引言：欲在“2019年突破2000亿”及“重回前十”的金地集团持续逆势发力，12月31日，克而瑞披露的金地去年一年的销售额为2106.1亿元，排名行业第14，但在“招保万金”四大房企中依然垫底，与第十名的销售差距也有300亿。回顾2019年，努力“重回第一阵营”的金地项目违规消息不断，规模行进之路并不顺利。
文 | 原创中心 刘莹
金地集团董事长凌克曾表示，“不放过每一次市场调整带来的成长机会助力规模增长，希望进入前十梯队”。岁末年终，在克而瑞百强房企销售榜单中，金地2019年一年的销售额为2106.1亿元，排名行业第14，但在“招保万金”四大房企中依然垫底，而头部的“碧万恒融”则将销售梯队拉升至五千亿以上级别，金地与“第一阵营”的差距未减反增。
排名垫底“招保万金”
旗下项目违规不断
在克而瑞百强房企销售榜单中，曾经与金地集团并称地产界“招保万金”的万科、保利、招商蛇口在2019年分别实现销售6312.1亿元、4702亿元和2205.5亿元，排名行业第2、第5和第12位，纷纷交出了略好于金地的答卷。
从权益销售的表现来看，金地在“招保万金”中的排名依然垫底。克而瑞统计显示，2019年全年，金地的权益销售额为1305.8亿元，排名行业第17位，而万科、保利、招商蛇口的同期权益销售分别为4102.9亿元、3190.3亿元和1561.8亿元，排名行业第3、第6和第12。
初创于深圳的金地集团成立于1988年，并于2001年登陆上交所上市，是中国较早上市并实现全国化布局的房地产企业，而地产界“招保万金”的美誉始于2006年，彼时，招商、保利、万科和金地的营收分别为29.39亿元、40.27亿元、179亿元和35.54亿元，四家房企还处在同一起跑线上。
2006年之后，由于受管理层变动、战略保守以及产品定位差异等因素的综合影响，金地集团在近十年的时间里规模降速，并逐渐与“招保万”拉开差距。
2016年末，金地首次跻身千亿房企俱乐部，并在2017年提出了“三年内冲击2000亿元”的销售目标，此后，金地一改往日稳健的经营风格，快马加鞭推盘销售，同时加大了在公开市场的拿地力度。
2017年也成为了金地快速扩张的关键一年，焦点地产新闻查询财报发现，2015年至2018年间，金地集团的土地总投资额分别为297亿元、399亿元、1004亿元和1000亿元，而在2017年，金地的土储总投入激增约600亿，突破了千亿元。
然而这一年，金地的营收不仅未有增长反而大幅下滑。财报披露，2017年末，金地的营收为376.62亿元，同比下降32%，而招商、保利和万科同期的营收分别为755.38亿元、1463.06亿元和2429亿元。
2018年末，金地迎来历史最好业绩，但依然垫底“招保万金”。财报披露，2018年，金地的销售额为1623.5亿元，而招商、保利和万科的销售额则为1705亿元、4050亿元和6069亿元。
土地规模扩张为金地奠定了未来发展的粮草基础，但是也令其资金承压。财报披露，2017至2019年中，金地的经营活动净现金流分别为-69.89亿元、-18.28亿元和-70.56亿元，截至2019年三季度末，金地的该项指标小幅回升至-2.7亿元，但仍为负数。
由于偏爱在拿地后引入合作方共同出资开发的模式，金地的新增土储权益占比一直不高。华泰证券研报显示，2015年至2019年中期，金地集团的新增土储权益比例分别为38%、42%、47%、40和54%，有连续4年的时间里，金地的该项指标一直在50%以下。
在财经评论员严跃进看来，项目投资中，合作开发可以带来业绩成长规模扩张，但是，资本市场更加会考虑权益的土地储备和权益的项目销售规模，从企业管理层的角度来讲，未来要务实加强权益占有比例。
由于合作开发项目过多，金地在2019年三季报发布时还被业内质疑“赚钱能力欠佳”。财报显示，期内，金地的营收同比增长26.91%至425.32亿元，但归属上市公司股东的净利润仅同比微增3.41%至54.25亿元，归母净利润则相比2018年同期骤减10.6亿元至17.93亿元。“增收不增利”的消息传导至资本市场，金地股价在三季报发布的次日领跌地产股，最高跌幅达6.5%。
因规模扩张而引发的金地旗下项目违规及安全问题也接踵而来。2019年12月，金地旗下在建楼盘“西江雅苑”被业主投诉存在“梁柱轻轻一抠，混凝土就会掉落”、“天花板、墙壁、露台、飘窗等处有不同程度开裂”的情况，因此，业主质疑开发商在工程建设过程中存在偷工减料、监管不力等问题，并担心会有安全隐患。
