在房地产供求方面，尽管局部仍会有供不应求，但是总体来看，供不应求时代结束，已经进入到总量过剩的阶段。所以，供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。
下文为中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆于7月13日“世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会”演讲部分内容，其围绕房地产业高质量发展要求，提出体现在房地产六个方面跟供给侧相关的发展情况、趋势和判断。
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一、中国房地产的市场规模有多大？
今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下，趋势性的总量缩减。
在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。那么今后的十几年会怎么走，是保持现状17亿平方米一年，维持10多年，还是继续每5年、10年还要翻一番，17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米？
我的判断是今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量，不仅不会总量增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。
在今后十几年的长周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量，这个时代结束了，去年比前年只增加了1.8%就是一个信号，十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。
中国房地产业在过去20年房地产交易总量之所以能够翻四番，主要有四个原因：
一是城市化。在过去20年里，中国城市人口在增加。中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点，这是城市化过程中城市人口扩张，城市规模的扩大带动了房地产业的增长。
二是旧城拆迁改造。在城市扩大的时候往往为了交通道路建设、商务集聚区的建设，为了把城市功能重新组合，而拆除一些工厂区、住宅区，建设一些商务集聚区、文化娱乐集聚区。各种因规划功能布局调整进行城市改造，也能产生较大的新房建设销售交易量。
三是住房质量。中国人造房子，50年前的时候，农村是土坯房，城市是砖瓦房。最初造的钢筋混凝土住房，由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差，到了20多年、30年基本上也要拆了重建。所以旧城改造中的危房改造有很多，这也是原因之一。
四是人均住房面积增加。原来城镇人均住房面积5平方米、10平方米、20平方米。1990年，中国人均住房面积只有6平方米；到2000年，城市人均住房面积也仅十几平方米，现在城市人均住房面积已达到50平方米。人均住房面积偏小，也会产生改善性的购房需求。
二、总量萎缩后，
中国房地产建设的重点地区在哪里？
过去十几年的状态，不管是沿海发达地区，还是中西部地区；不管是大城市、中城市，还是小城市、区县城市，总之是全面开发，四面开花到处都是房地产，是个全民造房运动的时代。
从现在开始，往后的十几年，房地产不会出现四面开花，东西南北中全面发热的状态，但是房地产还会有热点。我们说的总量17亿平方米一年，以后可能变为一年15亿、12亿平方米。
这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。
一个是中心城市。所谓中心城市，指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会城市济南外，也有区域中心城市青岛；广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。
广州塔城市夜景
第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。
第三个热点地区是城市群。城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。我们国家人口在50万以下的城市叫小城市，50万-100万的叫中型城市，100万-500万的是大型城市，500万-1000万人口的特大型城市，1000万人口以上的叫超级大城市。
这里面有一个什么动力呢？在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。所谓“一二三四”，就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%；它的GDP有可能达到这个省总GDP的30%；它的服务业一般会占到这个省总GDP的40%。
