觀點網 全球政治、經濟駛入深水區，大規模的衰退就在眼前。喪鐘為誰而鳴？為那些未意識到危險逼近，而沒有做好準備的人。
近期中文網際網路上有兩篇文章引起了廣泛關注。一篇是新加坡總理李顯龍在新加坡國慶群眾慶祝大會演講的全文，「外部的環境越來越不穩定，感覺到山雨欲來風滿樓。」他奉勸新加坡人民要做好心理準備。
另一篇是國內商業教父級人物、華為創始人任正非寫給公司內部的公開信。任正非在文內提到，華為要改變過去的方針，從追求規模轉向追求利潤和現金流。「把活下來作為最主要綱領。」
形勢陰晴不定，企業必須積極求變。今年各行各業有不少企業都提出要適時改變過去的經營思路，其中就包括碧桂園服務。
在2021年通過多筆重要收併購，一口吃成物管行業絕對龍頭。碧桂園服務在今年年初的口風就從過去提倡狼性文化，轉為「業績為大」，即要夯實要促進內生增長。在喊出「大規模收併購階段已過去」的口號後，碧桂園服務今年以來，除早已定下的對中梁智佳的收購外，尚未有其他行動。
這種轉變，來自於碧桂園服務對外部和內部環境深刻變化的自然反應。
「每個人都能感受到外部環境上的深刻的變化。」集團財務長、聯席公司秘書黃鵬繼續強調「不唯規模論」，今年碧桂園服務最重要的工作是保證投後企業的整合、融合要做好，同時要優化財政，「把步子適當地放穩健一些，聚焦有回報的利潤。」
鑒於此，黃鵬提出碧桂園服務會適當地調低全年的業績指引預期。營收方面全年保證不低於40%以上的增長，核心凈利潤方面預計是20%至30%的同比增長率。
這對應了該公司在今年上半年的表現。資料顯示，碧桂園服務期內收入由2021年同期約115.6億元增至約200.55億元，增幅約73.5%；毛利由2021年同期約38.6億元增至約53.87億元，增幅約39.6%；凈利潤由2021年同期約22.26億元增至約27.52億元，增幅約23.6%。
但事實上，期內碧桂園服務的毛利率和凈利率都有所下降，其中毛利率從2021年全年的30.7%下降至26.9%；凈利率從2021年全年的15.1%下降至13.7%。這種情況通俗來講就是「增收不增利」，但並非碧桂園服務獨有，而是目前行業內普遍遇到的問題。
放在碧桂園身上，除普遍的受疫情影響的原因外，另一重大因素是正是由於去年進行了大量的收併購，而需要一段較長的融合整合期。這是碧桂園服務今年亟需重點解決的問題。
黃鵬亦解釋，今年公司毛利率和凈利率的下降，首先是收併購企業並表的因素，「收購的（企業項目）比碧桂園原有項目的毛利要低一些。」其次就是疫情的影響，屬於偶發的因素。
「今年的疫情因素，增加了很多的服務工作量、防疫物資成本的投入，我們的項目有6000多個，員工十幾萬人，一個項目增加一點投入，在全國都是很多的資金要投下去。」黃鵬稱，再者是公司年初進行了一些業務的鋪排，到疫情的時候想要收回但為時已晚。
另外，碧桂園服務今年在團隊上，做了一些扁平化和「管理團隊到一線去歷練」的操作，這方面也增加了部分成本。
「超預期的新冠疫情多點暴發，房地產行業萎縮不前，國際環境嚴峻，中國經濟受此影響艱難前行，物業行業也不例外的受到了影響。」集團執行董事、總裁李長江在談到期內公司收入和利潤增長存在剪刀差時，表示業務收疫情影響比較大，但公司基本盤仍在。
事實上，碧桂園服務已經是中國物管行業內，規模最大的物管企業，業務的深度和廣度都在行業前列。資料顯示，截至目前，碧桂園服務擁有合同面積（不含三供一業）16.09億平方米，收費管理面積8.43億平方米，三供一業面積8500萬平方米，總在管項目（含三供一業）6622個，覆蓋大約800萬戶業主2000多萬客戶。
在此基礎上，碧桂園最新調整的業務方向有4個，分別是三供一業以外的物業管理及相關服務，包括物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務；三供一業業務；城市服務業務，包括環衛、清潔、污水及廢物處理業務等；以及商業運營服務業務。
除三供一業外的業務線，碧桂園去年都通過收併購進行了補強，尤其是商業運營。
