长春经开（600215）2019年年度董事会经营评述内容如下：
一、经营情况讨论与分析
报告期内，国际环境错综复杂，受经济供给侧结构改革及中美贸易战影响，东北地区经济形势下行压力较大，在严峻的外部形势下，公司仅仅围绕“巩固成果、集中攻坚、持续提升”的指导思想，从夯实房地产开发销售、加快智能园区建设两方面着手，突出“内控、营销、建设、团队”四条阶段性重点工作主线，全力推进各项工作开展。2019年度，公司实现营业收入1.87亿元，归属于上市公司股东净利润7700万元。
(一）宏观市场环境
2019年，在中央“房子是用来住的、不是用来炒的”的主基调下，我国房地产市场开发、投资及销售等方面整体表现较为平稳。房地产市场在日趋理性的同时，也在拉动经济、保障民生、化解风险方面取得了较好的成绩。同时，各地围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，因城施策，为房地产市场持续平稳健康发展提供了保障。在中央和地方的共同调控下，房地产市场2019年度平稳收官，有序发展。
据国家统计局数据显示，2019年1-12月，商品房销售面积171,558万平方米，同比下滑0.1%。从房屋新开工面积角度看，2019年1-12月，新开工面积227,154万平方米，同比增长8.5%。
数据来源：国家统计局
在楼市“房住不炒”的主基调下，2019年，吉林省楼市呈现“稳中有升”的迹象。2019年1-12月，吉林省商品房销售面积2,122万平方米，同比增长2.31%，总体平稳，增速高于全国。吉林省新开工面积2,947万平方米，同比增长18.93%，增速高于全国。新开工面积波动较大。
数据来源：国家统计局
长春市作为吉林省省会城市，2019年城市外拓、地价攀升、边缘区域崛起、品牌房企复盘、超级大盘相继开发立项，万人开盘、新房企落地..楼市表现较好。2019年长春楼市商品住宅总成交与上年基本持平，市场经历了先扬后抑的发展波动。市场格局呈现出中心及热点区域品牌/中高端项目集中，边缘区域刚需投资产品过量的趋势。2019年长春土地市场供需量价均有提升，绕城及四环为拿地集中区，2020在旧改及城市外扩的双向驱动下，预计房地产市场稳中有升。
（二）公司经营情况
1、及时调整营销策略，推进房产销售
公司制定了以客户为导向的营销策略，一方面，公司不断加强对细分市场和客户的研究，了解客户需求，提高服务满意度。另一方面，加大媒体宣传，注重原创、精准、专业，形成了以线上和线下相结合的新媒体矩阵，提升楼盘形象和影响力。
2、强化进度管控，有序推进项目工程建设
报告期内，公司在深入扎实做好工程过程管控，降本增效的同时，积极与施工单位、监理单位等各方协调沟通，克服地区降雨量增大增强等不利因素影响，为公司工业工程项目和D区二期的工程项目施工按计划稳步推进奠定了基础。截至报告期末，工业工程项目厂房主体工程已结顶，D区二期项目主体工程建设已完工。
3、加强团队建设，弘扬企业文化
根据年度经营计划要求，结合公司实际发展需要，公司进一步优化了组织架构。
公司组织全体干部员工，深入开展管理制度培训、团建系列活动，全面提升执行力，增强团队凝聚力；同时，公司继续加强计划统计管理，以计划管控和目标考核为抓手，持续开展业务能力培训，提升经营管理能力，为公司的持续、稳定、健康发展提供了人才保障。
二、报告期内主要经营情况
1、主要任务指标完成情况
2019年公司计划营业总收入10,873万元，实际完成营业总收入为18,667万元，超额完成本年营业收入指标的主要原因是报告期内房地产交房收入比计划大幅增加。
2、公司主营业务开展情况
（1）房地产开发业务
公司制定了以客户为导向的营销策略，不断加强对细分市场和客户的研究，主动作为，激发销售动力，大力开拓目标客户，加大媒体活动宣传，树立良好品牌形象。
报告期内，实现商品房营业收入16,714万元。
（2）一级土地受托开发项目
为加快公司现有资产的有效整合，促进公司资金回笼，公司就一级土地委托开发项目终止结算事宜和前期开发费返还事项与管委会达成如下协议：
管委会同意对一级土地开发项目进行终止性结算，确定管委会应返还公司的投资款金额206,333,605.47元，确定管委会应支付公司预期投资收益补偿款144,433,523.83元(截止到2019年12月31日)，共计350,767,129.30元。
管委会同意返还公司预付的前期费用127,574,567.13元及相应的投资收益89,302,196.99元，共计216,876,764.12元。
综上所述，管委会应支付公司前期费用和土地净收益共计567,643,893.42元，该款项及相关收益于2020年6月30日前付清。
