思睿投資集團合伙人、首席經濟學家洪灝
出品｜焦點財經&搜狐地產
作者 | 王迪
化債、融資已成為房地產的頭等大事。近日，金融機構座談會直指房地產金融、信貸投放、融資平台債務風險化解等重點工作。與此同時，市場傳言稱，金融監管部門擬擴圍房企白名單至50家。
作為刺激內需的兩大引擎，樓市和股市互為表里。為此，洪灝對搜狐財經指出，搞活樓市和股市，並不意味著一定要促其價格大漲，而是形成一個交易活躍、價格由市場決定的資金蓄水和財富倉儲體系，這二者相輔相成。
在洪灝看來，搞活房地產，搞活的是地方財政和存量居民財富；搞活資本市場，搞活的是科技創新、企業家精神和投資者信心；房地產復甦非朝夕之功。
作為清華五道口紫荊商學院教授，跨境金融50人論壇奠基成員，洪灝原是中國國際金融有限公司執行總經理，首席全球策略師（北京、香港）。曾歷任摩根史坦利（雪梨、紐約）、花旗集團（紐約、倫敦）全球策略師。
近日，疊加中國新輪房改的廣泛討論，搜狐財經與思睿投資集團合伙人、首席經濟學家洪灝洪灝進行了一場關於房地產新發展模式、樓市未來、房企格局、化債方式、避免中等收入陷阱，及經濟動能轉化等熱點話題的對話。
國央企入主，是民營暴雷房企脫困方式？
打鐵還需自身硬，非在關山難越之時盼「神兵」天降
據不完全統計，自2021年下半年以來，已有超50家上市房企啟動債務重組。除融創飲「頭啖湯」，整體化債900億，歷時18個月成首家完成境內外債務重組大型房企之外，不少房企債務重組進程緩慢。
以奧園債務重組為例，平安持反對意見遭法院駁回。此外，為減少短期流動性壓力，萬達商管擬調整6億美元債還款計劃。
亦有業內專家稱，上輪中交入主綠城此種應對危機的模式，或成為此輪房企走出困境的案例參考。
對於國央企進駐，能否帶動民營房企「復活」，洪灝對搜狐財經表示：首先，打鐵還需自身硬。民營房企吸引國央企「白衣騎士」出手，本質上需要自身資質突出；
其次，信心比黃金更重要，自己的命運自己掌握。在房地產行業深度回調的壓力之下，國央企的出手，其意義在於提振市場信心。但暴雷房企要想切實擺脫困境，依然離不開積極自救，而非在關山難越之時期盼神兵天降；
最後，洪灝強調，這一輪房地產深度回調意味著行業的長期出清，大浪淘沙始見金，不能適應新的競爭格局的民營房企將面臨告別舞台的挑戰。
此前，作為紓困方式，AMC（資產管理公司）曾以「白衣騎士」身份進駐暴雷民營房企。
對於AMC後續是否會加快對暴雷房企救助？洪灝指出，AMC跑步入場，是針對化解經濟及房地產危機所進行的重點舉措之一，但AMC基本仍秉持「救項目不救房企」的原則，大多停留在項目層面的合作，股權層面的戰略性合作寥寥可數。
事實上，AMC在化解流動性風險、盤活資產、處置不良資產方面有著豐富的經驗。特別是，自去年「金融16條」出台以來，為AMC更加積極開展房企紓困活動拓開空間。
「AMC紓困房企，更重要的是為問題房企量身定製紓困方案，幫助其恢復造血功能，助力實現房地產行業風險出清和良性循環。單單僅憑AMC有限的紓困能力，難以從根本上緩解出險房企當下面臨的資金壓力，房地產危機的解決依然需要各方聚力。」洪灝稱。
何為房地產新發展模式？
留下來的優質房企將「螺螄殼裡做道場」
房地產的暴雷風潮已經從民營房企，蔓延至混合所有制房企，甚至向國央企擴延。包括金茂、華僑城等諸多國央企也以售賣資產的方式，緩解現金流壓力。有專家對搜狐財經表示，負債率超過50%的大型房企都有危險。
此前，行業標杆房企萬科被做空，而去年龍湖同樣遇到此種境況。對此，洪灝指出，多家中資美元債迎下跌，說明房地產行業的深度調整尚未完成，還會繼續，這一過程必然伴隨著陣痛。
「在去蕪存菁、大浪淘沙之後，市場優質土儲資源將更加高度向頭部房企集中，留下來的優質房企，將在未來相當一段時間內年銷售額遠低於2021年17萬億元銷售峰值的新常態下『螺螄殼裡做道場』。」
化債之外，最近「新房改」及房地產發展新模式引發熱議，不少身處「泥淖」旋渦的地產人都在謀求新的轉型方式。
