文 | 原创中心 刘莹
2019上半年，房企面临了巨大的债务压力，来自诸葛找房的统计显示，期内，已经有360家房企倒闭，破产原因涉及不能清偿到期债务、严重资不抵债等诸多方面。根据今年7月30日，中央政治局会议“房住不炒”以及明确提出的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的定位，以及国家发改委对于房企海外债加强约束，新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务并且需要就债务规模、期限等进行备案登记的规定，诸葛找房预计，下半年房企融资环境将更为严重，行业增速放缓的背景下，房企应该加速推货入市、提高周转并加速回款。
TOP20房企有息负债规模均超过1000亿
今年上半年被重点监测的80家上市房企的有息负债规模已经进一步提升至6.61万亿元，与2018年末相比上涨10.45%，其中71家超过100亿。TOP20房企的有息负债规模均超过了1000亿，总计达到42159.75亿，占80家上市房企总有息负债的63.73%。TOP10房企的有息负债规模为29587.33亿元，占80家上市房企总有息负债的44.73%，且排名靠前的多为规模房企，尽管大型规模房企的融资能力相对较强，规模的增长和运作也需要更多的资金来支撑，但是，诸葛找房认为，在市场监管和融资渠道收紧的大环境下，有息负债规模较高的房企偿债压力依然不容小觑。
增速方面，统计显示，TOP20的房企年内增速均值为32.75%，TOP10榜单的房企年内增速均值为42.77%，年内增速较高的房企主要有以下三类：
其一，以京能置业为首的年内增速偏高但规模较小的房企。上半年，京能置业的有息负债增速为81.27%，位居第一，苏宁环球有息负债增速为46.70%，位居第三，小型房企偿债能力和抗风险能力远不及大型房企，后期还债风险较高需警惕。
其二，以奥园集团为代表的增速较高，但有息负债规模并不靠前的中型房企。期内，奥园集团的有息负债规模增速为36.82%排名第四，建业地产、禹洲地产和当代置业等与奥园类似，这一类企业的表现是由于近半年来年的各类扩张或者融资、土地、项目开发较多，负债增速较高，但负债规模整体不高。
其三，以融创中国为代表有息负债规模和年内增速双高的大型房企。并购和拿地步伐加快使得有息负债居高不下，中海、新城控股等房企的有息负债规模和年内增速都名列前茅。
销售规模在500-1000亿之间房企债务压力最大
据诸葛找房统计，上半年，TOP20上市房企新增有息负债为5831.6亿元，占80家房企新增负债总额的93.2%，集中度处于高位水平。有息负债增速方面，统计显示，其中，销售规模在2000亿以上的龙头房企有息负债率增速均值为13.62%，1500-2000亿元龙头房企有息负债率增速均值为13.94%，销售规模在500-1000亿元之间的房企有息负债规模增速均值最高，达到14.29%，其中，奥园集团、建业地产、禹洲地产、越秀地产等房企都在这一规模之内。
与此相对的，销售规模在1000-1500亿之间的大型房企有息负债规模增速均值仅为3.73%，泰禾集团、正荣集团、阳光城等都在这一范围之内。500亿以下房企有息负债规模增速均值为5.36%，由于中小房企评级相对更低，债券发行难度不断加大，资金链更为脆弱，多数中小房企选择扩张规模或降负债减杠杆的方式来谋求“活下去”。
短期有息负债现金覆盖度方面，期内，TOP80上市房企的现金覆盖度均值为131.55%，TOP20房企的现金覆盖度均值为341.71%。其中，中海、合景泰富、龙湖、华润置地等龙头房企现金覆盖度均在400%以上，现金流表现优越，宋都股份的短期有息负债现金覆盖度最高，为942.78%。
嘉凯城、天房发展、北大资源等房企上半年短期有息负债现金覆盖度不足30%，富力地产、阳光100的现金覆盖度不足50%，短期债偿压力较大，经营风险上升。以阳光100为例，来自半年报的数据显示，期内其现金及现金等价物为34.99亿元，短期负债及一年内非流动负债有83.06亿元，尽管上半年阳光100一直在出售资产缓解现金流的压力，债务结构有所改善，但现金流仍较紧张。