截至年度报告披露日，公司已收回人民币2亿元。
（3）物业服务
报告期内，公司物业服务收入552万元，比上年同期减少80%，下降主要原因是2018年出售的七家子公司中包含一家物业公司，该物业公司收入占比较大。
（4）租赁服务
租赁业务营业收入1,401万元，比上年同期下降31%，主要原因是报告期内出售公司拥有的位于长春市洋浦大街以西、公平路以北的工业用地使用权及全部地上建筑物，导致租赁收入比上年同期减少。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
一、房地产行业格局与趋势
2020年全国楼市格局与趋势：宏观环境方面，展望2020年，季度经济增速存在阶段性企稳预期，但全年增速依旧呈现稳步放缓态势，在此基调下，货币、财政政策将继续保持灵活。房地产政策方面，2020年调控将注重多方面的平衡，继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的空间和灵活性。
在此背景下，预计2020年全国房地产市场将呈现“销售及新开工规模小幅调整，投资中低速增长”的特点。需求端，“房住不炒”主基调不会改变，预期将更趋理性，但城镇化推进及改善型需求的持续释放将形成有力支撑，销售面积下行幅度有限，降幅预计在5.0%-6.5%之间；供应端，行业融资环境难有明显改观，房企资金压力依然偏大，预计2020年新开工面积存在调整压力，降幅在1.4%-2.9%之间，投资增速将回落至5.9%-7.4%左右水平。
2020年长春楼市格局与趋势：2020年长春供求市场已经发生了显著变化，未来市场将进入新一轮调整期。在城市外拓的过程中，城市外围的双阳、莲花山受到房企和购房者关注，量价仍有一定的上升幅度。万科领跑全市，中海、华润与其名列前三；恒大转战城市外围区域，万龙、新星宇凭借多盘布局、刚需快销成为本土企业领跑者。2020年伴随外埠房企到长春进行开发，市场份额将进一步被“分食”。受土地市场放量的影响，加之需求市场相对平稳，预计新增供求比在1.5-1.6:1之间，从而导致2020年库存上升，库存去化周期在12-13个月之间，市场仍处于可控且健康的范围内。
二、工业自动化生产是未来发展方向
目前，我国工程机械生产线上依旧以人工为主，自动化水平普遍较低。我国工程机械行业面临着人口红利消失、用工成本大幅上涨的不利局面，“用工荒”、“高成本”等因素交织叠加在一起，压缩了制造企业的盈利空间，凸显了当前业内中小企业的生存困境，中国工程机械行业正面临着向高端转变、承接国际先进制造、参与国际分工的巨大挑战，“机器换人”已是大势所趋。
智能制造是装备制造业升级的关键，能够提升传统制造水平，满足高技术发展要求，有助于缓解环境和能源对机械制造业的制约，缓解对人工短缺的需求，推动机械制造业生产方式发生全新的改变，为现代制造服务提供技术保障。中国“智造业”正迎来发展机遇，超过半数的企业都属于自动化程度亟待完善的重点行业，这对工业自动化厂商来说是难得的商机，越来越多的工业自动化领军企业也将中国市场作为重要的开拓目标地。
(二)公司发展战略
1、持续推进房地产开发业务
未来房地产调控政策仍将以“稳”为主，保持政策的连续性和稳定性。2020年公司房地产开发业务仍将坚持以客户为中心，迎合市场需求，全面提升产品品质，努力实现公司业务的高质量与稳健发展。一方面，加速去化存量资产，另一方面，加速推动D区二期项目开发建设，同时加快资金回笼。
2、把握产业转型升级的契机
2020年公司将加快建设工业自动化生产线装备项目，早日实现为汽车产业和重工业提供自动化系统解决方案，助力在产业升级中摆脱能源、人力、场地方面的约束，实现智能制造，扩大公司的业务范围，提升公司盈利能力。
3、推进资产重组项目，助力公司转型升级
公司拟以发行股份及支付现金方式购买浙江万丰科技开发股份有限公司100%股份。万丰科技定位于工业机器人系统集成和智能装备制造行业，主要从事自动化焊接生产线以及热加工自动化解决方案的涉及、研发、生产和销售。公司将依据相关法律法规的规定，推进资产重组项目的实施，以提升公司的盈利能力和发展空间，提高公司资产质量和持续经营能力，保护上市公司全体股东，尤其是中小股东的利益。截止年度报告披露日，公司已回复上海证券交易所的两次问询函。
(三)经营计划
2020年公司将深入贯彻“以人为本，创新引领，聚焦主营，管控风险，降本增效，打造具有竞争力的上市公司”的经营指导思想，以房地产开发建设为主要工作，加快产品去化速度，加大资金回笼；同时推进产业转型升级，引入新的产业，为企业长足发展奠定基础；坚持以人为本，不断提升团队合力，控成本，降风险，提效益。
