同一个小区的两套房源，一套朝南，正对着大马路，比较吵；另一套朝东，对着小区花园。
楼层、价格差不多，应该如何选择？
—— 买房实操系列问题
这个问题，在买房过程中、已经锁定某个楼盘之后，经常遇到。
此时，小区的位置、配套、小区环境一样，
挑房源就需要对比房子本身的采光、视野、通风等这些内部因素了。
1.
先说采光和视野。
采光的重要性，没经历过的人可能很难懂，
但如果去问问那些曾经住过（或现在还在住）城中村、隔断房、地下室的人就知道，
房间有自然光、尤其是有阳光直射，是多么宝贵，
换算成租金的话，一个月能贵好几百块钱。
我在北京租过的一套房是朝北的开间，租金4200元/月，同一楼层南向就要4500元/月。
—— 这还只是“有光”和“有直射光”的区别，你品，你细品。
朝向的重要性在北方尤其突出，越往南（越靠近赤道）影响越小，
北向户型的折价也越来越不明显。
但另一方面，采光会影响房间的温度，终年没有阳光直射的房子，住起来温度明显偏低，
没有暖气的冬天，要多盖一层被子…
至于视野，
就目前国内的建筑高度来说，很少有超高层住宅，
所以可以简单粗暴的认为，33层及以下的住宅，楼层越高，视野越好。
同一楼层的视野好坏，则看朝向。
好的视野有：
小区花园、市政公园、车水马龙灯红酒绿的城市景观、海景江景湖景等，是加分（钱）项。
不好的视野有：
垃圾场、臭水沟、高架桥（噪音）、杂乱的城中村等，是减分（钱）项。
2.
最好的户型，是南北通透，这点没什么好质疑的。
真·南北通透的户型是这样的：
（南北通透）
主要特点是：
客厅和餐厅分座南北，都有窗，
入户门在侧边，对着客厅阳台的不算（风水上这叫穿堂煞，不是优点，在开着窗的状态下试试开门关门就知道了…）。
不过话说回来，在大城市，这样的户型是很奢侈的，
能有这种户型小区，要么是比较老的多层，要么是比较贵的改善型小区甚至豪宅。
一般只要户型方正，没有硬伤，就都算可以，不会有太大的折价。
3.
以上，是影响房屋价值的主要内部因素，
但归根结底，价格才是最重要的。
一般来说，同一个小区内部的相似户型，因为楼层、朝向、格局等造成的价格差异，差不多能到10%甚至更高。
比如，一个33层的小区100平左右户型，
高层、朝南、面向小区花园、南北通透的边户，总价200万；
而低层、朝北、面向高架桥、通透性一般的中间户，总价就只能卖到180万这样。
如果一定要给各个因素定价的话，可以认为：
楼层约占2% - 3%；朝向约2% - 3%；视野约占2% - 10%＋（越稀缺的景观溢价越高） ，通透性约占1% - 2%。
—— 以上数据没有权威出处，就是房子看多了总结出的大致经验。
4.
在实际中，这些因素好的坏的往往会交织在一起，比如开头提到的那个问题：
同一个小区的两套房源，楼层相同，
一套朝南采光好，但正对大马路，比较吵；另一套朝东采光一般，但对着小区花园，安静景观好。
应该怎么选？
我的建议是这样的：
如果两套房价格一样，喜欢哪个选哪个。我倾向于选第一套，因为噪音可以通过装修改善，采光却很难；
如果两套房有价差但差别不大，一平差几百块这种，选单价贵的那套，
因为这多半是市场大部分人选择的结果；
如果两套房有价差且差别较大，一平差了上千块、几千块，这时候要仔细对比下两套房，（尤其是二手房，很多时候房东报价会很随意，不是诚心想卖。）
但，想支撑这么高的价差，贵的那套必然会有比较明显的优点。
如果你找不到这个原因，就选更便宜的那套。
——既然价差已经到了看不懂的地步，不如干脆占据一个低位。
只要买入价够便宜，下跌的空间就很小，
便宜进，便宜出，便宜就是硬道理。