今年上半年，重庆土地市场升温，一些房企拿了高价地块，下半年不少项目纷纷面市。
那么在当今市场相对不太景气的情况下，这些项目会采取何种策略？是低价抢客，还是高价入市，抑或是干脆延缓推盘？
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楼面地价攀升，上半年10宗地块楼面地价过万
今年上半年，重庆土地市场经历了一波火热行情。尤其是春节后掀起了一股抢地浪潮，3、4月骤然升温上涨，5、6月则略有回落。
据中指院的研究数数据显示，上半年重庆土地成交体量重新回到全国前列，宅地成交建设用地面积533.15万方，排名全国第二。上半年推出的楼面均价，每平方米同比都增加了1000元左右。
另据戴德梁行的统计数据显示，整个上半年，重庆主城成交土地楼面地价过万的共有10宗，其中6宗位于两路组团中央公园板块。而地处大渡口的一宗地以楼面地价10066元，处在九龙坡滩子口的一宗地以楼面地价13549元成交，更是让整个业界为之瞠目，感叹“让人看不懂了”。
据了解，上半年一些土地热点板块，如中央公园、西永等板块，楼面地价不断刷新记录。其中，中央公园攀上10000多元，蔡家、西永走上7000多，水土站上6000多，对于业界已经不稀奇。
房企最快拿地四五个月销售，销售“有撑死的有饿死的”
据介绍，随着房地产行业开发节奏加快，近两年按照开发企业的“标准动作”，拿地后通常6个月销售示范中心出来，8个月开盘。也有的项目快的4个月示范区出来，6个月开盘。
保亿地产重庆公司副总经理唐毅强介绍，上半年购地项目已有不少已入市。比如，在蔡家板块，保亿今年2月拿地，7月、8月便已两次开盘。他说，“我们的策略是推盘量减少，推盘频次提升，目的是保持市场热度。”
金科的蔡家项目，3月底拿地，至今也已经两次开盘。融创两个项目也已推出。融创4月拿地，仅用4-5个月的时间就开盘入市，可以说速度最快。
目前市场形势相对不好，房企是否可以拖延上市？重庆房地产业界资深人士张鑫认为，每个房企都有外债，年底正迎来还债高峰，竞争压力会更大。
他说，很多房企总部不在重庆，为了做大销售鼓励拿地，拿地后必须快速销售回款，否则总部老板不会拿钱让你玩。
张鑫指出，“目前市场形势不理想，这一波高地价房源生不逢时，入市面对相对冷的市场，去化肯定会受阻碍。”
目前市场面临整体市场的冷淡，总体形势不如去年那样卖的好，但有撑死的也有饿死的。目前新推楼盘平均去化率在70%左右，但其中也有高于90%的，有的还要找关系才能买到。比如国宾壹号、融景城就卖得很好。还比如蔡家的保亿和金科。金科3月拿地，楼面地价7300，住宅均价都卖到了14000元，比周边房价还高出三四千。
也就是说，能否获得市场，除了价格，还取决于项目的地段、品牌、环境等多种因素。
逆境下如何入市？开发商如何应对市场困局？
高价地入市，肯定比不过周边低价拿地项目，房企该采取什么策略？
葛洲坝公司投资部负责人严铖认为，现在面市的项目，不少还是去前年拿的地块。高价拿地项目推盘有些是亏起的，以大学城某项目为例，拿地7000多，售价11000元。现在肯定是亏起的，但它考虑的是以后，后期还有十多万方。
他认为，“应采用低开高走推盘方式。更多企业考虑的是加快现金流速度，先收回一定投入。现在看重的是现金流而非利润。”
而唐毅强则认为，高价地政府还是允许有一定利润，前期不可能亏起卖，楼盘上市房价起步就高。
他说，“目前新开项目很难低开高走，因为政府管控价格，后期不可能想涨多少就涨多少。现在只有平开平走，行情好了高起走，行情不好就平起走。加上现在拿地地块规模都很小，销售周期都相对不长，没有条件让你低开高走。”
张鑫指出，“今年上半年拿的地块，后四个月会陆续出来。可以说这些项目生不逢时，入市时市场不热。”那么，如何破局？
他说，“首先要取决于大的市场环境会否调整，其次取决于房企的营销打法，传统的做法是采取恰当的价格策略，小步快跑。”
他说，下个月举行房交会，如果政府拿出优惠，房企也推出优惠，有可能刺激市场，重庆市场有望迎来小阳春、楼市翘尾的机会。因为市民也普遍认识到，地价在不断上涨，大幅下跌是不可能的。
唐毅强认为，“高地价将拉升高房价，销售只有慢慢走，用时间来换空间。”
目前市场上的类似例子比较多，比如石桥铺某项目去年楼面地价11727元，现在楼盘销售单价达到3万多。在茶园板块，融创九阙府也已入市，售价17000元。据说，后面拿地的北大资源、首创楼盘单价将在2万以上。金科鹿角项目也出来了，售价高达17000元，而在此之前，周边项目楼盘单价也就在12000多元。
他认为，高地价项目与周边低价地项目相比，低价地项目性价比更高，在这一点上高地价没法相比，低地价项目客群量更大。他说，“高地价项目只有在品质配置上，打造更高端产品，依靠高品质来赢得市场。虽然高地价项目销售速度慢，但随着时间推移，购房者对产品品质迭代会有需求。”
他说，“关键的还是开发商要在产品上下功夫。面积不一定做大，材料一定要好，品质做上去，档次提升才能卖出溢价。”
受资金约束拿地热情下降，相比外地房企对重庆更乐观
进入下半年，重庆土地市场相对较冷，一些地块呈现挂牌价出让或低溢价率出让的现象。
严铖认为，开发商拿地热情减少的原因是面临严峻的资金问题。近一段时间国家控制开发贷，严控资金进入房地产行业。
他说，“最近一个时期，开发企业的主要任务是保证资金流充足，减少不必要的贷款，努力抓销售，促回款。”
另一方面，近一时期政府通过精准研判市场，摸准开发企业心里预判，控制起拍价，来把控土地溢价率。
比如中央公园地块出让，一块限定项目户型面积需在180平米以上，一块需在120平米以上。这也可以看出，政府希望房企在中央公园项目打造上提升档次、作出品质。严铖认为，这也是中央公园板块的一大利好。
后市不看好会否影响企业拿地热情？张鑫认为，即便市场不乐观，最近龙湖、保利、香港置地等大房企还在持续拿地。他说，大房企必须依托更多的后续储备，才能实现销售任务逐年增加的发展目标，加快拿地频率是必须的。
严铖认为，尽管楼市形势沉迷，但房企对重庆市场的前景还是相对看好。他说，全国房地产企业前30强中，除了两三家基本上全进入重庆，这说明了重庆城市的战略定位得到了全国地产同行的看重。
同时，重庆巨大的市场也让地产界不容忽视。近些年重庆土地成交、房屋成交多年在全国居首位或名列前茅。
重庆房价从2016年底至2018年，出现了房价的大幅补涨，其中原因在于外来房企对重庆本地市场的影响，大量外来投资客对重庆楼市价格洼地的发现，还有重庆本地人消费力的释放。
正因为这些因素，才激发众房企在土地市场竞逐，哪怕是高价地也要争抢。
他指出，“相对于众多一二线城市，重庆是一座房地价差比较低的城市，在这里适合房企控利润、走现金流。在重庆市场可以做规模，做流量，适合深耕。”
严铖还认为，“在重庆房地产市场，对于房企来讲，上半年拿地项目没有那么悲观。只要房企市场定位没错，找准客群，销售一般不会有大问题。”
搜狐焦点重庆站 亦木