在今年年初，碧桂園服務管理層就曾提出通過，對完成對賭的收併購企業，進行區域一體化整改，以及進行員工團隊的整合，考核標準的統一等方法，分兩年逐步完成與被投企業的一體化整合。
2022年是第一年，在早前接受觀點新媒體採訪時，李長江就曾稱，今年計劃完成40%的工作。再加上疫情的衝擊，轉變的成果暫時可能不太顯著。但用李長江的話來說，碧桂園服務目前的基本盤已很穩固，後續是如何順利整合、消化和提升。
其中「三繳一流」是重點工作，這關係到碧桂園服務的現金流，而現金流是後疫情時代企業發展的生死線。
據了解，「三繳」是預繳、收繳和追繳，「一流」是現金流。過去兩年的大量併購，為碧桂園服務帶來數量不少的應收帳款，因此「三繳一流」在今年年初被碧桂園服務內部被定義為關鍵績效指標。
「通過不斷地抓應收帳款，將把應收帳款規模的絕對值降下來「黃鵬表示，今年應收帳款的增速已經下降，但是絕對值還沒降下來。未來一段時間的工作，主要會集中在「將大業主款項、政府款項、B端企業的款項進行進行更強的清收。同時，小業主方面通過提升業主滿意度，把款項收上來。」
截至目前，碧桂園服務擁有銀行存款和現金總額約89.91億元，較2021年12月31日約117.56億元有所下降。黃鵬介紹，其中有32億的理財，「絕大部分都是去年十一二月份做的。」
「也做了約42億左右的投資，這種投資普遍是通過業務上的合作，建立了一些合作關係而進行的戰略性的投資或者上市股權的投資等等。」黃鵬稱，這些理財和投資在未來短時間內都將收回且產生收益，預計到2023年可以有近200億的資金富餘。
另一方面，黃鵬透露公司今年將著重追求突破經營性現金流量占利潤的比重，從而進一步保證現金流的充足。目前，該數據是0.9倍。
「未來即使這個行業再變化，外部環境再惡劣，我們仍然也會有資金富餘，是可以做一些事情的。」他表示，碧桂園服務並未打算在艱難市況中，停止對IT、科技方面業務的孵化。
據了解，IT、科技和數字化被認為是碧桂園服務未來重點布局的第八大業務線，現時尚未實現盈利。
以下為碧桂園服務控股有限公司2022年半年度業績發布會實錄節選：
現場提問：從開萬公司服務體系到碧桂園公司服務體系，磨合有哪些困難、成績如何？
朱新星（副總裁、開萬公司總裁）：去年10月碧桂園服務正式進駐接管開萬公司，開萬公司是開元國際和萬象美這兩家公司的結合，業務都在一些核心城市、省會城市，項目的體量也非常大，核心的管理層業務能力都還是比較強的，是典型的職業經理人制。
在團隊融合方面，接管以後，碧桂園服務快速對開萬在各個區域的項目進行了一輪走訪和巡視。我們發現開萬公司有很多優秀的人才，我們將這些優秀的人才予以破格的提拔，穩定了開萬公司的團隊。
同時我們也聽取了開萬公司團隊的意見，為我們的業績提升起到了很大的作用，比如有些管理團隊提到我們的總部到底設在哪個位置可以更節約。另外也將原先萬象美的接待文化進行整改，節約了很多的資金。我們將節約的費用給到管家，提升管家的待遇，最終使業績呈現、團隊的融合更加順暢。
目前為止，開萬公司所有的大區、城市，都還是用原有的職業經理人團隊，通過我們接管以後，能夠迅速的理解我們的碧桂園服務的文化，然後傳播給業主、傳播給員工，最後我們的業績呈現也是超預期的。
現場提問：富力物業（天力物業）作為計劃單獨上市的物企業，在加入碧桂園服務體系以後融合得怎麼樣？
肖華（執行董事、天力物業總裁）：先說一下我們目前在管的業態情況，截止到2022年6月30日，公司的在管項目是403個，其中包干制381個，酬金制22個，總簽約面積1.32億平方米，在管面積9011萬平方米。其中住宅是7823萬平方米，寫字樓397萬平方米，商業102萬平方米，公建園區691萬平方米，服務業主61萬戶。
天力物業的物業服務費單價住宅平均為每平米2.36元，商寫每平米是13.54元。總體來講我們的業務和業態都是比較優質的。
