進入11月份，樓市的氣氛愈發撲朔迷離。

一方面，出現「定向寬鬆」的城市越來越多。

何為定向？人才優先落戶，優先購房，縮短社保和個稅年限，只要符合學歷、年齡、職稱等條件，別人限購的時候，人才可以優先購房，別人限貸的時候，人才們買房可以快速審批。

比如南京最近發布的政策，「全市所有在售房源向海內外人才全開放，並為人才購房開闢優先通道」，將於2020年1月1日起施行，這樣單獨面向中高端人才的購房新政，在國內各大城市尚不多見。

很明顯，只要是年輕、學歷高的人才，統統歡迎，如果是多套房的投機客，該怎麼辦還怎麼辦。

另一方面，新房成交環比下滑，土地市場量價齊跌。

上海易居房地產研究院近日發布的報告顯示，10月份40個典型城市新建商品住宅成交面積環比小幅下降4%，同比小幅增長5%。從各線城市成交量情況來看，也均呈現環比下降態勢。

此外，10月份 40個典型城市土地成交建築面積達4044.1萬平方米，環比下降7.9%，同比下降10.3%。其中，土地出讓金、土地成交均價和土地成交溢價率等多項指標均呈現下滑態勢。

新房的成交量在減少，說明「銀十」的表現差強人意，而土地市場從總量到出讓均價、溢價率全線下降，說明房地產的降溫來的異常迅猛。

這兩個看似矛盾的信號，說明樓市陷入了「吃不飽、餓不死」的新困境。

何為「吃不飽、餓不死」？

跟2015-2017年比較，現在的房地產市場根本「吃不飽」。

當時地王頻出，棚改貨幣化助推，從一二線到三四線城市，從京滬深到城鄉結合部，漲勢此起彼伏，現在房企一個比一個「膽小」，不敢拿地，不敢當地王，購房者越來越謹慎，連金九銀十這樣的傳統旺季都置之不理，成交量日益回落，市場越來越理性。

不過，跟2013-2014年相比，現在的樓市至少「餓不死」。

5年前的2014年，全國近4成銀行上浮房貸利率，超1成銀行停止二套房貸。受到政策影響，房價同比增速自2013年11月的9.1%持續下滑，到2014年9月達到-1.1%，商品房銷售面積由2013年2月的49.5%下滑，到2014年9月達到-8.6%。

銷售走弱的同時，帶來了庫存的快速累積，商品房待售面積不斷上升，2014年底待售面積已經突破七億平米，房地產正式入冬。

這種局面看似是困局，其實是未來樓市要走的路。

不偏不倚，不疾不徐，跑的太快會吃撐，走的太慢會落伍，只有「剛剛好」，才能走的更遠。

比如，各城市一邊對炒房客嚴防死守，另一邊對人才敞開懷抱，並在利率、租賃房等領域對剛需適當傾斜，這種「定向」的寬鬆方式，符合「城鎮化」爭奪人才的目標。

比如，控制房地產市場的土地源頭，開發商都不敢搶地王了，說明兜里的錢越來越少，想要擴張，就必須要把手中的庫存加速清掉，降價促銷，更有利於市場良性循環。

對購房者來說，新局勢下該怎麼辦？

筆者覺得，最關鍵的還是要想方設法降低自己的預期。

原來買套房，捂在手裡不會超過三年，房價少說也能漲個40%，沒有限購，也沒有限售和限貸，輕易就能出手變現，房產比做實業、開工廠來錢還要快，這些錢基本都是「躺賺」。

以後買房，這種好事不用再想了，除非你是剛需，或者是各城市極度青睞的優級人才，否則買房的門檻、持有房產的周期都會大大增高，房子在真正意義上變成了自住的「不動產」。

成為一個家庭財富蓄水池的同時，這個水池卻無法再排出任何「現金流」。

我們必須承認的一個事實是，從2008年至今的十多年當中，假如一名購房者極度謹慎，不敢使用槓桿，那麼就是在浪費樓市的行情和周期。

假如一個開發商過於強調低負債，總是刻意的去打磨自己樓盤你的品質，更是會錯失很多機會。

這是房價高漲年代的一種無奈，也是一種機會。

但是，在2019年以後，假如你依然迷戀負債+槓桿的玩法，那就未免有點「傻大膽」了。

舉個例子，連併購速度最快，崛起時間最短的融創都公開表示不再拿地，各大銀行紛紛收緊了信用資金的措施，這麼明顯的氛圍，明知不可為而為之，還要借錢買房，以後光月供就難以承受，更別提賺差價了。

下一步樓市何去何從？住建部專家也給出了答案。

在十月末，中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員、原住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，「實際上我們這幾年投機炒房的程度是下降的，但是為什麼新增貸款占比還會提高呢？這和房價上漲有關係。假定過去買100萬1套房子，三成首付貸款70萬就可以了。但是同樣這個房子如果漲到了200萬，首付變成60萬，就要貸款140萬了，所以房價上漲貸款需求上升了」。

秦虹認為，下一步，應該根據不同的城市各自的特點和需求，確定好四類房的供應比例：即保障性的租賃房、保障性的產權房、市場提供的租賃房和市場提供的產權房。

其實，這個保障房、租賃房的方案，馬雲、曹德旺早有建議。

早在5年前，馬雲給阿里巴巴員工的一封內部信《未來的年輕人，要學會租房子》中，曾建議道，「十年以前我喜歡阿里巴巴所有的年輕人，最早的鐵軍沒有多少人。我說買房子去，趕緊買房子」。

「但是，現在我鼓勵大家不要買房子，要學會租房。我為什麼鼓勵阿里巴巴們去租房子呢？假如你一個月五千多元錢，你交了房貸只有三千元。如果一個月要花一千五百塊錢的話，你會非常的痛苦，天天和女朋友吵架，怎麼混。換過來說，你能夠拿出一千五百元租房子，你每天對生活充滿信心，不斷換房子，這個小區不好，換另一個小區」。

曹德旺在某檔訪談節目上建議：年輕人不要買房子，好不容易賺來的錢，全都拿去供房，得還到什麼時候？如果是想得開的話，就去租房子，租房子沒有什麼不好的，今天住上海，明天住北京，住遍天下所有的房產，這是一件多麼有趣的事。

看來，這兩位大佬不約而同的都建議年輕人去租房，財務負擔更輕，活得更瀟洒。

但是，這種活法有一個前提，也就是曹德旺所說的「想得開」。

畢竟，在房產捆綁了一個城市的戶口、學區、社保、醫保等多種隱形權利的前提下，能「想開」的人確實不多。

所以，房地產市場要走的路，就是結合住建部專家的答案和馬雲、曹德旺的建議。

既能夠讓年輕人租房省錢，又能讓租房者與購房者享有相同的權利，並且有多種產權來源的房子可供選擇，這才是樓市在「吃不飽、餓不死」的困境下，必然會走出來的一條道路。