早前香港向深圳借地建楼风波未过，最近又有传言香港将向珠海借地建楼，话题受到广泛关注。
港媒消息人士指中央正研究将大屿山以南、珠海市的桂山岛填海，然后租借给香港建造房屋，包括兴建大量公屋以供50万人居住。
方案参考“横琴模式”，在当地实施香港法律并由香港特区管辖，成为香港的第19个区。（“横琴模式”就是中央授权澳门特区，对横琴口岸澳方口岸区及相关延伸区，依照澳门特区法律实施管辖，直至2049年。）
也就是说如果借地成功，香港马上又要开始新一轮填海造陆计划并释放更多用地了，一时间香港填海的话题又被推上热潮。
这也让很多外地人不理解，为什么香港要向深圳珠海借地？香港本土不可以大规模填海吗？香港的土地问题怎么解决？
01
香港很缺地，填海是最优解
目前香港人口750万，总面积仅1100平方公里，只相当于北京的1/15、上海的1/6，人均住房面积才170呎，逼仄至极。
很难想象，香港已经有一百多年的填海历史，填海地已达7027公顷，占香港陆地面积的6.7%，相当两个澳门的大小，养活了约200万人口，将近1/3人口。
从今天来看，香港很多繁华的地区都是填海地，当中包括德辅道以北的中环、湾仔、铜锣湾、尖沙咀东、启德机场、港澳码头、九龙湾及观塘商贸区等等的重要发展地方。
还有不少重要建筑物或者地标都座落填海区上，包括国际金融中心及香港会议展览中心等等。另外香港北区特色叮叮车路线，昔日也是海岸线，现在已成陆地。
那么为什么原有的土地不用来开发，却要去填海造陆呢？
这就牵扯到复杂的香港土地历史了。
香港本来面积就小，加上山形地势限制，现在香港有2/3的土地都是林地、草地、荒地、湿地和灌丛，剩下的采用于城市建设。
其中，用于兴建住宅，更是少之又少，只占总面积的7%，所以香港长久以来就是通过不断填海来缓解人口发展和住房压力的。
至于可用的陆地为什么没有用于开发，还涉及到香港丁权历史遗留问题，例如现在空置率很高的新界。
当年英国人租借新界定下丁屋制度，新界居民男丁每人一次可以申请建设一层不超过700平方英尺，大约65平米，不能超过三层的不完整产权房屋，相当于永久的村屋，这让新界很多地方无法开发。
再来就是城市规划也有问题，香港的楼房非常集中，又高又密，而且紧挨着商业区，导致现在看很多六七十年代的房子很旧很老，又没法拆，因为拆迁成本实在太高，市区根本没办法改造。
最后还有个别的地产商，早期屯了一些地却不开发使用，拉低陆地整体的使用率。
相比之下，填海成本低，没有征收障碍，成了香港解决住房问题的一大法宝。
目前填海每平方呎成本在1300至1500元，扣除交通基建配套及社区设施用地后，整体仍有一半土地可用作建屋。
理论上只要每平方卖地呎价达4000元，便稳赚不赔钱，更何况4000元对香港地价而言相当于“白菜价”，所以在某种程度上来说，填海就是香港扩展用地的最佳方案之一。
那么也有人问了，既然填海这么划算，又能切实地解决住房问题，香港为什么不大规模填海造陆呢？
02
理想很丰满，现实很骨感
从客观来说，香港是不可能大规模填海造陆的。其原因一位名为“汉东钱秘书长”的知友解释得很清楚，我在这里引用他的分析说明：
“这是香港卫星图，首先看看地形。
第一，填海不能选在已经建设了海滨公园的地区，不然对海岸生态破坏严重，并且又要把海滨公园拆了，在新的海岸线重来，因此港岛南基本排除。
港岛南分布着深水湾，浅水湾，赤柱等沙滩度假区
第二，不能影响现有航道，尤其不能影响葵涌码头。青衣和深井基本排除，西贡北的海峡也排除（沙田海有多条旅游航线前往西贡区的岛屿）。