所以我刚才说的大都市、超级大城市，1000万-2000万中间有一批城市还会扩张，过了2000万的，可能上面要封顶，但是在1000万-2000万之间不会封顶，会形成它的趋势。
如果已经是2000万以上的超级大城市，这个超级大城市自身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了，它的发展将集中表现在大都市圈。大都市圈不是一个行政范围，而是它的经济辐射范围，大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。
以超级大城市为中心的城市群，一般是四五百公里的半径范围内的城市构成城市群。相隔太远的城市之间不构成城市群，比如上海和天津没有城市群的关系，但是上海、南京、杭州、苏州构成了长三角的城市群。城市群里的大中城市会加快发展、会互动、会资源优化配置。
总之，尽管今后十几年中国房地产开发交易年度的规模不会再翻番，20年以后回头看，现在的17亿平方米就是一个高点、就是一个拐点，以后逐渐变成了15亿、12亿、10亿平方米一年。
在今后的十几年，房地产开发不再是四处开花、全面开花，而会相对集聚在省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三个热点地区。
三、决定房价走势的三个因素
今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。
全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元，2018年全国平均上涨到了8800元，大账上说的是翻了两番。这是东中西全国城市房屋开发每平方米的均价，10年翻一番，20年翻两番。如果当地比当地，那么不管是东部，还是西部，都翻了三番以上。
总的来说，在特别热的一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房，房价收入比是很高的，与世界比较来说最高的。
讲这段话的意思就是过去十几年，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。
支持这个状态的原因是什么呢？大体上有三条，任何物价涨落总是跳不出三个原因：
第一个原因就是供求关系，商品的供求关系。供不应求会涨价，供过于求会跌价。我们可以说过去十几年、二十年，中国房地产是供不应求的，人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程，所以强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求，就造成房价不断往上涨等等。
第二个原因就是房价上升当然和货币有关，通货膨胀是货币现象。中国的M2从2004年、2005年开始，差不多有整整十几年左右两位数增长，一年百分之十几的增长率，有若干年份甚至百分之二十几的增长。我们的M2今年6月份到了190多万亿，去年180多万亿。而在2004年的时候，M2其实就是20多万亿。
也就是说，这个十几年，M2翻了三番，也涨了8倍。这个钱出来当然会影响社会经济。很幸运，被房地产吸收了一大块资金，房地产成了M2超出增长的一个吸收器，使得整个社会商品的物价指数增长平稳，但房价出现了每三年、每五年翻一番的现象，所以这些年房价上升，也是通货膨胀的现象。
第三个原因就是一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响，当然也会受国际经济危机的冲击。
比如美国房地产大涨的时候，美国经济好，当然也会拉动世界经济一起往上走；美国出现金融危机或者出现它的汇率大幅度的起伏，也会对中国市场带来冲击。中国经济增长的过程，也会吸引外资投资或购买中国的房地产。
讲这一段，我的意思就是说物价、房价是和这三个因素相关的，我们过去十几年房地产翻两番、翻三番的价格是和这三个现象综合在一起产生的。
根据这个观点预测未来，在房地产供求关系方面，我们已经进入到尽管局部也还会有供不应求，但是总体来看，供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段。所以供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。
从通货膨胀看，我国M2已经到了190万亿，会不会今后的10年M2再去翻两番？不可能，这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数。
这几年的GDP增长率百分之六点几，物价指数加两个点，所以M2在2017年、2018年都是八点几，今年1-6月份8.5，基本上是这样。可以预判，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数，保持均衡的增长。
总之，中国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%增长空间。今后十几年，房价会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。