在取得历史最好成绩的2018年，金地也频因“项目违规”登上负面消息榜单前列。比如，2018年1月，崂山区金地浮山后项目三期工程发生混凝土搅拌车溜车事故，致使3名工人受伤，2名因抢救无效死亡；此外，上海金地集团佘山天境三期项目也遭到业主投诉称，该期楼盘存在严重质量缺陷与销售时承诺不一致、车库存安全隐患等问题。
“大力投喂”
借力金地商置弯道超车
在“重回行业前十”的压力驱动下，金地也试图借助金地商置实现弯道超车。去年12月，金地集团H股上市平台金地商置公告引入原天润集团总裁张晋元，出任高级副总裁，负责产业园业务和科技孵化。
业内人士透露，明星职业经理人张晋元曾先后就职于万科、华夏幸福和泰禾，是深受万科董事会主席郁亮器重的“战投帮“精英之一，并且，其在华夏幸福负责战略和市场的丰富经验，也对金地商置在产城业务的打法上有所帮助。
成立于2013年的金地商置定位地产综合开发和资产管理，主营业务涉及商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等，在过去6年里，金地商置的销售增速一度超过母公司金地集团，另业内侧目。
而在亿翰智库看来，金地商置的大力扩张，正得益于母公司的“大力投喂”。比如，在金地商置成立之初，金地集团便直接向其注入了6个住宅物业以及150万方的土储，而也正得益于这些过渡而来的住宅项目，金地商置才获得了持续增长。
从新增土储方面来看，金地商置也得到了金地集团的眷顾。财报披露，2015-2016年，金地商置的新增土地面积占集团总新增面积的近50%，而同期其销售贡献仅占集团销售总额的五分之一。2017-2019年中期，这一比例略有调整，但也一直维持在与金地商置销售贡献相当的30%左右。
来自国元证券的研报显示，在房企普遍面临融资难的情况下，金地商置能够在公开市场上的筹得资金也得益于金地集团，在其2019年三季报披露的筹资总额中，约75%的借贷都来自于金地集团。
有业内人士认为，金地集团或在有意将高盈利项目集中于金地商置旗下，使其在财报中有良好表现，以获得香港资本市场的青睐，形成集团“A+H”双轮驱动。
但从营收贡献上来看，金地商置“名商不言商”，其投资管理和服务运营收入占比与住宅开发并未做到齐头并进。财报显示，2014至2016年间，金地商置的住宅开发收入占比一直在90%以上。此后，金地商置先后收购了上海启客集团和广电地产的部分股权，持续发力商业项目，但截至2019年年中，其投资管理和服务运营收入占比仅9%，仍未超过10%。
从土储方面的规划来看，也印证了金地商置目前的业务重点仍是住宅开发，且在城市分布上与金地集团有所重叠。财报披露，2017年至2018年间，金地商置的纯住宅建面占比分别为65.7%和60.0%，若将其他有住宅用途的混合用地包含在内，这一比例将进一步提高。
截至2019年年中，金地商置公告披露的土地储备为1541万平方米，其中90%位于一二线城市，同期，母公司金地集团在一、二线城市中的土储占比为80%，这也引发了外界关于金地商置与金地集团涉嫌同业竞争的质疑。
财经评论员严跃进认为，上述两家公司的同业竞争肯定不可避免，这会导致金地集团与金地商置在拿地和项目营销中形成一定的竞争和冲突，如果未来冲突升级，金地集团则需要重新梳理相关业务线。
另有业内人士表示，金地商置在商业产品线上并未凸显自身的特色和优势，与在商业上有所作为的龙湖、万达等房企的差距也非常大，尽管引入住宅业务会规避商业部分的压力，但也会导致徒有商置之名，估计金地集团自身也十分矛盾。
金地也在尝试通过引入新的合作伙伴的方式改变金地商置“名商不言商”的局面。但在亿翰智库看来，近些年，金地商置的物业投资确实在以较为稳定的速度增长，但绝对值十分有限，加上资金回笼周期较长，因此，住宅开发的扩张在短期内仍将是金地商置的发展重点，商业项目的收入贡献有限。
在另一位业内人士看来，对于金地商置而言，不论它是高速扩张还是致力于打开畅通的资本通道，最终都将服务于金地集团的规模扩张梦，终止母公司的下坡路，助力其回归行业前十和第一阵营，才是金地商置的主要任务。
一直表现“优秀”的金地商置也在行业调整周期里出现销售业绩上的下滑。截至去年11月底，金地商置披露的销售额为524.88亿元，而在11月单月，金地商置仅实现销售45.12亿元，同比出现24.33%的下滑。
从销售均价方面的表现来看，2019年前11月，金地商置的销售均价为20231元/平米，相比2018年同期的21881元/平米，单位面积内下降1650元/平米，同比降幅为7.54%。