自11月1日起，存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率。
自11月1日起，存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率
合同約定為浮動利率的，房貸借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期
事關房貸利率，又有重要新變化。10月31日，工行、農行、中行、建行、交行、郵儲銀行、招商銀行等銀行公告，將完善存量個人住房貸款利率定價機制，同時明確了重定價周期調整安排。記者從市場利率定價自律機制獲悉，其他股份制商業銀行和地方法人銀行的類似公告也將於近日發布。
這是落實中國人民銀行公告〔2024〕第11號（下稱「公告」）的舉措。根據公告，自11月1日起，存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率。此外，自11月1日起，合同約定為浮動利率的，房貸借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。
專家認為，完善存量個人住房貸款利率定價機制，有望從根本上解決新老房貸利差問題。未來，居民購房後的存量房貸利率調整將更加靈活，有助於減輕居民還款壓力，穩定市場預期，促進購房需求進一步釋放。
完善存量個人住房貸款利率定價機制
「房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發生轉變，容易造成新老房貸利差擴大。」專家表示，需要優化制度設計，促進商業銀行和借款人以適當方式變更合同。
專家認為，本次完善存量個人住房貸款利率定價機制，既治標又治本，有望從根本上解決新老房貸利差問題，建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。
「在新機制下，不需要等到新老房貸利差積累較大後再由商業銀行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾。」專家表示。
記者從商業銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續性經營，商業銀行經過測算，將該偏離幅度約定為30個基點（BP）。
比如，中國銀行公告，如果客戶的房貸LPR（貸款市場報價利率）加點值，高於全國新發放房貸利率平均加點值加30BP的，客戶可向其申請調整LPR加點值。
「偏離幅度的設定是調整規則的關鍵內容。」專家表示，偏離幅度如果設定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸的規模，不利於建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。偏離幅度如果設定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業務承受能力，借款人也難以及時享受到優惠。
具體調整規則為，以中國人民銀行最新發布的全國新發放房貸平均利率所對應的加點幅度加30BP為門檻值，如果存量房貸的加點幅度高於門檻值，則可與銀行協商調整為門檻值。對應的加點幅度為中國人民銀行最新發布的全國新發放房貸利率減去對應季度的5年期以上LPR均值。
中國人民銀行在其官網的「利率政策」欄目中，於每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國新發放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。
例如，中國人民銀行官網公布的2024年第三季度全國新發放個人房貸加權平均利率為3.33%，當季度5年期以上LPR均值為3.85%，則對應的加點幅度為-52BP（3.33%-3.85%），調整門檻為-22BP（-52BP+30BP），也就是所有加點幅度高於-22BP的存量房貸借款人，可與銀行協商，將加點幅度調整至-22BP。
「考慮到10月25日絕大多數借款人的加點幅度已經批量調整至-30BP，預計2024年第四季度絕大多數借款人無需調整加點幅度。」專家表示。
中指研究院政策研究總監陳文靜表示，存量個人住房貸款利率定價機制進一步完善後，居民購房後的存量房貸利率調整將更加靈活。當存量房貸利率明顯偏高時，存量房貸借款人可以更快調整房貸利率，有助於穩定市場預期，也有助於促進購房需求的釋放。
已經基本完成對存量房貸利率的批量調整
目前，我國已經基本完成對存量房貸利率的批量調整。記者從央行獲悉，初步統計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調，各地方法人銀行也在10月31日完成批量調整。
專家表示，未來一段時間，如果政策利率保持穩定，預計新發放房貸利率保持穩定，存量房貸利率將無需再進行調整。如果新發放房貸利率加點幅度進一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經營成本等因素合理確定新發放房貸利率。
「本輪批量調整後，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發放房貸利率差異大於30BP，將推動存量房貸利率下調。因此，預計銀行會較少發放利率低於3%的房貸，新發放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩定。」專家表示。
房貸重定價周期可選擇3個月、半年或一年
根據公告，自11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。
重定價周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔。在利率重定價日，定價基準會調整為最近一個月LPR所對應的數值。公告取消了對個人住房貸款重定價周期最短為一年的行政性限制。
記者梳理商業銀行公告發現，大多數銀行提供的重定價周期共三個選項：3個月、半年、一年。
「重定價周期為3個月的，每年重定價4次；重定價周期為半年的，每年重定價2次；重定價周期為一年的，每年重定價1次。需要注意的是，大多數銀行規定，存量房貸借款人在整個貸款存續期內，重定價周期只能調整一次，不能多次調整。」專家表示。
專家稱，房貸合同期限普遍較長，部分期限達到30年，從整個貸款周期看，重定價周期長短對借款人的影響是中性的。
「在LPR下行周期內，重定價周期越短，借款人可越早享受降息紅利。如果未來經濟形勢好轉，政策利率和LPR進入上行通道，在利率上行周期內，重定價周期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負擔，重定價周期只能調整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權利。」專家表示。
東方金誠首席宏觀分析師王青認為，考慮到房貸期限普遍較長，LPR可能要經歷幾輪上行及下行波動，因此三個重定價周期對借款人來說差別不大。不過，對於存續期較短的房貸，鑒於接下來利率還有下行趨勢，選擇較短周期更為有利，這樣就能更早更多地享受到利率下調帶來的優惠。