經過半年的磨合，碧桂園服務在保證了天力的基本隊形不變，結構不散的基礎上，充分信任和授權原有的管理團隊，實現了管理層級由4級、4.5級向相對趨於扁平的三級管控模式轉變，也就是說重點對平台層級進行了優化、拆並，虛擬化了我們的城市公司層級，讓管理鏈路鏈條更短、效率更優。
目前，天力物業的運行總體是平穩的，團隊整體能較好地融入並適應碧桂園服務的運行體系和機制。
現場提問：今年碧桂園服務的收購計劃如何？是否在餘下時間會暫緩或者是否會收購部分碧桂園的資產？物業管理服務是否會加快減低來自碧桂園的收入占比？
黃鵬（財務長、聯席公司秘書）：關於收併購的問題，剛才我們強調過，我們不唯規模論，在經營上追求有現金回報的利潤、服務滿意和社會價值，這三者都缺一不可。
規模的收購至少有相當一段時間不是我們的重點，今年並無大的關於物管合約的收購計劃，如有併購行動，也主要是在能力補短板，強化一些優勢的方面，但不會以追求合約和規模面積的增長來進行收購。而且收購的條件，根據二級市場的情況，我們會更嚴格，收購方面我們有經驗，也有教訓，在收購過程的管理上也一定會更嚴格、更謹慎，這是第一點。
第二，去年我們已經強調過，不會收購有關兄弟單位關聯的重資產，但是我們有持續性、經常性的關聯交易，目前仍然是維持這樣一個狀態，也沒有計劃要做特別的關聯性的收購。
現場提問：能否談一下三供一業業務的發展情況？下半年碧桂園服務的業績指引如何？
黃鵬：關於三供一業，這是一個發展的重點，但它是一條獨特的產品線，它的存在、誕生和發展跟改革，跟國企市場化改革密不可分，要將國企辦社會的一些非核心資源資產業務剝離出來，然後用市場化去改造它，要承接一些員工，承接原來的管理業務，物管、供熱、設施管理、後勤的運營，是與國企的員工利益密不可分的。
要做好這個服務是很難的，但是我們頂住了壓力，經過幾年的合作，我們最初簽的合作是只有一業，沒有後面的三供的其它東西。但是我們現在不斷地擴大，這就是發展和成長，我們將供熱全部接下來了，也是有盈利的，我們將後勤、工業設施也接下來了，我們為它的人力資源、車輛或者是一些後勤服務等等，我們也接下來了，並且接得都是比較成功的，服務140萬職工的家屬，服務它的工業產出的百分之幾十。
而且那麼多醫院、學校、後勤食堂等等，都是有良好的口碑。所以我們在三供一業這個賽道裡面會為國央企、政府部門提供類似業務的承接，目前的項目不完全都是市場化招標的方式，它可能要參與改革的一些推進的步驟，我們要配合這個步驟，所以未來三供一業的平台，我們會在這個體系內不斷地接更多的業務，不斷地深化合作，不斷地將自身的經營釋放出來，讓它更市場化，提供更好的服務，其實它的項目基礎是非常好的。
下半年的指引是這樣的，我們的指引方式一向是底線性指引，我們不做目標指引，但是因為今年疫情影響，某種程度上在勢頭上是有受損的，所以現在會適當地調低全年的指引預期，收入方面全年不低於40%以上的增長，核心利潤是20%到30%的同比增長率。
為什麼有一定的下調，我要解釋一下，因為形勢和環境的變化，昨天也有大型的企業教父談到這個問題，其實每個人都能感受到外部環境上的深刻的變化，不唯追求利潤，要追求社會價值，多創造產品，這是當前更重要的事情。如果說規模的增長或利潤上抓得緊緊的，某種程度上來講可能會喪失一些機會，同時在居民消費、房地產投資這樣一個逆市的環境下，做這些投資可能對業主、對市場都有比較大的壓力，我們要保證投後的整合、融合要好，我們的產品服務要不斷地創新，我們要優化我們的財政，這些方式上還是會聚焦一些，把步子適當地放穩健一些，聚焦有回報的利潤，服務的滿意和社會價值，這方面在指引上會有適度的下調。
現場提問：公司今年上半年的毛利和凈利潤依然錄得同比增長，請問是採取了何種措施？看到公司的應收帳款有所增加，請問公司未來對應收帳款如何處理？
黃鵬：增收也要增利，我們的收入增了73%，毛利增了39.6%，大概是40%。這裡有一個剪刀差，有結構性的因素。像收購之後無形資產的攤銷，還有一些期權費用，另外還有一些CB，雖然我們的CB是零票息、零收益率發行的，但是它要把權益價值的部分和債的部分做拆分，模擬是有利息的，這些是要在成本上和業務上攤的，攤了之後毛利會受到影響，當然面向管理層的期權的股份支付是進入管理費用，但是面向業務層的是在一線。
