01

据媒体报道，“冬奥之城”张家口，其楼市如今正遭遇逆水寒:

“现在每个月都是零成交，这种情况从去年年底一直持续到现在”，融强地产常务负责人在接受采访时如是说。

融强地产在张家口深耕十余年，是当地最有代表性的房地产开发企业。目前该公司有两个主推项目，一个是低密花园洋房，一个是高层住宅。其中，花园洋房均价12000元/㎡，高层住宅均价9900元/㎡。

这个价格，与两年前相差无几。

而融强地产的遭遇并非个案，全国知名品牌房企也好不到哪去。其中，一位不愿具名的品牌房企项目负责人向“中国地产报”记者透露：“我们上个月就是零成交，这个月现在就卖了一套，看月底能不能再冲个两三套”......

自从张家口成功获得2022年冬奥会举办权的时候，众多知名房企曾扎堆来到这里拿地，其中包括恒大、碧桂园、远洋、当代置业、融创、鸿坤等等。

不知道现在，这些当初挤破头进来的一众房企们，究竟是怎样的心情？

02

张家口，是河北省下辖地级市，位于北京西北方向，背靠北京延庆区。

在京津冀一体化格局中，张家口的战略定位是“生态功能区”，与北京生态涵养区共同组成京北生态屏障。换句话说，张家口在京津冀中主要角色就是做好绿化，守护首都的蓝天和空气。

这样的战略定位，按照常理来说，和北京的平谷、怀柔、密云、延庆、门头沟一样，未来发展空间是十分有限的。自然，楼市价值也相对较小。

可是，在2015年，张家口的命运迎来了转折：

2015年7月31日，北京携手张家口获得2022年冬奥会举办权，一时间，这座京北小城尽享冬奥会红利。

最先闻讯赶来的是开发商，恒大、碧桂园、鸿坤、融创等在北京市场占有重要地位的一线房企纷纷进行布局。

2015-2018年，张家口楼市迎来快速发展，品牌房企扎堆布局、大体量项目集中供应、房价也开始大幅度上涨。

2015年，张家口房子均价只有区区五六千元，2016年已经涨到了8000元，到2018年上半年，已经跃升到了万元以上，两年多的时间翻了近一倍。其中，中心城区（桥东、桥西、经开）以及比较火热的下花园，价格基本都在一万二以上了。

作为去崇礼赛区唯一换乘枢纽的下花园，更是火热。从2017年开始，“抢房潮”就一直在持续。

京张高铁示意图

下花园的项目，普遍以冬奥会和京张高铁为卖点，号称“冬奥度假生活圈，25分钟直达西直门”，在环京地区普遍限购的情况下，下花园不限购的政策和30分钟直达北京的宣传语显得十分诱人。

最终，在利益的驱使下，大批环京外溢客户跟风买进下花园。

可他们没想到的是，当初的跟风买进，竟然成了“高位接盘”！

到如今，也许每个人都应该好好思考一下：

张家口这个城市，真的有投资价值吗？

京张高铁和冬奥会，是否真的能带动房价上涨？

03

经历2016-2018年上半年“抢房潮”的火爆之后，张家口楼市进入了近一年之久的“零成交”冰封期。如今，多数房企的项目每月的销售数据停留在个位数，自2018年年末至今，零成交的月份也很常见。

而其背后的原因，也很复杂，但总结起来无非就以下几点：

一、冬奥会红利透支严重；

上文中提到过，张家口位于北京北部，与延庆接壤。

众所周知，北京北部和西部都是山，发展十分受限，所以北京发展只能往东、往南扩张，副中心和新机场的设立，都体现了这一点。

也正是因为如此，京北的延庆、怀柔、密云才会被定位为“生态涵养区”。这些区域的发展尚且受到限制，更别说再往北的张家口了。

虽然大型体育赛事的举办，在很大程度上能拉动当地的房价，但是，这个事情无绝对，能不能发展起来，还要看自身的条件。

比如，2008年奥运会，带火了奥森板块是不假。可是，那也是因为奥森自身条件够硬。

虽然冬奥会能提升基础设施建设，可这一切，终归还是需要有人流量才行。

没有人，一切都将免谈。2010年温哥华冬奥会、2014年索契冬奥会结束后，重金打造的奥运新城都成为了空无一人的鬼城。

二、京张高铁通勤价值不大；

除了冬奥会之外，京张高铁是张家口的又一大卖点，下花园的开发商都声称：25分钟可达西直门。

可是，这真的靠谱吗？

笔者认为是不靠谱的。

1、张家口半小时根本无法到达西直门

先来看京张高铁的站点示意图：

如图，京张高铁正线全长174公里，总共10个车站。所谓的下花园半小时到西直门，是按照最高时速350km/h计算的，而且没有算上每站的停靠时间。

下花园北站作为京张高铁第八站，如果列车在各站停留2分钟，停留时间大概在15分钟左右。那么从北京北站到下花园北至少需要45分钟，通勤时间的增加也大大降低了京张高铁作为日常通勤的价值。

2、成本太大

现阶段国内城际铁路和高铁运行计算多以每公里0.48元为准，按此标准估算，北京北站至张家口南站全程174公里，二等座票价在84元左右。下花园北站至北京北站票价在60元左右。

按照这个价钱，如果每天往返的话，每月的交通成本要将近3000元。试问，有多少人能接受得了？

3、发车频次恐无法满足正常通勤

众所周知，城际高铁的发车频次是根据客流量的多少而定的，而张家口的常住人口不足500万人，以京津城际高铁为例来推算，笔者认为京张高铁的发车频次无法满足日常通勤需要。

三、供应量太大；

上文中提到过，自从张家口成功获得冬奥会举办权之后，大量房企纷纷涌入，拿地、建房，导致供应量激增。

据多位受访品牌房企负责人表示，目前张家口楼市最大的问题就是去库存：土地储备去化周期全国第一，库存超过460万平方米，去化周期超过120个月。

十年的库存量，着实是张家口楼市不可承受之重。

四、流动性不足；

我们知道，张家口买房，虽然对外地人来说，并不限制社保，但却限售三年，这直接造成了流动性不足、市场疲软的局面。

04

目前，张家口楼市可以说是进入了冰封期，不仅成交量惨淡，价格也在逐步下滑，很多项目的在售价格，和两年前相差无几。

随着金九银十的到来，市场将继续放量，同质产品竞争加剧，价格战也会愈演愈烈。

狂欢之后，这个京北小城，剩下了一地鸡毛。

来源：米宅北京