本期撰稿&排版：梧晓桐
有一个姑娘，她有一些任性，她还有一些嚣张……
谁是那个姑娘？原水产市场地块！
既530特大土拍之后，无锡又有7块住宅地将在7月17日开始竞拍。其中有一块家世不错、相貌中上、小家碧玉的地让晓桐很感兴趣，遂兴冲冲前去探看一番。
它就是XDG-2019-17号地块，又名水产市场地块，面积很小，总占地才21254㎡，但在梁溪河畔长大、天生清秀，虽然旁边邻居面貌不佳，但不影响姑娘成长为小家碧玉一枚。
姑娘户籍隶属河埒口板块，但距离河埒口核心有一定距离。建筑路上不远处，十余年前曾出过获得国家奖项的梁溪人家，近些年名声了了。但近几年建筑路拓宽，姑娘家对门的商业逐渐成熟，也算为姑娘添上了一笔丰厚的配套嫁妆。
就这样一位姑娘，正值佳年，提出了不低的招婿要求——起始出让金67238万元，起始楼面价为13754元/㎡。据传，已被多家青年才俊盯上。
您觉得，会水涨船高吗？
NO.1地块详情（嫁妆）
水产市场地块位于滨湖区建筑路与湖滨路交叉口西北侧，坐拥独特地理位置和区位优势，在社会发展的各个方面都成熟稳定的地理片区，是无锡西片人流、物流、商流的集散地，是无锡的黄金区位。
它东靠月秀东园（老小区，安置房），西面是规划道路，靠近梁溪苑（老小区，安置房），北邻梁溪河和仙蠡敦公园（河景资源），南接建筑路（靠近公路）。
位于梁溪河板块，周边交通、商业、教育、医疗等配套优异且齐全。
地块处于河埒街道，交通配套十分齐全。
主干道：湖滨路，青祁路，建筑路可直达无锡市中心等位置；
地铁交通：地铁1号线、2号线（已通车）、地铁4号线（在建，预计2022年底通车）。
公共交通：36路;53路;63路;139路;207路;211路;快3线; 1路;11路;33路;41路;56路;63路;131路;207路;211路;508路;760路;快6线
姑娘丰厚的陪嫁，也让她眼光放得很高，要求“壕”聘礼：起始楼面价为13754元/㎡。
NO.2不确定因素（小脾气）
姑娘在外自是乖巧可人、落落大方，小脾气怎么样就有待考证。
目前地块周边教育资源丰富，稻香实小、河埒小学、蠡桥小学等环伺周围，距离锡师附小（阳光校区）仅900余米。
江苏省无锡师范附属小学（阳光校区）是无锡市比较出名的小学，若能够被划分为它的学区房，该房产价值定将上涨一大截。
在地块不远处的阳光城市花园小区，C区、D区是锡师附小阳光校区的学区房。广大网友很是关注：不知道这块地将来能不能成为锡师附小的学区。
晓桐查了一下，在该地块相邻的两个小区：月秀东园和梁溪苑，学区都是稻香实验小学。看来，这块地成为锡师附小学区房的可能性并不算太大。
当然，不到最后一步，我们也不能绝对，只能对该地块报以期许。
NO.3略有不足（性格缺陷）
姑娘外观不错，配套完善，但避免不了地有些小毛病。
地块面积实在是太小了，总占地才21254㎡，可建面积不高。
项目全貌
而过小的占地面积让未来的售楼处、展示区和停车处都受到了限制。
在地块正南方，未来项目大门的地方，正对着一个拍违停的摄像头，很担心将来看房人没处停车啊~
门口违停摄像
被拍车辆
另外，地块本身不太规整，尤其是东北角有一块突出去的地方。
这里靠近北桥，车量的噪音和尾气问题让人不爽；而南面安置房所造成的不佳观感也会给项目的设计和营销团队提出大难题。
姑娘的小毛病说大不大，需要家人多多包容，心疼设计师3秒钟～
NO.4几点看法（项目难点）
女儿虽好，就不知未来生活会怎样，众人很是担心啊！地块小，总价有限，准入门槛低，对于急于回笼资金的开发商来说真是喜闻乐见。
但基本上只能做一期的产品，对开发商也是一种考验。如此小的体量，做好了，皆大欢喜。一个不小心，无法重头再来！赌性还是有一点的！
而预计未来主力购房群体是以滨湖区地缘性的客户为主，刚需和改善为主力，对于价格的敏感度非比较高，想必对于产品品质也不会要求太低。
另外，目前板块在售项目较少，板块宜居性强，已由刚改向改善过渡。
区域内项目一览图
隔梁溪河相望，北面小区实景图
晓桐查看了地块周边的二手房和目前在售项目的次新房房价，由此可以看出，周边改善客户群体庞大，市场前景较好。
项目周边二手房毛坯均价在1.4-2.9万元/㎡，周边年代较早的二手房价格在1.4-1.8万/㎡，次新二手房价在2.1-2.9万/㎡。
写在最后：
晓桐了解到，目前栖庭新房在售价格约23000元/㎡，而原水产市场地块与栖庭各项配套、区位优势相差不大，不考虑地价情况下，未来售价相差应当相差不多。
但该地块目前起始楼面价为13754元/㎡，如果底价拿地，毛坯售价预计会在21000元/㎡起步；若竞争激烈，竞拍价上涨过高，要想达到保本甚至是获得高利润，对开发商设计及营销部门都是一个不小的挑战。
佳媛待嫁闺中，7月17日花落谁家！？
你觉得，这位姑娘最终会身价几何呢？欢迎与我们交流讨论~