毛利率是有下滑的，一個是並表的因素，確實收購的時候比碧桂園原有項目的毛利要低一些，第二個是今年的疫情因素，增加了幾個億的成本，這就增加了很多的服務工作量、防疫物資成本的投入，我們的項目有6000多個，員工十幾萬人，一個項目增加一點投入，在全國都是很多的資金要投下去。另外就是一些業務在年初鋪排的時候，在架構、人員上多一些，到5月份發現情況有些不對勁的時候，我們在員工投入上收縮了一些，但是已經發生了一些成本都投下去了，這是防疫方面的整體影響。
還有一個就是有些管理層的員工，我們現在把它扁平化，有些管理層的員工，把它調整到一線去作業和管理，通過公司化、通過縮小層級，把一些項目經理片區變成它實際作業這個層面上，帶著班組到具體項目，公司入局的管理方式。這些方式我們在會計上都到了一線，所以說會將它的成本轉移到一線，也有一部分的影響。這部分的影響大概也有1%左右。所以綜合來說，毛利的下降是一些相對偶發的因素。
關於應收款的問題，今年我們做了「三繳一流」重點工作管控，三繳是追繳、收繳和預繳，一流是現金流，我們把現金流作為生命線，我們追求運營商要有現金流回報的利潤，我們建立了一個人人承責的指標考核體系，建立了與之相關的激勵機制，並且如果你把激勵發下去之後，我還可以給你在管理會計上調決算，允許你使用這個激勵，還不計你成本。這是內部的機制上。
第二是我們繼續改進收費渠道、方式和工具，更自動化、線上化，同時也做了很多的預繳的項目活動，比如說搞一些活動，送一些增值服務等等聯繫起來。同時也會用更多的拜訪的手段，有一些不能及時繳納物管費的原因，我們分類去排查，針對不同的原因去解決。有一些必要的，可能跟業主之間還要做一些服務，讓大家的滿意度提升，繳費也更積極、更願意，採取這些方式來提升「三繳一流」。
公司上下也是高度重視這件事情，應收款方面去年很多的因素是收併購帶來的，比如說城市服務業務原來帶來大概20億的應收款，這次大家都擔心關聯方會不會占用我們的款項，事實上我們的關聯方業務往來的欠款是正常的，大概5個多億，相對我們這麼高的整體營收規模占比是很低的，跟以往的規模並沒有顯著的變化，也就是說關聯方並沒有占我們相應的款項，結算是正常的。
另外就是在收併購的時候，本身是帶來了一些應收款項，他們原來的管理還是會經歷一個爬坡的過程，我們今年的經營性現金流量占利潤的比重較去年年底也有恢復，去年年底是0.5還是0.6，今年是0.9倍，我們今年追求是將經營性現金流量達到或超過利潤的倍數，現在我們的現金狀況是，630的時候大概有90億的現金，還有32億的理財，但是這個理財絕大部分都是去年十一二月份做的，因為那時候剛有融資，資金也比較充分，當時外部環境還是比較好的，所以就做了一些理財，未來我們會逐步收回來，今年年底前絕大部分都能收回，有一些是今年到期，有一小部分是明年到期，我們會它收回來，這個會創造增量的現金。
另外還有大概42億左右的投資，這種投資普遍是通過業務上的合作，也建立了這樣一些合作關係而進行的戰略性的投資或者上市股權的投資等等，投資的目的也基本達到了，也會在未來逐步退出，假設至少保本盈利的話，這也是40多億的現金。
在未來即使這個行業再變化，外部環境再惡劣，我們仍然也會有100多億，甚至經過一段時間的積累，到明年就可以有近200億的資金富餘，是可以做一些事情的。當然，我們每年還有一些分配，還有一些業務上確實還需要孵化，像IT、科技，暫時還沒產生盈利，還不斷在投入，會有一些業務是消耗資金的，但更多的業務是創造現金的，所以這方面也會是安全的。
我相信通過不斷地抓應收帳款，應收帳款規模的絕對值會降下來，今年的增速已經降下來了，但是絕對值還沒降下來，爭取年底再降一些，明年在一定的時間裡面，將大業主款項、政府款項、B端企業的款項進行進行更強的清收，改變我們的一些政策，小業主方面通過提升業主滿意度，把款項收上來，這是我們的目標。現金方面還是相對安全的。