伴随着经济的蓬勃发展，越南被视为下一个奢侈品市场热点，国际投资者们蜂拥而至。加之利于外国人购买越南房产的法律，因此近年来越南的高端房地产开发激增。

当地的需求也在不断上升。越来越多非常富有的越南人，特别是企业家寻找地方把他们的资产保存起来。过去十年，越南净资产达到3000万美元或以上的人口激增320%，是全球增长速度最快的国家，超过中国和印度。

大多数亚洲企业在获得任何核心业务的成功后都会转向房地产，当他们国家的财富增长时，人们会购买房地产。

根据仲量联行越南公司的数据， 在胡志明市，2019年第一季度的公寓价格较上年同期飙升22.7％至平均每平方米2,028美元（平方米）。同样在河内，2019年第一季度公寓的平均价格同比上涨6.8％至每平方米1,407美元。。

越南改善基础设施也是一个优势因素。“越南专注于基础设施投资，包括2000公里的新高速公路，河内和胡志明市的地铁系统，以及许多机场扩建和建设项目，”JLL表示。

外国人不得拥有土地。事实上，即使是公民也不允许拥有土地。在越南，土地在理论上由人民集体拥有，但由国家管理。越南的外国居民可以购买住宅，可以拥有房屋，但不能拥有建造房屋的土地。

前景依旧看涨

由于持续强劲的经济增长，快速的城市化增长以及在主要城市建设几个大型项目，越南房地产市场的前景仍然看涨。

“整体而言，2018年是房地产市场的积极年份，我们预计这一业绩将在2019年的所有细分市场继续，”JLL表示。

“随着越来越多的国内外投资者越来越多的关注，越南的房地产竞争变得越来越激烈，近年来创下了破纪录的投资额，”JLL补充说。

Savills Vietnam 支持积极的前景。“外国购买者对高端项目的兴趣增加，30％的外国配额迅速填补。预计这一趋势将持续下去，预计所有等级的价格都会上涨。”

根据世邦魏理仕的预测，到2020年初，豪华公寓价格预计将上涨至10％左右，达到每平方米6,000美元。

高端公寓市场正在蓬勃发展

在胡志明市，豪华公寓单位价格飙升17％至平均每平方米5,518美元。据CBRE称，与前一年2018年同期相比。根据Savills的Sunny Hoang的说法，在胡志明的市中心，豪华公寓的价格为每平方米5,000美元。

胡志明二郡的Feliz en Vista，公寓目前的价格在每平方英尺232美元至290美元之间。这意味着一套1722平方英尺的四居室公寓的价格从40万美元到50万美元不等。到2018年底，Feliz en Vista的几乎所有单元都已售出。

在位于胡志明市一郡（被称为“西贡华尔街”）的39层高的曼哈顿大厦，纽约市风格公寓单位的售价约为每平方英尺557美元。

越南向外国人开放

2015年7月1日，“住房法”（第65/2014 / QH13号住房法）生效。它具有重大意义。

首先，获得越南签证的外国人，外国投资基金，银行，越南分支机构和海外公司代表处现在可以购买住宅物业。外国人现在可以拥有所有类型的房产，外国人拥有的房产可以分租，继承和抵押。

第二，保留越南国籍的海外越南人将被视为当地人，并被允许以自己的名义拥有无限的财产。据估计，全世界400万海外越南人中约有70％仍然保持原有的公民身份。

修订后的住房法重振了房地产市场，并发出了一个更广泛的信息。ZICOLaw Vietnam的 David Lim说：“政府正在考虑确保越南继续保持竞争力，继续吸引外国投资者，并创造一个商业蓬勃发展的环境。”

关于实施“住房法”（第99号法令）的详细指南于2015年12月10日生效。根据第99号法令，只要能够满足以下条件，外国人就可以在越南拥有房屋：

• 外国人的有效护照上应附有越南移民局的入境章。
• 根据适用于越南国际组织代表外交办事处，外国领事馆和代表处的优惠待遇权和豁免条例，他们不应属于有权享受优惠待遇或外交豁免权的人。

2016年8月15日，建筑部19/2016 / TT-BXD通函（第19号通知）载有关于住房法的指导方针，以及第99/2015 / ND-CP号法令生效。

• 外国人只能拥有特定公寓的住宅公寓总数的30％。
• 对于商品房项目（包括别墅和半独立式住宅）下的个人住宅，外国人可以拥有特定项目个人住房总数的10％。

永久租赁

越南的土地只能出租，即使是越南人，虽然实际上许多租约似乎是无限期的。“购买”土地实际上是租赁权的转让。创造永久性可再生租赁意味着越南现在拥有亚洲最开放的房地产市场之一。

