楼市面临的惨淡气氛大家都看到了，从一线到三线都面临量价大跌的情况，购房者的观望情绪达到了近几年的顶峰，在这种情况下，很多专家仍然在渲染楼市的投资价值，这样就会误导很多的购房者，危机的到来往往不会引起人们大的警惕，潜在的风险才是目前楼市最值得重视的危机
人口红利已经消失
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根据近期发布的人口数据，我们发现，不光是新生儿数量出现下降，连二胎的生育率也没有达到预期，放开政策已经好几年了，而从我们身边的例子来看，很多年轻人都不愿意去生育。我们都知道，现在的购房群体大部分年龄在25岁到35岁之间，而这其中大部分都是在1980-1995期间出生的人群。这一部分人群产生的购买力，才造就了现在的楼市上涨，如果我们把楼市看作一个轮动周期，这一代人的新生儿数量急剧萎缩，那么20年过后，楼市所面临的抛压是难以想象的
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另外请看一个数据，今年二胎的出生率首次超过了新生儿，怎么理解？很明显反映了当下年轻人的生育恐惧，很多人连第一胎都不想要，二胎之所以出生率增长，基本都是那些之前已经打算要改善型住房的人群，把这部分增量去掉，未来楼市能够承受的压力也将会大大增加。
这种情况在大城市可能会少见一些，因为北上广深的刚需群体实在太多，大部分家庭只有一个孩子。但是在三四线城市，生活成本同样非常高，房价在去年上涨之后维持高位，很多家庭要面对高昂的月供，同时又要养育两个孩子，压力可想而知
不过在小城市，现在普遍每个家庭有两套房子以上，已经不算什么新鲜事了，经历了2017年去库存运动之后，根据最新公布的土地数据，现在又开始出现了库存积压，如果再考虑这个因素，未来楼市面临的压力会更大。
去杠杆会继续对楼市施压
今年大部分购房者都碰到了利率上浮的情况，少的有10%，多的30%都不算罕见，有人对比2011年的购房利率，说现在的利率并不高，即便上浮20%也没有超过6%，这种看法大错特错，如果说你现在买房，利率上浮20%，一旦今年开始加息，未来还贷压力更大，要知道在2012年时买房的人，仅仅过了几年就开始实行现在的低利率了，而且当时他们享受的还是折扣利率，现在的成本要比大多数人要低得多
但现在购房者的尴尬是，房价已经这么高了，又在利率上浮的时候去接盘，如果开始加息，未来这部分人群面临的是近十年以来最大的压力，咱们换位思考一下，如果现在你手里有两三套房子，房产税也开征了，你的月供还是高居不下，而且这个利率也一直在上浮，你是不是要考虑出掉其中的一套？这是很正常的思维
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去杠杆影响是方方面面的，并不光是购房者这一块，其实开发商受影响更大，中小房企在今年会大批量倒下。我们大房企公布的业绩，在今年1-2月达到了巅峰，融创二月创造了近180%的销售增速，而保利也有80%的增速，但要明白一点，他们都是在一线和二线城市深耕的大开发商，在三四线布局非常少，所以业绩仍然很靓丽
但是像恒大碧桂园这种高负债的房企，现在连五线城市都能见到，他们的现金流其实很紧张的，这样大家也就能理解为什么恒大最近要降价，正是因为这种高负债的公司对成本和现金流是非常敏感的
这么一看大家就明白了，去杠杆并不是要针对某个单一的市场参与主体，而是针对所有的市场参与者，这也是楼市发展的必经之路，但反过来看，对短期楼市就会造成很大压力
住房观念开始发生变化
以前我们买房子，居住属性其实是放在第二位的，大部分人逢年过节回家，亲朋好友讨论的都是房子的问题，唯有买房才能体现一个人的价值，你说在县城或者地市买了一套房，会令人刮目相看，但你说只是在外租房，连自己都觉得自尊心有点受不了，这不是人的问题，而是住房观念的问题
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不过现在随着90后群体的壮大，这种观念正在逐步转变，租房已经不是一件丢人的事情，现在楼市定调房住不炒，就是要回归居住属性，不管你住廉租房还是经济适用房，住城中村或长租公寓，在别人看来没有任何区别，只不过是在外打拼的一种过渡而已，因为租售同权的放开，未来即便有了孩子，需要有上学，上户口，交社保这样的需求，也仍然享受和买房同样的待遇。而租房的需求空间打开了，供给也就会跟上，去年深圳和上海拍出了不少只租不售的地块，要知道这个只租不售是完全没有任何流通属性的，炒房客面对这种房子没有任何办法，所以未来商品房市场最大的压力来源并不是调控政策，而是来自租房市场