住建部部長倪虹發聲，構建房地產發展新模式是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，建立「人、房、地、錢」要素聯動的新機制，從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落。
洪灝所認同的邏輯是，房地產已然是步入存量市場，房地產發展新模式隨著城鎮化進入深水區、人口老齡化以及中國家庭槓桿率居高的新形勢應運而生。
他認為，這一發展新模式立足於進一步釋放和拓展剛性、保障性和改善性住房的需求，滿足多層次住房需求，並盤活存量市場，從根本上去除非市場化的限制，真正讓市場決定供需平衡，建立租購併舉的住房制度，尋求房地產市場平穩健康發展的治本之策。
現階段如何盤活樓市棋局？
各地需按照實際供需情況探尋政策實施空間
除了立足長遠的房地產發展模式之外，現階段的樓市「解藥」成為關注重點。
就市場反饋來看，大型出險房企在債務違約邊緣掙扎，而「831」新政後的各類救市措施的的效果仍然不及預期，市場需求端仍然疲軟。
根據國家統計局數據顯示，1-10月份，全國房地產開發投資額同比下跌9.3%，跌幅擴大；全國房地產新開工面積同比下跌23.2%，出現連續26個月的下跌態勢；全國商品房銷售面積同比下跌7.8%，相比1-9月份7.5%跌幅繼續擴大；全國商品房待售面積同比增長18.1%；全國房企到位資金額同比下跌13.8%，較前9月略有惡化。
對此，洪灝的看法是，從銷售端看，儘管大量政策上馬，但房地產銷售未見大幅反彈。「事實上，經我們測量，2023年YTD的銷量已非常接近城鎮化的潛在需求，以及部分源自居住品質提升的需求。這制約了開發商投資的步伐。」
「從投資端看，房企現金流狀況依然堪憂，同時部分企業違約的消息也削弱了市場信心。另外，考慮到按照當前銷售速度約20個月的庫銷比，這一庫存積壓意味著房地產很可能需要數年時間方可痊癒。」
對於如何盤活樓市棋局，洪灝認為，總的來說，房地產板塊始終是自上而下驅動的，盤活樓市始終需要一個較為長期的、整體寬鬆的需求側政策環境，因為房地產的復甦非朝夕之功。
「在『因城施策』框架下，各地仍可以按照實際供需情況探尋和拓展現有政策的實施空間，這對進一步釋放各地房地產市場需求、改善居民家庭的住房支付能力或將有所裨益。」
以下為搜狐財經與洪灝的對話節選：
搜狐財經：您如何看待此輪經濟周期？之前有專家稱，樓市起來，就離股市回暖不遠了。對此，您怎麼看？
洪灝：中國經濟周期自年初觸底以來，並未如過去那般很快開啟一輪新周期。原因不言而喻：通常本應啟動新輪投資——庫存周期的中國房地產行業一直不甚景氣。
搞活房地產，搞活的是地方財政和存量居民財富；搞活資本市場，搞活的是科技創新、企業家精神和投資者信心。搞活樓市和股市，並不意味著一定要促其價格大漲，而是形成一個交易活躍、價格由市場決定的資金蓄水和財富倉儲體系。這二者是相輔相成的。
搜狐財經：為了避免中等收入陷阱，有專家稱，政府開出藥方，叫高質量發展，不是靠高槓桿、高投資，房地產+基建粗放式的增長方式，也不可能繼續依靠中低端製造業的大量出口來拉動，更不可能依靠源源不斷的廉價農村剩餘勞力的轉移和投入。而是應該依靠高科技。對此，您怎麼看？
洪灝：在新輪科技和產業革命來臨之際，我們正處於新舊動能切換的關鍵期，這也是我國經濟由高速增長階段轉向高質量發展階段的題中之義。這意味著原有的依賴人口數量、低勞動力成本、犧牲資源環境的傳統發展模式已難以為繼，需要我們不斷推進新型工業化與產業升級、擴大內需戰略與消費升級、區域協調發展下的新型城鎮化與鄉村振興、深化供給側結構性改革與要素改革、雙循環新發展格局與推進高水平對外開放。
搜狐財經：有專家呼籲，必須調整近年來不斷趨緊趨嚴的監管態勢，要給市場和民營經濟鬆綁，為市場重新注入強大的創新和創意的活力。這既是決定中國能否避免日本失落20年的關鍵，更是避免中等收入陷阱的關鍵。對此，您怎麼看？
洪灝：首先，需要強調的是，將中國的現狀與日本當年的泡沫時期進行對比，只是一種刻舟求劍式的陳詞濫調。其次，中國經濟避免日本化需落腳於深化結構性改革，破除阻礙生產力發展的不合理制度性因素，提高經濟潛在增長率，平衡好短期應急和中長期改革，同時發揮好財政政策的重要作用。