四、中国房地产开发企业数量，
减少三分之二以上
中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。美国2018年50个洲的工商登记里，注册房地产开发企业没有超过500个，作为房产开发建设的这种企业整个美国没超过500个。
你们知道中国有多少？根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个，中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的常住人口，整个是八点几亿。八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业。
中国房地产商有三大特征。第一，房地产企业杂、散、小。大到上万亿规模，小到几百万规模，各种各样杂七杂八的。
第二，层层叠叠。比如一个大房地产公司在某个省注册以后，要到各个省去开发，它会在二三十个省各注册一个省级开发公司。所以我们中国，最大的五大开发商，不管是万科还是万达，你去看几乎都有几百个子公司，这些子公司都是国内法人的子公司，所以层层叠叠。
第三，空壳公司多。我看了一下数据，9万多个房产企业中，规模排在前面的15%的公司，去年的开发量，实际的施工、竣工、销售的面积，在17亿平方米里面它们占了85%。
意思是什么呢？15%的企业解决了17亿的85%就是差不多14亿多平方米，剩下的近8万个企业只干了那么2亿多平方米，大量的空壳公司。空壳公司在不景气的时候是空壳，一到狂热的时候就是乱集资、乱炒地、乱发展的一个现象，这种现象是过去十几年粗放型发展的一个结果。
今后十几年，基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。会减掉多少？我认为至少会减掉三分之二，十几年后中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个，3万个可能还太多。
在房地产的整顿或者调整发展中，它会从四个轨道上缩小。
第一个，房产企业收缩。超大型的房产商会把自己二级、三级、四级的房地产公司收缩，可能会把房地产的投资集中到省会城市、大都市圈、城市群，特别是超级大城市中的人口从1000万向2000万发展的城市，它不会再在全国铺天盖地铺摊子地搞行政性的分布，它会在层次上收缩，子、孙公司总量上萎缩，这是一个。
第二个，工商年检注销。过去这些年，由于入市的时候门槛很低，入市不久即成空壳公司，工商年检的时候，又不退市注销，这是我们以前工商登记的一种状态。今后，这方面的管理会加强，年检通不过的就注销，本来就空壳，没有业务量，三年没有税收、没有业务量、没有建设量的自然就取消了，这个是注销。
第三个，房产企业转行。就是相当一部分房地产商在市场规模缩小，一些城市里房地产业务衰退的情况下，它会主动转行，不搞房地产了，搞别的事情去了。
第四个，收购兼并等等。这四方面构成了房地产开发企业数量大幅下降的重要原因。这是我想讲的第四点。
五、房地产开发商，
总体负债率将大幅下降
中国房地产房产商的高负债率也是世界一最。中国的房地产，我刚才说9万多个，9万多个房产商的总负债率，去年是在84%。中国前10位的销售规模都在1万亿左右的房产商，它们的负债率也是在81%。
整个中国房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式，净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转。表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。
首先是买地的钱，基本不靠自有资金，而是靠贷款融资。买地的钱，银行信托后面堆着，10个亿的地价拍卖成20个亿，后面跟着的是银行的钱，所以开发商能把“地王”炒上去，不受自己有没有钱的束缚。这是一个现象，就是买地靠融资、靠贷款。
其次是造房子当然也是靠融资借贷，靠开发贷。开发贷可以来自于银行、来自于信托，当然也可以来自于企业发债，债券还是一个债务。一些信用差的小房产商，借不到银行、信托的钱，也发不了债，就会搞乱集资、借高利贷、搞售后回租。
所谓售后回租，就是房产商把房子卖了回租，租赁出租费每年15%，相当于高息揽储，实际上是房产商借高利贷搞开发。
再次是利用房地产掌盘优势套取客户的无息资金。比如房屋预售，房子刚打地基就收定金，楼盘还没封顶就卖预售房；施工过程让施工方带资垫资施工，形成施工欠款，整个开发过程就是一个透支欠款的过程。
正是以上三类这样的一个运转透支模式，形成了中国开发商百分之八十几的负债率，开发商往往还把它当作自己财务运行能力强的一种成就。
一个房产商可能负债里面有30%，甚至40%的钱是无息的债务，房产商觉得赚了便宜。所有这种运行，在房地产正常、顺势向上、不会出现资金链断的时候，房产商会赚很多的钱。但是一旦逆周期发生，资金回笼不到位，资金链断了，高利息的负债会使他跳楼。
所以有很多房地产商出问题，出在逆周期、经济下行、房产销售各方面困难的时候，这种情况就像地雷一样的一个个爆炸，这样的现象是必须解决掉的。
