出品|搜狐地产&焦点财经
作者|陈盼盼
编辑|吴亚
如无意外，保利发展或将成为2023年百强房企销售额榜单上的第一名。根据多家机构统计的数据，自2022年8月起保利已连续16个月销售额居首位。
据中指研究院数据，最新的2023年前11月，保利实现全口径销售金额3995亿元，超出第二名万科565亿元，超出第三名中海地产1100亿元。
这将是保利时隔10年之后，销售额首次回归到行业前三的位置。早在2017年时，时任保利董事长的宋广菊就曾提出要在二至三年内“重回行业前三”的口号。但直到这位“地产铁娘子”退休，保利都未能如愿。
2021年7月宋广菊因年龄原因宣布正式辞任保利董事长，接班的刘平则为保利制定了更高的目标：进三争一。就2023年前11月的销售额表现来看，刘平的目标实现有望，但纵观保利2023年以来的经营动作、财务数据，其仍需直面销售转淡、土地成本上升导致毛利率承压、以及债务走高等现实挑战。
在今年6月接受《中国企业家》专访时刘平曾言，“2022年我们业绩下降了15%。这也让我进一步思考行业发展面临的挑战。我经常都在思考企业的危机问题，压力很大。”
根据最新的财报数据，2023年1-9月，保利实现总营收1926亿元、归母净利润132.9亿元，分别同比增长23.09%、1.33%；整体毛利率19.37%，系2003年以来的最低值。
销售转淡：11月单月降15.61%
楼市情绪趋弱，市场复苏动能不足，百强房企销售端的表现普遍不佳。
中指研究院数据显示，2023年11月，全国百强房企销售额同比下降29.2%，环比下降0.6%；2023年1-11月，百强房企销售总额为57379亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点，销售额同比连续5个月下降。
克而瑞也指出，当前楼市复苏动能不足，企业销售端受制于市场整体需求和购买力，表现仍保持低迷；百强房企2023年业绩降幅预计将在15%左右。
就保利而言，据其披露的11月运营数据，11月单月，其实现签约面积159.46万平方米，同比减少29.57%；实现签约金额312.37亿元，同比减少15.61%；环比来看，该签约额较10月环比下降5.6%。
2023年1-11月，保利实现签约面积2257.59万平方米，同比减少6.25%；实现签约金额3995.04亿元，同比减少0.16%。
不过，虽然市场整体低迷，但也有部分央国企销售业绩仍实现了正向增长。例如，11月单月，越秀地产、绿地控股、中国铁建等房企销售额均实现环比增长。
2023年1-11月，中海、华润、建发、华发、国贸地产等房企销售额同比增长均超过10%。
在中指研究院企业研究总监刘水看来，“这些绝大多数属于央企、国企，融资保持通畅，拥有品牌优势，销售表现较好。”
与行业头部梯队的其他公司相比，保利的销售业绩增长压力显然更大一些。刘平在6月的专访中也曾直言，“不确定的时期最大的危险，是自身跟不上变化、止步不前。”
今年10月17日，国际评级机构惠誉将保利发展展望评级由“稳定”调整为“负面”，中海、华润置地仍保持原有评级及展望。
惠誉在评级报告中称，“由于下滑的销售和回款或将影响保利发展的现金流入，从而影响其降负债的进程，从中期来看保利发展的杠杆率或持续高于45%”，这触发了惠誉此前采用的负面评级行动的杠杆率阈值。
据惠誉测算，2023年中国全国新建商品住宅销售额将下滑10%—15%，降幅大于此前0%—5%下降的预期。
鉴于行业销售的小幅下滑，惠誉预计2023年和2024年保利发展的销售额每年或将缩减5%，而此前惠誉预测该公司销售额为2023年增长5%，2024年持平。
目前，楼市仍在筑底。12月7日，中指研究院发布了《中国房地产市场2023总结 & 2024展望》报告，认为2024年新房销售市场依然面临调整压力。
中指研究院预测，在中性情形下，2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%，规模在11亿平方米左右。乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长，绝对规模略高于12亿平方米。
