存量房贷利率常态化调整细则来了 重定价周期最短为三个月

10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行发布公告，自2024年11月1日起，符合条件的存量房贷借款人，可以与商业银行协商调整房贷利率加点幅度，同时，也可调整重定价周期。

存量房贷利率常态化调整的触发条件是什么？重定价周期如何选择？记者对工商银行、中国银行、建设银行等银行发布的“定价调整机制问答”进行了梳理，从中找到了“答案”，供相关读者参考。

存量房贷利率常态化调整

偏离幅度约定为30BP

记者了解到，中国人民银行公告〔2024〕第11号提出，存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。

10月31日，为坚决落实《中国人民银行公告〔2024〕第11号》有关要求，六大商业银行就完善存量商业性个人住房贷款（以下简称“存量房贷”）利率定价调整机制有关事项发行公告，11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。

“您可以将您贷款的LPR加点值与全国新发放房贷利率平均加点值+30BP进行比较，如果您贷款的LPR加点值高，则您可申请将贷款加点值下调至全国新发放房贷利率平均加点值+30BP。”中国银行在发布的存量房贷利率常态化调整常见问题答疑中指出，“存量房贷利率常态化调整是加点值之间的比较和下调。申请调整利率加点值没有次数限制，符合下调条件即可申请调整。”

记者了解到，目前央行官网已增设新栏目“商业性个人住房贷款加权平均利率”。10月31日，该栏目公布，2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%。

那么，具体如何判断存量房贷利率加点值是否能够调整？以中国工商银行发布的示例来说，如果市民的存量房贷利率为LPR-20BP，人民银行10月31日最新公布的全国新发放房贷利率为3.33%，考虑到上季度（即7-9月）公布的5年期以上LPR算术平均值为3.85%，则全国新发放房贷利率（3.33%）对应加点值为-52BP。

在此背景下，该笔贷款的加点值（-20BP）较全国新发放房贷利率加点值（-52BP）高32BP，符合调整条件，可申请下调至-22BP（=-52BP+30BP），下调后的贷款利率为LPR-22BP。

值得关注的是，多家银行还特别提醒，银行已于10月25日批量调整了存量房贷利率，大部分房贷利率调整至LPR-30BP，加点值（-30BP）较全国新发放房贷利率加点值（-52BP）高22BP，暂不符合调整条件，无须提出申请。

重定价周期可调整为三个月或六个月

根据中国人民银行公告〔2024〕第11号，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。

记者了解到，重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔。目前，个人住房贷款重定价周期为一年。11月1日以后，新发放房贷借款人可以自主选择重定价周期，存量房贷借款人也可与银行业金融机构协商，重新约定重定价周期。

“贷款重定价周期可以选择3个月、6个月或12个月。”中国建设银行发布的存量房贷利率定价调整机制问答称。例如，小王的贷款原重定价日为3月8日，如选择3个月，就有3月8日、6月8日、9月8日、12月8日这4个重定价日；如选择6个月，就有3月8日、9月8日这2个重定价日。可理解为“月动日不动”“月按周期动”。贷款适用的LPR将在每一个重定价日调整为最近一个月的LPR水平。

那么，重定价周期是越短越合适吗？中国工商银行在完善个人住房贷款利率定价机制常见问答中表示，重定价周期不一定越短越合适，在贷款利率下行周期内，重定价周期越短可更快执行新调低的LPR；反之，在贷款利率上行周期内，重定价周期越短将更快执行新调高的LPR。值得关注的是，每笔房贷在贷款结清前仅有一次调整重定价周期的机会，不得进行多次调整。

“自2024年11月1日（含当日）起，您可登录我行手机银行APP，通过‘贷款—房贷利率调整’申请调整利率加点值或重定价周期。”中国银行的公告称。

中国工商银行则表示，该行正在加快优化系统功能，将不晚于2024年11月15日开始受理重定价周期调整申请，届时可通过该行手机银行“贷款-房贷重定价周期调整”栏目申请调整重定价周期。

西安报业全媒体记者 李猛