碧桂园扛住重压 龙头房企更有韧性

融资能力与融资成本是房企的生命线。2021年碧桂园加权平均借贷成本为5.2%，同比下降了36个基点，接近历史最好水平。以此计算，若每增加100亿元有息借款，成本就将减少3600万元，若是300亿元，那么可节省上亿的融资成本。

通过提前偿还或回购部分高息短债降低融资成本，碧桂园的债务久期得到了有效优化。截至2021年底，碧桂园有息负债总额下降2.6%至3179.2亿元，其中短债占比下降至24.9%，仅有790亿元，同期在手现金约1813亿元，现金短债比约2.3倍。

事实上，从过往三年的数据来看，碧桂园有息债务总额和融资成本呈现逐年下降走势。2019年至2021年，碧桂园有息负债总额分别为3696亿元、3265亿元和3179亿元；同期平均融资成本分别为6.34%、5.56%及5.2%。

这背后是碧桂园主动优化借贷结构，以更低成本的融资置换以往高成本的融资。以优先票据为例，碧桂园2021年提前赎回优先票据合计面值12.26亿美元，利率在4.75%至7.125%之间，而新发行的优先票据的利率区间则下降到2.7%至3.3%。

截至2021年底，碧桂园剔除预收账款的资产负债率从2020年底的80%下降至74%，净负债率为45.4%，现金短债比约2.3倍，处于“黄档”位置。根据碧桂园管理层在业绩会的说法，碧桂园将在2023年中期之前实现从黄档到绿档的调整。

随着多家头部房企信用塌方，市场对于民营房企的外债偿付能力更为担忧。2022年内，碧桂园有3笔债务到期，总计约85亿元，其中包括7月到期的7亿美元优先票据，和9月及11月到期的两笔各20亿元公募债。这样规模的外债，对于在手现金超过1800亿元的碧桂园来说只是“毛毛雨”而已。

龙头房企的韧性

碧桂园在三四线城市的去化问题，一度是市场担忧的焦点。从2021年下半年开始，碧桂园加强了均价较低的三四线市场和单价较低产品的销售，迅速调整灵活采取随行就市、有涨有跌的销售策略，保持了销售规模。

值得一提的是，尽管看衰三四线成为市场主流认知，碧桂园反倒表现出难得的稳健，似乎说明，房企在三四线市场成败的关键在于对一城一地细节的把控，不能笼统观之。2021年碧桂园5580亿元的权益销售总额中，75%来自五大都市圈，68%来自三四线城市。中长期来看，新型城镇化依然是中国房地产行业发展的主要推动力，而三四线城市所在的县域市场将担负越来越重要的使命。

现在看来，碧桂园对项目的风险审视是比较到位的。碧桂园实行的是“集团-评审大区-区域三级”管控体系。由集团制定标准及方向，评审大区传递集团投资导向，最终由区域进行项目落地。这样的管控体系可以保障信息分析全面，数据准确，客观合理安全定案项目，将项目风险降到最低。

碧桂园的拿地策略平衡同样非常重要。2021年碧桂园在不同能级城市上的布局更趋均衡，在2021年1416亿元的权益拿地金额中，位于一二线占比34%，位于三四线占比66%，新获取土地85%位于五大都市圈。截至2021年底，碧桂园权益可售资源约14846亿，另有基本锁定但尚未签约的潜在权益可售资源约3365亿元，合计约1.8万亿元，可维持未来3年左右的销售需求。

随着房地产市场政策底在近期出现，市场进入逐渐筑底和信心恢复阶段，反倒是为优质房企提供了右侧补仓和调整结构的良机。

凭借稳健的财务策略与持续的现金流，碧桂园得到了不少银行和金融机构的支持，资本充裕、融资顺畅，为长周期高质量发展提供了充足的弹药。

2021年11月份，民营房企融资端在冻结近半年后开始破冰。碧桂园作为行业内较为优质的民营房企，当月通过公司债和ABS筹集了12.84亿元资金，一家就占据了所有民营房企在当月融资额的近三分之一。截至2021年底，碧桂园未使用授信额度约2615亿元。

2022年3月，碧桂园还从招商银行和农业银行手中累计获得了350亿元贷款额度，专用于收并购和保障性租赁住房业务。

去年四季度到现在，碧桂园与十多个合作方就80多个项目进行了沟通，已经对其中的35个左右项目完成了收并购安排，未来还有30个左右已经基本谈妥。此外，碧桂园还跟一些银行和AMC公司接洽好的收并购标的。

市场调整周期中，碧桂园为长期的高质量发展已做好了准备。