图片来源： 中指研究院《中国房地产市场2023总结 & 2024展望》
“而在悲观情形下，2024年，宏观经济下行压力大，居民收入预期不稳以及房价持续下跌影响下，全国商品房销售面积下降约8.6%，规模低于11亿平方米。”该机构指出。
这也意味着，即便是高居榜首的保利也不能有半分松懈，还需竭力冲业绩，保障回款。
毛利率隐忧：2023年前9月降至19.37%
保利能在行业调整期一举登顶，除了对手退步，离不开逆势拿地、核心城市的贡献。尤其是近两年，保利在拿地选择上更近聚焦高能级城市。
今年9月末，保利斥资1082亿元拿地约68宗，其中38个核心城市拓展金额占比99%，同比去年增加9个百分点；一二线城市拿地金额更是高达83%。
核心城市拿地力度的持续加大，也导致保利的土地成本快速上升。数据显示，2020年至2022年，保利的土地成本由650.69亿元增加至1014.63亿。期间，公司新增土储楼面价由7388元增加至2022年的1.53万元，增幅达106%。
根据中指研究院数据，截至2023年11月，保利权益拿地金额813亿元，拿地面积为546万平方米。据此测算，保利新增土储楼面价为1.49万元。
土地成本增加了，销售价格是否增加了？综合公告来测算，2023年前11月，保利销售均价为17696元/平，同比增长6.5%，较2021年均价16049元/平增加9.3%。
“土地成本连年大幅增长，签约均价和结算单价增长却不明显，两者之间不断缩小的‘ 剪刀差’使得保利毛利率承受越来越大的压力。”银河证券在研报中指出。
拉长时间线来看，最近一个完整财年即2022年，保利的整体毛利率为21.99%；到了2023年前9月同比下滑5.1个百分点至19.4%，系2003年有历史数据以来的最低值。
同期，保利2022年归母净利润下降33%至183.5亿元；2023年前三季度该数据为132.93亿元，同比增长1.33%。
还需注意的是，保利正在“酝酿”资产减值计提，这或将进一步影响其在2023年的利润表现。
据澎湃新闻报道，保利曾在11月6日召开的电话会议上表示，“最近一年公司拓展了约5200亿元的货值，从结构上来看有75%的货值在核心的38个城市，去年在谨慎的原则下公司还没有做减值，但今年需要重新评估一下减值的需求，以风险防控为主。”
财务压力上升：2023年前9月净负债率达62.9%
经营业绩承压之外，保利的财务压力也在持续增加。数据显示，与其他规模相当且拥有国资背景房企相比，保利的负债率偏高。
以净负债率为例，截至2023年三季度末，保利的净负债率为62.9%，而万科、招商蛇口分别为53.9%、净负债率41%；同期，保利发展剔除预收款项资产负债率为66.2%，已逼近“三道红线”要求的70%的底线。
不过，去年11月以来，地产政策的优化打开了房企融资的空间，作为头部央企的保利发展拥有低成本且通畅的融资渠道，应付短期负债绰绰有余。
企业预警通显示，今年以来，保利有116亿元境内债券到期，而其仅在一季度就发行了短期融资及公司债合计65亿元。
到了二季度，保利的融资动作有所减少，仅在5月初正式成立一笔住房租赁定向资产支持票据信托，其中优先级规模8.361亿元，次级规模0.929亿元。
近期，保利又在上交所成功发行9.41亿元ABS，这是其20亿元新储架下的首期产品。保利还透露，“今年四季度或者明年一季度还有机会进行股权融资，100亿元的融资体量变化不大，在尊重事实的基础上，公司还是想尽量有资金扩充，扩大规模，想扩大权益杠杆。”
但值得警惕的是，保利的应收账款和预付款项在不断增加，坏账风险也需关注。截至今年6月末，其应收账款为47.13亿元，较期初增加10.74%；预付款项374.81亿元，较期初增加66.17%。
图片来源：保利发展2023年半年报
而在2023年半年度报告中，保利曾披露应收账款欠债的前5大企业，其中除碧桂园一家子公司外，其余4家均为地府政府所控制的公司；所欠预付款的前5家企业则均为厦门市土地发展中心、深圳交易集团有限公司等类型的地方政府机构，合计预付款162.72亿元，占整体预付款超四成。