我们去看全世界房地产商都不是这样的。香港房地产算中国房地产的发源地，但是香港房地产企业平均负债率一般在30%左右，它同样卖楼花，它同样跟银行贷款，但是它有更多的自有资本，自己赚的利润放在里面形成的净资产有60%、70%。
香港房地产商跑到内地来，是不是负债率变得很高呢？没有，你们可以了解一下整个香港房产商在内地的房地产法人，一般负债率也就在40%，没有出现我们所讲的80%，那是企业文化、企业的制度、企业的规定。
所以在这个意义上，我们房地产商要改变自己的行为。在过去空麻袋背米，大家能发横财的时候，挡不住的诱惑使得他愿意高负债。在今后的十几年，新常态下、新时代的房地产格局下，房地产企业高负债情况会发生根本的转变。
一是土地批租债务。买地的钱的来源会得到管控，国家15年前就有制度，房产商买土地，土地批租的钱必须是自有资本，但是这十几年几乎都没有监管做到位。只要管控到位，一般炒地皮的钱不能让金融机构进入的话，土地批租的高负债率就会减少。
二是预售规范。房产生产到房屋结构封顶、楼盘开始精装修时才能开始预售，而不是刚打了一根桩就开始卖楼花，这样就会让无息的资金、预售款、按揭贷款来买房的现象会减少，房产商的债务率也会降低，透支的现象可以大大减少，对施工单位长期垫资的现象也会管制到位。
三是经营模式转变。房地产开发从100%销售型开发转型为销售部分长租持有出租的模式时，也会出现资产负债率的降低。如果租赁型的企业不用资本的方式解决租赁，而是用长期贷款的高利息的方式来租赁，这边租赁的费用还不够还利息，资金链一断就会导致破产。
如果租赁的资产采用了资本的形式，用了资本的形式以后，长期出租，租金又以REITs的方式参与直接融资，属于一种资本形态的运转，并且区别于商业银行贷款。这就解释了为什么香港有那么多的REITs企业。
由此可见，中国房地产的经营模式、高债务模式必然在今后十几年得到彻底的改变，负债率一定会从80%降到50%以下，在40%-50%之间。
六、中国房地产的土地供应模式
我们过去供应土地东西南北中是逆向供应的，越是中小城市土地供应越宽松，但这些城市实际上的扩张需求又很低。我们有一种对城市规模的恐惧症，一般要求小城市离土不离乡。
在这个意义上，支持小城镇发展、中等城市发展，一到500万人口以上就开始限制，一到1000万人口以上就封顶了。在这个意义上讲，土地供应的这个政策就出现了越是大城市人口越多、建设量越大的地方土地供应越紧，当然地价就高。
今后十几年按照房地产高质量转型的发展要求，在城市土地价位上会根据“产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走”的原则来供应土地。这样走的过程，我们可以用一个形容词叫做“爬行盯住”。
走一步看一步，人口不是一步到位的，土地也不是一步到位的，但是土地可以预支一些，人口到了1000万我给多少，人口到了2000万我给多少，就是“爬行盯住”的过程。
我们过去城市发展的另一个问题就是农村的土地资源跟城市土地资源分裂，没有出现资源优化配置顺向的一种流动。全世界的城市化过程都是农业耕地增加的过程，而中国这40年农村的耕地是不断地减少，这也是中国房地产发生过程中土地地价不断涨高的一个原因。
为什么中国这40年没出现这个状态呢？因为我们的农民是两头占地的，进城总要在工厂里工作，最终总要占地，人均100平方米是刚性的，所以我们有3亿多农民工在城里面当然就增加了3万平方公里的城市化用地。
但是农民进了城以后，在农村当地占用的建设性用地，人均300平方米土地并不退出，城里占100平方米，农村占300平方米，两头都占，这样就出现了中国城市化进程耕地只减不增的特殊现象，这里面就有资源配置两头占地的状态。
这里面很重要的就是城市和农村的土地建设性用地资源调度占补平衡，如果城市征了1亿亩，农村里面建设用地减少占用1亿亩，形成城乡之间建设用地增减挂钩、占补平衡，建设用地总量不变，总的耕地总量不变。
我讲这一段的意思就是城乡的建设性用地占补平衡，把它进行资源优化配置，这就有一个地票问题。如果农村里面的建设性用地，农民进城了，农村里的宅基地没用了，这个房子占用了宅基地，深山中的老旧房子要卖也只能卖个几万元，但是把这个房子变成耕地，形成地票，一亩耕地的地票可以卖到二三十万，农民当然有积极性。
在地票交易所里面卖给各种大城市的开发商，它本来要征地批租的建设用地指标，不通过行政性的审批，而是采取买市场化的地票指标，买了以后再征这个地，在自己的大城市里征地。这方面在过去10年，在一些省份已经有了一定的实践。
比如说去年2018年，西部的某个省把过去农村里面的建设性用地，有的是闲置的宅基地、有的是农村闲置废弃小学或者农村闲置的一些仓库，或者以前有乡镇企业，现在倒闭闲置的，把它复垦为耕地。他们减少了这些建设性用地，增加了几万亩耕地。
如果全国每年有几十万亩地票实现了占补平衡的交易，既会通过市场化资源优化配置，增加大城市土地供应，满足城市化发展的土地需求，又会形成大城市返补大农村，每年几千亿，十年几万亿，成为城乡统筹改革的一个重要的红利。
我相信，过去10年探索的这件事，今后10年会变成中国城乡土地一体化发展的一个基础性的改革措施。