1、抓房产品质，建高质量楼盘。
弘扬新时代精神，严抓建筑材料、施工质量、隐蔽工程管理，摆脱低端楼盘印象，提升公司品牌形象和产品价值；严抓工程进度，从材料供给、人员配备、进度计划各个环节统筹安排，全面兼顾，保证项目如期验收交付；严格控制施工变更，抓好安全，降低成本，提高公司效益。
2、多渠道营销，推进房产销售。
新的一年将充分利用外部力量，举办丰富多彩的联谊拓展活动，宣扬项目亮点和投资升值空间，快速聚拢项目人气，助推项目销售，再创佳绩。
3、高品质服务，打造美好家园。
将“快乐工作、幸福生活”导入物业管理，改善信息监控、消防设施、车辆交通、绿化环境和门岗形象等，打造“博爱、人和、便利、康乐、平安、绿色”人文环境，满足现代人居住需求，丰富业主精神生活和健康水平，提升物业管理品位，助推公司稳健发展。
4、抓项目实施，实现转型升级。
不忘初心，牢记使命。“振兴东北，帮扶长春”既是响应政府号召的政治任务，也是责任、是使命。2020年工业工程项目将加速推进，公司将提前筹划，推进项目建设。
5、以品德立人，弘扬企业文化。
企无信不盛、人无德不立。公司将通过文化拓展、制度强训，营造顶天立地做人，光明磊落做事，讲诚信，懂宽容，懂尊重，重执行，敢担当。强化内控，依法经营，制度治企，做到合法、合规、流程合理、操作规范、管理科学，控制经营风险，保障公司稳健发展，干部健康成长。
2020年，公司处于转型升级的关键时期，原有产业有待持续提升，新项目即将进驻，新成员陆续引进。公司将以“永恒提升价值，不断奉献社会”的价值观，围绕“百年、百誉、百强”的战略目标，知行合一，乘风破浪，奋发有为，圆满完成2020年公司制定的各项经营目标和工作任务，努力贡献每一个人的智慧和力量。
(四)可能面对的风险
1、政策风险
国家对房地产行业的宏观调控行为是调节房地产行业走向的基础，也是影响房地产行业至关重要的因素。与其他商品相比，房地产关乎每一个人的生活，因此房地产业是重要民生问题和政策调控的主要对象。再加上世界经济形势的多变性，使得政府随时都有可能根据我国整体经济形势，来制定相关的税收政策、行业政策，以此来影响房地产经济的具体走向。
2、市场风险
由于市场竞争状况、消费者需求变化等因素而对整个房地产行业发展形成的影响，使得已投资完成的项目无法实现预期的销售目标，从而造成投资资金无法及时回笼，形成资金沉淀的风险。
3、资产重组事项审批风险
截至年度报告披露日，资产重组项目相关的审计、评估工作尚在积极推进中，标的公司所处行业的周期波动、产业政策、以及盈利能力等都因素都会影响标的公司的估值，并且本次交易尚需提交股东大会审议，并经有权监管机构批准后方可实施。本次资产重组事项能否获得审批，以及获得审批的时间均存在不确定性。
四、报告期内核心竞争力分析
在错综复杂的外部环境，行业竞争日益激烈的环境下，公司在稳健主业发展的同时，建立了专业的管理团队和人才机制，并且不断探寻新领域，培育布局新的利润增长点，提升公司的核心竞争力。
1、法人治理结构
公司依据监管机构的有关要求，并结合公司实际情况，对公司治理体系进行完善，进一步明晰了股东大会、董事会和监事会的职责，为公司业务的开展提供了强有力的制度依据。
2、专业的管理团队和人才机制
公司持续加大人力资源的开发、配置和储备力度，形成了一支团结、务实、创新、敢于拼搏，积极向上的管理层。公司不断推进市场化选人用人，加大人才引进力度，提高人才交流广度，加强青年骨干培养，不断优化考核机制和绩效薪酬体系，为员工成长和团队建设提供了良好的发展平台，也为公司的进一步发展提供了有效的支持。
3、智能制造产业布局助力公司可持续发展
公司在稳健主业发展的基础上，不断探索新产业（300832），积极寻找培育新的利润增长点：公司实施的工业自动化生产线装备项目正在稳健推进中。同时，公司正在积极推进资产重组项目，拟以发行股份及支付现金的方式收购万丰科技全部股权，万丰科技定位于工业机器人系统集成和智能装备制造行业，主要从事自动化焊接生产线以及热加工自动化解决方案的设计、研发、生产和销售。收购完成后，公司将切入智能制造行业，专注于高端装备制造业务和工业机器人系统集成业务，有利于提升公司的盈利能力，增强公司的市场适应能力，为公司的可持续发展奠定基础，保护上市公司全体股东，尤其是中小股东的利益。
4、企业文化优势
公司始终坚持“永恒提升价值、不断奉献社会”价值观，围绕“营造国际品牌，构筑百年企业”的愿景，秉承“以人为本、依法治企、创新驱动”的企业理念，致力于“为客户提供满意的优质产品”的使命，为员工营造“快乐工作、幸福生活”的良好氛围，并通过发扬实事求是、艰苦奋斗、雷厉风行和一抓到底的工作作风，形成了团结奋进的企业氛围。