蓝色表示无法填海或者有很大困难
第三，已经划为自然保护区的地区不能填海，新界最北边后海湾那里基本排除。
第四，不能离建成区太远，否则缺乏经济价值，建了也没有人去。沙头角，也就是深圳盐田区对面基本排除，西贡东和火石洲一带基本排除，大屿山南和西边基本排除。
第五，香港虽然建了很多新市镇，但除了第一批的荃湾，沙田，观塘外，并不强调产城合一和医疗休闲配套，就业中心还是集中在九龙南和港岛北，所以后期建设的“卧城”不能继续扩大，不然又是天水围悲剧（董先生当年的八万五就没有很好的规划，只是数字上达到目标，就搞出天水围这种全是住宅，缺乏商业和工业，也没有科技园提供就业的新市镇），天水围西侧的后海湾部分排除。
第六，考虑到赤腊角机场的影响，东涌新市镇填海规模不能太大，而且住宅比例不能太高，机场附近不适宜大规模人口居住。
这部分是计划中的填海区域，但要进一步扩大比较难
第七，久负盛名的旅游区不能做大规模填海，因此南丫岛和蒲台群岛等基本排除。
剩下的区域中，可以填海的有：
一、大屿山东
已经在规划中并由港府公布的大屿山东填海计划，搭配地铁和隧道，这里离就业中心九龙和港岛都近，并且有足够的海面用于填海，也不会挡住航道。
二、屯门南
用作屯门新市镇的扩大，可以依托西铁线作为轨道交通（但西铁线现在负荷太大，简直挤爆，不知道还能不能增加运量），但是因为青山那边有白海豚，环保方面估计有点困难。
红色区域是屯门南可填海区域，蓝色区域有白海豚
三、将军澳
将军澳的商住比还行，而且有条将军澳线，可以继续扩大城区，但科大那边的海面就没什么必要了，交通不是很方便，离市区又太远了。
红色部分靠近将军澳城区，蓝色部分靠近香港科技大学
四、大埔
大埔的海湾面积尚可，但是第一东铁线明显是无法覆盖填海区了，新建铁路线专门服务大埔也没什么必要。
而且大埔工业邨南边修有大埔海滨公园，工业区拓展起来有难度，如果不增加工业，那么住宅增多又会增加东铁的压力，尤其东铁正在搞跨海延伸至金钟，再加压力就太大了。
五、沙田
沙田海马料水那边小规模的填海是可以的，但没什么大的意义，马鞍山那边也搞了海滨公园，填海区域有限，而且现在住宅太多也是问题，马鞍山线现在压力不大。
但屯马线开通后也玄，其实从屯马线就能看出来，新界居住了差不多一半的香港人，但新界西和新界东之间居然没有轨道交通，屯马线虽然连接屯门和马鞍山，但还是绕行九龙，现在没有，将来也没规划城门隧道同方向的地铁。说明新界东西人员往来不多，香港中心化问题比较严重。
马料水填海区域，曾经提过，但又被否了
香港新界东西交通远远不如新界与九龙和港岛，尽管新界住了一半的香港人
其他的就没了……看着到处是海，实际上能填的非常少。“
填海的问题几十年来一直都备受香港人关注，毕竟填一块就少一块，它不像隔壁的深圳，平原面积大，可用于开发的陆地广，实在不够还可以考虑开发周边城市。
相比深圳，香港的填海则完全是刚需，而且填了也还是不够用，这也就不难解释为什么香港的房价总是降不下来。
在香港生活居住过的人都能认识到，长久以来香港社会最深层的矛盾并非住房问题，但住房却最能激发民间的不满。
相信如果中央出手，借周边城市荒地如桂山岛给香港填海后开发，一方面可以帮助香港缓解不少压力。另一方面香港以合理的租借费用，考虑多种形式的合作开发，亦可以实现香港珠海的互利共赢。
如此一来，香港与珠海的紧密合作更会带旺港珠澳大桥，进而带动粤港澳大湾区更好地融合发展，也不失为一个合家欢的好结局。
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