方式，落地原佳兆業集團廣州南沙「悅伴灣」等一批受困房企風險化解項目，帶動354億元存量項目復工復產。

來源：鄭州發布、大河報、第一財經、券商中國、每日經濟新聞