新的自由贸易协定有望吸引更多的外国投资者

跨太平洋伙伴关系全面和进步协议（CPTPP）于2019年1月生效，是澳大利亚，文莱达鲁萨兰国，加拿大，智利，日本，马来西亚，墨西哥，秘鲁，新西兰，新加坡和越南，根据跨国律师事务所Baker McKenzie 的文章。该协议预计将有利于该国的房地产市场。

外国投资者受到投资者国家争端解决机制（ISDS）的保护，该机制适用于房地产开发的跨境投资。

CPTPP还扩大了外国投资者可以参与的房地产服务，包括房地产经纪服务，房地产交易所楼层，房地产咨询服务和房地产管理服务，涉及住宅和商业物业。

“CPTPP与欧盟贸易协定以及其他自由贸易协定将有助于平衡美中贸易战可能产生的负面影响，”仲量联行表示。

富裕的当地人的需求上升

越来越多的富人和中产阶级越南人购买房地产。事实上，越南的住房拥有率超过90％—世界上最高的之一。

Savills Vietnam的Niel MacGregor说：“我们越来越多的富有越南人，特别是企业家寻找保存财富的地方。”

推动需求的主要因素之一是摆脱同一屋檐下住着几代人的亚洲传统。

胡志明的租金收益率仍然很高

根据Savills World Research的数据，HCMC的公寓租金收益率仍然高达5.8％左右。

河内的销售交易上升，胡志明下降

根据Savills的数据， 在河内，2018年第四季度的公寓交易量同比增长了69％。同期，首都的别墅和联排别墅交易增长了21％。Gia Lam占据最大份额，占销售额的52％，其次是Dong Anh和Long Bien，各占9％。

相比之下，在2018年第四季度，胡志明的公寓销售同比下降27％至11,000多个单位。同样，别墅和联排别墅的销售同比下降57％，主要原因是供应有限，Savills表示。Go Vap领先市场，占总销售额的33％。

供应继续增加

Savills表示 ，在河内，8个新公寓项目的完工和28个项目的下一阶段在2018年第四季度提供了约15,100个单位，比去年同期增长了120％。大部分增长来自经济实惠和中端市场。B级公寓（平均价格为3200万越南盾或每平方米1,374美元）占库存的61％，其次是C级，31％，A级，8％。

在胡志明，2018年第四季度共有超过9,500套公寓单元的23个新项目和13个下一阶段的现有项目供应。目前，胡志明有超过18,300套新公寓单元。2019年，除了河内约41,300个单位外，胡志明的66,000多套公寓单元预计将进入市场。事实上，未来三年将在胡志明的100个项目中推出超过154,000个新公寓单元。

别墅和联排别墅的供应也在增加

在河内，四个新项目和9个新阶段在2018年第四季度提供了近2,350个新住宅。2019年，包括Vimedimex的Athena Fulland，unshine Group的Sunshine Wonderland和Vingroup的Vincity Sportia等新别墅开发项目预计将进入市场。

在胡志明市，五个新的小规模项目和一个现有开发项目的新阶段，在2018年第四季度增加了约390个新住宅。2018年第四季度的初级库存达到1,280多个住宅。从2019年到2021年，预计约有22,65个住宅进入HCMC市场。9区，Binh Tan和Binh Chanh等郊区将占未来住宅供应量的56％左右。

尽管供应增加，但公寓租金上涨

在河内，每月公寓租金从每平方米300,000越南盾（13美元）到750,000越南盾（32美元）不等。Savills表示，在2018年第四季度，比一年前增长了5％。2018年第四季度，首都的平均入住率保持不变，为86％。

在胡志明，服务式公寓的租金从每平方米375,000越南盾（16美元）到775,000越南盾（34美元）不等。2018年第四季度每月比上一年增长4％。胡志明市出租公寓的总存量在2018年超过5,700个单位，比去年同期增长20％，为五年来的最高增长。

从2019年到2020年，预计河内9个项目的1,100个出租公寓单元将进入市场。另一方面，胡志明预计在未来三年内将完成12个项目的1,700个单元。

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